房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)及其問(wèn)題探討

張文靜

【摘 要】現(xiàn)如今，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，科學(xué)技術(shù)也突飛猛進(jìn)。民眾生活水平不斷提高，對(duì)物質(zhì)方面的需求也不斷增多。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍般不斷興起并蓬勃發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目距今為止經(jīng)歷了十多年的發(fā)展歷程，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者，在對(duì)待房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)的觀點(diǎn)和態(tài)度較以往發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，已經(jīng)趨于理智和成熟。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)一項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，不僅僅注重前期工程的施工質(zhì)量和施工進(jìn)度，同時(shí)，也在不斷關(guān)注消費(fèi)者后期的住用情況，并將其作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的重要考核標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)則是其中的一項(xiàng)重要考核標(biāo)準(zhǔn)。因此，本文將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)特點(diǎn)及在施行過(guò)程中存在的問(wèn)題展開(kāi)探討，并提出切實(shí)可行的措施對(duì)其進(jìn)行解決，從而引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；特點(diǎn)；策略

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析方面所具有的特點(diǎn)

要對(duì)財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出兩者之間的關(guān)系進(jìn)行正確界定。為了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)這一工作所具有的特點(diǎn)進(jìn)行全面了解和掌握，首先要對(duì)財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出等內(nèi)容進(jìn)行明晰化。房地產(chǎn)項(xiàng)目中財(cái)務(wù)收入具體包括出租房租金收入、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，通過(guò)銷售商品房繼而獲得的財(cái)政收入，以及通過(guò)銷售房地產(chǎn)配套設(shè)施等獲得的財(cái)政性收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)支出方面的工作表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品方面的財(cái)務(wù)花費(fèi)、銷售費(fèi)用、稅收支出等。（2）房地產(chǎn)業(yè)主要以盈利性為主，在保證經(jīng)濟(jì)利益的前提下兼顧社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)具有財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算精確化這一特點(diǎn)，要對(duì)資金回收、盈利能力、清償能力、資金平衡能力等硬性條件進(jìn)行明晰化，并對(duì)其進(jìn)行精確計(jì)算，從而確保其質(zhì)量不斷提升。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目具有不確定性

在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)受到諸多因素的影響。房產(chǎn)項(xiàng)目具有不確定性，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)也會(huì)受到銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度、開(kāi)發(fā)周期、土地費(fèi)用等因素的影響。因此，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，需要對(duì)一個(gè)或多個(gè)敏感性因素進(jìn)行分析。同時(shí)，在對(duì)臨界值進(jìn)行分析時(shí)要牢牢抓住關(guān)鍵因素，從而將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)性降到最低，確保房地產(chǎn)行業(yè)效益的最大化，同時(shí)，也促使房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方面存在缺位

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要立足于市場(chǎng)這一大行情，繼而根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需求客觀務(wù)實(shí)的建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)提供良好的發(fā)展環(huán)境并打下牢固的市場(chǎng)根基。但是從目前發(fā)展情況來(lái)看，部分房地產(chǎn)商在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，并沒(méi)有立足于市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)的供給情況、市場(chǎng)容量供求態(tài)勢(shì)、項(xiàng)目自身所具有的競(jìng)爭(zhēng)能力等調(diào)研不深入，從而無(wú)法對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目做出科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)析。因此，在這一發(fā)展模式下，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)往往脫離實(shí)際或者顯得過(guò)于空洞，為房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展帶來(lái)一定的負(fù)面影響。

（二）缺乏專業(yè)的技術(shù)人員

在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，需要對(duì)計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷方案、主體工程等進(jìn)行策劃，而這一系列工作的開(kāi)展都需要依托專業(yè)人員來(lái)完成。但是從目前發(fā)展情況來(lái)看，情況不容樂(lè)觀。由于缺乏專業(yè)的技術(shù)分析人員，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)往往漏洞百出，或者與預(yù)期發(fā)展要求相違背，達(dá)不到預(yù)期評(píng)價(jià)的效果，亦或現(xiàn)有技術(shù)分析人員工作素質(zhì)相對(duì)薄弱，能力較低，即使完成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作，但是由于自身能力有限，往往使評(píng)價(jià)結(jié)果質(zhì)量大打折扣，與崗位預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。

（三）缺乏完善的監(jiān)管體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施行過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)延期或延誤等問(wèn)題，從而加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，當(dāng)然，也使得經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作無(wú)從開(kāi)展。同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，并不意味著評(píng)價(jià)工作完成后就代表著這一項(xiàng)目得以終結(jié)，為了確保樓房、住宅等建筑的施工質(zhì)量，并使其經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益有機(jī)統(tǒng)一起來(lái)，需要對(duì)其進(jìn)行后期監(jiān)督監(jiān)管。然而，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)監(jiān)管體系不完善，從而導(dǎo)致民眾住宅安全系數(shù)不斷降低，“豆腐渣”工程頻出，為民眾安全帶來(lái)諸多隱患。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的策略

（一）建立健全科學(xué)評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中提供投資決策的依據(jù)，起著至關(guān)重要的作用。在實(shí)際工作中，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)由于多種原因常常流于形式，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的質(zhì)量，需要建立健全科學(xué)評(píng)價(jià)體系。項(xiàng)目指標(biāo)體系在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中發(fā)揮著重要作用，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分。為了確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性，需要根據(jù)實(shí)際發(fā)展情況制定科學(xué)合理的評(píng)價(jià)，并將市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、綜合競(jìng)爭(zhēng)能力等涵蓋在內(nèi)。組建市場(chǎng)調(diào)研小組，并派遣專門人員參與其中，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展行情、房產(chǎn)供需情況、民眾經(jīng)濟(jì)承受能力等進(jìn)行深入了解和掌握，從而為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)提供堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)依據(jù)。

（二）吸引專業(yè)技術(shù)人員參與其中

隨著土地成本、各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的不斷上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的正確性和實(shí)際產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果得到了高度的關(guān)注。要想使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作高效、高質(zhì)量的開(kāi)展，需要專業(yè)的技術(shù)人員參與到計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期道路、園林等設(shè)計(jì)中來(lái)，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)。因此，為了招納賢才，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)手段吸引專業(yè)人員投入到工作中來(lái)，可以通過(guò)采取分紅、績(jī)效考核、入股等手段鼓勵(lì)專業(yè)人員參與其中，繼而將專業(yè)人員的知識(shí)和技能得以在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中得以滲透，為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開(kāi)展提供強(qiáng)有力的人才技術(shù)支撐。

（三）完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)監(jiān)管體系

在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨復(fù)雜的背景之下，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作也提出了越來(lái)越高的要求。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，需要將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中存在的不確定因素等考慮在內(nèi)，完善監(jiān)管體系，制定多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防評(píng)估方案，規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作穩(wěn)定持續(xù)的開(kāi)展。當(dāng)然，也要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)發(fā)展可行性進(jìn)行正確引導(dǎo)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行專業(yè)化研究。此外，也要將研究審批備案制度和社會(huì)監(jiān)督機(jī)制落到實(shí)處，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的法律法規(guī)建設(shè)，為其工作的開(kāi)展?fàn)I造良好的法律制度環(huán)境。

四、結(jié)束語(yǔ)

民眾安居樂(lè)業(yè)是興國(guó)安邦的基礎(chǔ)和前提，因此，民眾住有所居是確保社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素之一。近年來(lái)，越來(lái)越多的民眾傾向于對(duì)住宅方面的需求，在這一時(shí)代背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生，勢(shì)如破竹并朝著蓬勃態(tài)勢(shì)方向發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中確立科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)機(jī)制，構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系，吸引專業(yè)技術(shù)人員參與其中，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目穩(wěn)定持續(xù)的開(kāi)展，這是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然要求。

【參考文獻(xiàn)】

[1]張英. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的特點(diǎn)及其問(wèn)題[J]. 引文版：工程技術(shù)， 2016（3）：299-300.

[2]劉景光. 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)后評(píng)價(jià)理論及案例分析[D]. 華南理工大學(xué)， 2016.

[3]馬慶. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)問(wèn)題研究[J]. 中國(guó)經(jīng)貿(mào)， 2017（18）.