論“租售同權”對房地產開發企業的影響

于鳳舞 山東高速地產集團有限公司

改革開放四十年來我國的經濟水平達到了前所未有的高度，同時廣大人民群眾也通過改革紅利的逐漸顯現，人民群眾無論是在住房、醫療、教育等涉及民生方面的問題都得以大幅度的解決。但是，由于我國的國情決定了，目前仍處于社會主義的初級階段，教育、醫療衛生資源仍然有限。以教育為例，目前國內義務教育體制下，學生入學仍以戶口、住址為必備條件，從而引發對于一些優質教育資源的爭奪。同時，近些年來房地產市場過熱，與那些所謂的學區房不無關系。據了解，中國的“硅谷”所在地海淀房子均價已達7.5萬/平米，7.5萬元可以說是一個普通工薪階層一年多的工資收入。面對如此較為瘋狂的房價，政府開始出重拳整治。“租售同權”的提出，可以在一定程度上緩解學區房給人們帶來的壓力，可以起到為房地產行業降溫的目的，其對于平抑房價，能夠起到一定的積極作用。“租售同權”推出以后，租房相關信息規范化后，還可以與未來將出臺的房產稅、不動產登記制度進行對接，同時還能與金融部門聯動，為整體房地產長效機制的完善和地方財政收入轉型做好必要的準備。

一、“租售同權”的概述

租售同權，指的是房屋購買人與租賃人有著同等的權利。租售同權，同的是什么權利，這不僅是此次房屋新政的關鍵所在，也是廣大人民群眾所關心的問題。歷史的原因以及管理的需要，造成了不同的城市因為戶籍、房產坐落等原因，為社會資源分配方面帶來了一些交叉與掛鉤。因此，“租售同權”只是一個概念統稱，不能一概而論，各地政府根據自身情況和目標人群來具體定義這一概念的不同內涵，并決定所同“權”的含金量。大體而言，一線城市同教育權，二線熱點城市設門檻同戶籍權，部分城市探索直接同戶籍權。

二、實施租售同權新政能夠解決的問題

在各地相關政策制定實施過程中，具體實現形式和內容略有不同，充分反映了當地發展和人口特點。租售同權新政的實施主要針對的是一線城市教育權相同、平等問題。我們知道，一線城市具有人口流動大、資源集中、房價水平偏高等特點。由于住房的供需矛盾問題已較為明顯的顯現出來，亟需依靠房屋租賃市場來調節。同時，一線城市由于房價偏高，對于大多數工薪階層來說，是無論如何也買不起的。從而造成房地產市場的存量增加，這不僅耗費大量資源，還容易給國內的金融行業帶來一系列連鎖反應，從而有可能使得房產、金融的泡沫會愈發的增大。如果租售同權能夠真正的落到實處，可以使得一線城市拿出人民群眾關注度最高、含金量最高的就近教育權與租房進行有條件地掛鉤。由于全民重視教育的原因，適齡兒童都希望能夠進入教育質量較好、教育水平較高的學校。從現有的入學政策來看，戶籍所在地、房產坐落地是入學的關鍵。因而，許多孩子的家長為了能夠使其子女進入到心儀的學校，不得不花大價錢購置學區房，從而使得所謂的“學區房”價格越來越高。以北京市教育資源較為豐富的海淀區為例，2017年5月該區的學區房每平方米已逼近10萬元大關，且還有繼續上漲的趨勢。

三、租售同權對于房地產開發企業的影響

（一）租售同權給房地產市場帶來的變化

1.對于房地產交易有著一定的影響。首先，租售同權的實施勢必會促進國內房屋租賃市場的發展，這樣一來將激活存量房的使用，將顯著提升房源的供給數量，從而減少了房地產交易的熱度。其次，租售同權以后許多在短期內達不到購房條件的人，選擇租賃房屋的方式來滿足過去購房同等條件（如適齡兒童入學問題），因其減少了購房的緊迫感及壓力，會使得房地產市場的對于房屋鋼性需求有所減輕。

2、房屋租賃的租金有上漲的可能。首先，租售同權以后，既然通過房屋租賃的方式能夠達到購置房屋的效果，定有大部分群體會選擇租賃住房。但是，有一個問題就是必定引爆房屋租賃市場，使得租金大幅上漲。其次，住房自有率的下降，伴隨著房租的上漲。當前，我國住房租賃市場是完全充分競爭的市場，房租價格完全反映了租賃房屋的供需關系和居民的購買力增長情況。然而，租售同權后，租房需求會增加，同時租賃住房的供給方市場集中度會上升，機構化租賃企業的出現，則會提升房企的定價權。

（二）租售同權對于房地產開發企業的影響

1.促進房地產業向多元化發展方式邁進。租售同權以前，人們若想享有教育資源只有購置房屋這一條路。而對于房地產企業來說，只要是能夠拿到一塊優質的地塊，就不愁賣不出去房子。但是新政策實施后，購房客戶變成了租房客，在短期內對于房地產企業的銷售會受到一定的影響。這就促使地產業也應該順勢而為，從原先的拿地——開發——預售——交房的“四部曲”向著其他方向轉換。比如像萬達公司的向輕資產經營轉換、富力地產開始進軍酒店行業、恒大地產向多元化邁進（如體育）等等。這些國內知名房企的紛紛轉型，為租售同權后的房地產企業的轉型指明了方向，也說明如果房地產企業還延續著過去的道路走下去，有可能面臨著一定的危機。只有走多元化道路，改變將所有雞蛋都放在一個籃子里的策略，才能有效的規避各類經營風險的產生。

2.促進房地產經營模式的創新。客觀地講，房屋租賃收入與房屋銷售收入差異是很大的，對于房地產企業來說，讓其將建好的商品房出租是不太現實的。因為在重資產、低周轉率的前提下，租賃模式對其來說幾乎沒有可能。但是，隨著租售同權相關的配套政策的出臺，特別是一些政府已經在土地招、拍、掛過程中明確表示某些特有土地所建的商品房只能用于租賃而不能進行銷售，這樣一來促使一些地產公司只能向長期持有住宅并從事租賃的經營模式轉變，從而使得房地產經營模式得以創新。

3.房地產開展企業可以嘗試向房屋租賃市場邁進。房地產開發企業之所以不愿意從事房屋租賃業務是因為房地產開發先期投入大，需要大量的資金投入，而其開發用資金中大多數是融資而來，其融資成本還是較大的。對于房地開發企業來說，其項目是否盈利取決于項目銷售的速度與歸還融資款項進行賽跑的過程。因此，許多房地產開發企業不愿意從事租賃經營，還是有一定道理的。但是，根據建房〔2017〕153號文的要求，要運用信貸杠桿對房屋租賃企業進行一定的資金方面的支持，從而對于房地產企業開展房屋租賃業務是一個很好的貨幣政策支持。這樣可以使得地產企業將原來的BT模式（建設—銷售），向BOT模式（建設—持有—經營）轉換。相信這樣會對房地產開發企業規避經營風險，加速資金周轉，并最終獲取更大的利潤發揮其應有的功效。

四、結語

租售同權新政的推出，對于促進國內的房地產市場健康發展、引導房地產企業良性成長起到了一定的積極作用。同時，通過新政的實施也可以感受到政府對于房地產行業調控的決心，更加彰顯了習總書記提出的“房子是用來住的，而不是用來炒的”偉大論斷。租售同權在短期內看似對于房地產企業有著一定的影響，甚至會影響其簽約率和房屋的銷售。但是從長遠來看，房地產企業可以通過這次變革，根據自身的實際情況，精準定位，在市場中及時找到自身的位置，有效的規避經營風險。此次新政的推出，能夠促進房地產企業向多元化經營模式發展、創新其經營模式并嘗試著從事國家政策支持的租賃市場邁進。所謂有危便有機，凡事都是利弊共存的，房地產企業只有以國家產業政策為導向，改變原有的經營思路及固有模式，與時俱進，適時創新，相信其會在新政策的引導下能夠更為健康的成長。