房地產行業預算管理淺談

李晶

摘要：隨著社會經濟的發展以及企業間競爭的加劇，企業管理水平及管理細度將成為企業經營成敗的決定性因素。而預算管理作為貫穿企業管理的組成部分，其編制及執行的優劣也成為影響企業管理水平的重要因素。房地產行業資金占用量大、受政府宏觀調控影響較深，預算管理對其資源優化、資金安排、存貨管理、控制整體經營等方面起到了關鍵性作用，本文主要結合房地產行業的自身特點闡述了預算管理對房地產行業的重要作用，對房地產行業在預算管理過程中的常見問題進行了分析，并就如何提高房地產行業預算管理水平進行了闡述。

關鍵詞：房地產企業；預算管理

一、結合房地產行業的特點談財務預算管理在房地產行業企業管理中的重要作用

（一）房地產行業開發周期較長、投資風險較大，投資資金多，尤其是在國家房地產預售資金監管的政策下，前期購置土地使用權所需資金量重大，如果房地產企業前期投入大量資金購置土地使用權，預售后出現資金周轉問題而無法按期投資建設主體工程，從而導致無法按期交房而可能帶來賠付問題及信譽問題。而有效的財務預算管理，有助于企業管理層通過資金預算，提前預估建設期所需建設資金的量及投放時間，從而提前做好融資準備，也可以有充足的時間與銀行等金融機構進行談判，從而獲得更優惠的融資利率，由于開發投資規模大，財務成本占據房地產整體開發成本的比例很大，是決定房地產企業盈利性的重要因素之一，因此，有效的資金預算能夠降低企業的融資成本，從而使企業獲得更多的收益。更重要的是通過資金預算能有有效規避因資金不足導致的無法按期交房而帶來的法律及信譽危機，從而為企業正常有序運轉提供保障，這在越來越注重房地產品牌效應的今天顯得尤為重要。

（二）房地產行業受國家宏觀調控影響較大，是政策導向型產業，如果對政策缺乏有效的預期，無法對企業未來發展制定合適的戰略目標，房地產企業就無法得到長足的發展。而預算管理則是對企業未來預期的體現，是企業制定可持續發展戰略目標的實現途徑，當政策寬松時，通過資金預算管理核算企業能夠加快拿地，加快開發所需要的資金量，以及采用何種銷售策略加快資金回籠，以配合整體項目加速開發進度。由于宏觀政策的支持，市場預期良好，通過這種快速投資模式，拓展市場份額，加速企業成長。當政策緊縮時，預期市場銷售量將大幅降低，此時需通過收入成本預算、期間費用預算等，匡算如何通過嚴控成本、費用，以彌補由于市場預期銷售量下降而帶來的盈利損失，從預算的量化方式優化配置自身資源，這是應對緊縮型宏觀調控政策的有效方式。

（三）近年來房地產行業競爭加劇，新的房地產企業不斷誕生的同時，也陸續出現破產的企業。房地產企業的預算管理，從控制成本費用的角度出發，通過一系列預算控制，做到精細化、規范化管理，從而拓展盈利空間，增強企業競爭力；通過預算與實際發生情況的對比，可以及時發現管理過程中出現的問題，以便及時調整管理策略，或者迎合宏觀政策的改變，而采取相應的措施。

（四）房地產行業的各經營環節聯系緊密，互相依賴，又互相制約。預算管理能夠使企業管理層通過收入、成本、期間費用及各項財務指標，掌握企業當前的運營狀況，有序安排企業從土地使用權的獲取、前期手續辦理、開發建設、銷售等一系列經營環節。通過調整資金投入、開發進度、銷售策略，使資金支出更加科學合理，土地使用權獲取及開發進度與銷售方案配合的更加完美。同時，預算管理需要企業各部門均積極參與，需要各部門之間相互溝通，協調矛盾，通力合作，才能達到最佳的預算管理目標，因此預算管理的實施，提高了各部門的參與度與配合度，各子模塊的通力協作方能達到整體企業的最佳運營狀態[1]。

二、房地產行業預算管理中常見問題

（一）預算編制不科學、不合理，比如預算編制過程中未能考慮國家宏觀調控政策有可能發生的變化，從而忽視了由于宏觀調控政策變化而可能帶來的市場情況的巨大變化，導致原有的積極拿地，積極開發建設而投入巨大的資金無法通過銷售快速回收，從而引起的資金周轉不靈，或為保證已預售項目的按期交房而不得不接受高利率貸款，而導致的財務成本大幅提升。

（二）預算編制過程中未能全面考慮所有的涉稅項目，而導致的涉稅風險。房地產行業是我國經濟的支持產業，其行業的入庫稅款額占我國財政收入的比例較高，是稅務機關關注的重點行業。企業在編制稅務預算時往往忽視部分應納稅環節，比如發生的支出是歸集為成本還是費用的涉稅問題、預提相關費用的涉稅問題、以房抵債未視同銷售而導致的少預計稅負問題[2]等等，這部分稅負預計不足將會帶來嚴重的稅務風險。

（三）選用的預算編制方式不適用，不同企業根據其不同的業務量基礎、不同的預算期時間特征等應該選用不同的編制方式，預算編制方式選擇的不適用，會影響企業預算管理的有效性，而導致企業預算管理無法達到既有目標。

（四）房地產企業各項目部之間預算標準不統一，或者各項目部各自為政，注重各自利益，而忽視了整體間的協同利益，導致匯總的公司總體預算與實際情況不符，或公司總體利益未達到最大化。房地產企業在經營過程中往往采用項目部制進行管理，各項目部為保證各自的利益，往往采用有利于自身的預算編制標準，各自為政，而忽視了協同效應。比如各項目部編制銷售情況預算時，僅僅考慮如何增加本項目的銷售量及售價，而忽略了公司其他項目部同類房產項目的銷售安排，容易造成同公司不同項目間的惡性競爭。

（五）預算指標制定過于寬松，難以激發企業潛力。比如在制定成本費用預算時，往往忽視市場實際情況高估費用及按照人力、材料成本持續增加預估，這種情況無法督促企業嚴控成本，難以拓寬企業盈利空間。

（六）僅重視預算編制，忽略預算執行分析及考核。由于房地產行業受宏觀政策影響較大，未來市場情況不易準確預計，眾多房地產企業常常在預算執行過程中，以不可抗力為由而解釋所有收入及利潤未達到預算指標的原因，從而掩蓋了預算執行不力，成本控制不嚴、銷售策略有誤等導致收入利潤未達標的真實原因。這是因為這些企業沒有建立有效的預算反饋及預算執行分析機制[3]，另外，缺乏有效的績效考核機制，導致各預算執行部門沒有動力去完成預算指標。

三、改善房地產行業預算管理水平的對策及建議

房地產企業在預算管理過程中出現的上述問題，部分源于房地產行業的自身特點，部分源于房地產企業自身的管理不善，預算管理制度缺失或者制定不科學，不到位，針對以上種種問題，結合房地產行業的發展趨勢及管理特點，房地產企業的預算管理可以結合以下方面加以改善。

（一）提高房地產企業尤其是管理層的預算意識，增強財務統籌部門的預算管理水平，編制預算時充分考慮宏觀調控政策影響，通過以往年度市場行情波動情況，總結市場運行規律，從而為編制全面預算提供有價值參考信息。同時，做好當年度財務決算工作，并準備好以往可對比年度的財務數據，為預算工作打好數據基礎。與長期合作銀行等金融機構簽訂長期戰略合作協議，爭取最大融資授信額度，通過長期合作，獲取優惠融資利率，同時避免出現資金緊張情況下大幅提高融資成本的風險。

（二）針對房地產行業稅務風險較高的現狀，房地產企業首先要準確理解、掌握運用房地產領域相關稅務法規、利用好應有的稅收優惠政策，進行合理的納稅籌劃，以規避稅務風險。另外，在預算編制階段即采取一系列防控稅務風險的措施，比如制定一套主要稅種評估指標，如增值稅稅負率，土地增值稅稅負率等[4]，對比以往年度稅負率與預算稅負率是否相當，如在同樣銷售規模下，稅負率有較大出入，則分析是否有客觀情況的改變，如銷售規模相當，其他條件亦相似的情況下，稅負率有很大改變，則考慮稅負預測有誤。

（三）根據企業具體情況及所處生命周期選擇適用的預算編制方式?？紤]到房地產行業所處經營環境的不確定性，建議使用更加靈活的彈性預算及滾動預算編制方式。彈性預算能夠根據企業客觀條件的變化調節相應的預算指標，從而適時的對企業的經營策略進行相應調整，督促企業依勢依時的進行企業管理，從而獲得更大的盈利空間；滾動預算不拘于會計年度的束縛，使企業的預算呈現出完整和持續的動態過程，有利于企業的長遠發展。對于新成立的企業而言，由于缺乏可參考的經營數據，建議采取零基預算編制方式，僅僅依據國家相關政策、市場未來預期及企業自身資金及管理實力進行預算的編制，同時對于處于成熟期至衰退期的企業來說，也建議采取零基預算，去除以往年度成本費用的束縛，考慮企業未來市場占有率降低的可能性，從嚴控制各項成本費用，放慢開發進度，使企業員工能夠清楚意識到企業所處的嚴峻形勢，從而激發員工降低成本的積極性和創造性，合理分配企業有限的資源。而對于處于成長至成熟期的企業來說，抓緊時間與資源拓展市場份額，搶占市場先機是企業的首要任務，故適宜采用增量預算，在以往年度的收入利潤基礎上增加對未來盈利的預期，以便督促企業員工團結奮進，不斷取得更好的成績[5]。

（四）頒布預算管理制度，制定統一的預算管理標準，預算指標由集團公司經協商各項目部具體情況后統籌編制，然后下發至各項目部參照執行。同時，在預算執行過程中，定期聽取各項目部情況匯報，及時協調不同項目部之間的矛盾點。

（五）將企業發展的戰略規劃作為預算制定的基礎，制定長遠發展目標。可以根據歷史經驗數據，結合市場預期，從企業發展角度制定嚴格的預算指標。向企業員工宣貫強調預算管理的嚴肅性及預算指標的剛性，提高預算的控制力及約束力。建立企業預算考核體系，制定預算考評制度，將預算指標層層分解，直至每位員工，將指標與員工績效相關聯，依據考評結果，切實兌現獎懲，起到督促各部門甚至每位員工執行預算，力爭超額完成預算指標的作用。

四、結論

隨著住房消費市場的快速增長，房地產行業的競爭日漸激烈，同時政府對房地產企業的監管也更加規范和嚴格，不斷出臺新的政策法規，調控住房市場，規范房地產企業，為了在日加規范并競爭激烈的市場中站穩腳跟，取得長足發展，房地產企業務必需要提高自身管理水平。根據房地產行業的特點，通過分析預算管理對房地產行業的重要意義，預算管理作為房地產企業的必要管理手段，勢必將引起各家企業的重視。然而，由于各家企業的管理水平不一，存在各種各樣的預算管理問題，房地產企業只有建立統一的預算管理制度，結合企業發展戰略及企業生命周期選擇適用的預算編制方式，并嚴肅預算管理，最終形成全員和全方位的預算管理局面，方能達到提高企業經濟效益，取得長足發展的目標。

參考文獻：

[1]張玉寶.企業管理中如何發揮財務預算管理的作用[J].現代經濟信息，2015（06）.

[2]俞會濃.新形勢下房地產企業稅務風險探討[J].企業改革與管理，2017（13）.

[3]孫炎.房地產企業全面預算管理問題研究[J].中國集體經濟，2011（07）.

[4]劉建民，安長英.房地產企業稅務風險實證分析[J].會計之友，2012（12）.

[5]宋傳芬.論企業預算編制的方法及在實際工作中的意義[J].商場現代化，2015（23）.

（作者單位：天津生態城投資開發有限公司）