中國樓市空置率已危險 香港率先開征物業空置稅

6月28日，中國香港樓市迎來重大消息利空。當天，香港行政會議通過了居屋與市價脫鉤，開征物業空置稅等3項政策。在這個時間節點，香港提出空置稅等方案，其背后是港府對房價不可遏制的走高的擔憂。香港差餉物業估價署公布的數據顯示，香港地區私人住宅售價指數已經連續上升25個月，并連續18個月刷新最高紀錄。香港房價到底貴到了什么程度？第一太平戴維斯（Savills）的數據顯示，過去10年間，香港的房價上漲了160%。現在香港房子的平均售價是24900港元（3182美元）/平方英尺，基本上是倫敦中心區房價2510美元/平方英尺的1.25倍，是新加坡房價1757美元/平方英尺的2倍。從房價中位數來看，香港的房價中位數已經是香港家庭的收入中位數的19.4倍了，而倫敦的房價中位數目前是收入中位數的8.5倍。從國際經驗來看，空置稅將大大提高物業的持有成本，如果空置，甚至“持有即貶值”。內地會跟進嗎？如是金融研究院院長管清友表示，不會，至少短時間內沒有跟進的條件。“內地樓市一個最大的問題，就是我們對房地產的總體底數都不是特別清楚，所以我們政策的出臺，有點盲人摸象的感覺。”據原中央農村工作領導小組副組長陳錫文披露的一項由國家電網主導的空置率調查顯示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。但不少學者對這個數據提出質疑，人口遷移和投機性買房導致的空置矛盾已經非常突出。2016年年初，中央黨校教授周天勇測算得出，截至2015年年底，中國城鎮已經被購買的竣工住宅的空置率約在20%-25%之間，城鎮地區空置住房約為6500萬-8800萬套之間。結合中國城鄉人口轉移和炒房現狀，這個數據在很大程度上為公眾所接受。按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險區間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。盡管官方的估算與學者的測算相差甚遠，但一致的結論是，中國樓市的空置率已經到了危險的地步。管清友認為，中國需要8個一線城市，但中國現在只有三個半，廣州只能算半個。目前一線城市人口占全國總人口只有約5%。中國需要6個層級來承載人口城市化轉移帶來的壓力，每個層級承載1.6億人口。首先是8個一線城市，每個2000萬的話，一共可以承載1.6億人口，第二個層級是16個人口超過1000萬的新一線城市，這24個城市將承載3.2億人口，是未來的區域中心，主力城市，基本能實現中國城市化人口的轉移。