城市中央商務(wù)區(qū)選址前期研究
——以唐山市城市中央商務(wù)區(qū)選址論證研究為例

李娟芝

唐山市規(guī)劃編制研究中心 河北 唐山 063000

正文：

隨著城市化、現(xiàn)代化的快速發(fā)展，作為城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與空間意義上的雙重核心區(qū)域——中央商務(wù)區(qū)在許多現(xiàn)代城市應(yīng)運(yùn)而生，他一方面提供城市級(jí)的商務(wù)設(shè)施，另一方面又創(chuàng)造城市形象，改善環(huán)境，吸引投資，促進(jìn)所在城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與繁榮。

一、項(xiàng)目背景

隨著唐山城市快速轉(zhuǎn)型發(fā)展，建設(shè)城市中央商務(wù)區(qū)成為市場(chǎng)需求；京津冀協(xié)同發(fā)展促進(jìn)了城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚與規(guī)模增長(zhǎng)；河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)設(shè)區(qū)城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見》。《意見》指出：到2020年，每個(gè)設(shè)區(qū)城市基本形成層級(jí)結(jié)構(gòu)清晰、功能布局合理、要素高度集中、配套設(shè)施完善、環(huán)境特色鮮明、經(jīng)濟(jì)實(shí)力突出，具有區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化中央商務(wù)區(qū)。

二、規(guī)模分析

落實(shí)省住建廳《關(guān)于加強(qiáng)設(shè)區(qū)城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，結(jié)合唐山市實(shí)際情況，唐山市城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)應(yīng)具有中心性，在區(qū)域內(nèi)起引領(lǐng)作用，具有服務(wù)的集中性和便捷的可達(dá)性，能夠補(bǔ)充完善城市功能，實(shí)施可操作性強(qiáng)，并盡快突顯建設(shè)成效。

通過對(duì)國(guó)內(nèi)各類城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)規(guī)模的分析，結(jié)合我市中心區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀及未來規(guī)劃發(fā)展，唐山市城市中央商務(wù)區(qū)近期建設(shè)規(guī)模宜在1到3平方公里比較合理。

三、選址分析

結(jié)合市中心城區(qū)現(xiàn)狀形成和未來規(guī)劃的空間結(jié)構(gòu)，選取已初具規(guī)模，并有發(fā)展可能的百貨大樓周邊、遠(yuǎn)洋城周邊、鳳凰新城商務(wù)中心、火車站周邊、南湖大道和南湖文化中心東側(cè)等6個(gè)區(qū)域進(jìn)行分析研究，最終確定在百貨大樓商圈基礎(chǔ)上向南延伸，利用南湖文化中心東側(cè)區(qū)域建設(shè)南湖中央商務(wù)區(qū)。

主要采用比較分析、要素分析、定性分析等方法，對(duì)百貨大樓周邊、遠(yuǎn)洋城周邊等六個(gè)區(qū)域，從區(qū)位條件、公眾認(rèn)知、規(guī)劃功能定位、交通條件、輻射范圍、現(xiàn)狀配套、用地存量等七個(gè)方面進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。具體分析如下：

百貨大樓周邊、遠(yuǎn)洋城周邊和鳳凰新城商務(wù)中心三個(gè)區(qū)域在區(qū)位、現(xiàn)狀配套設(shè)施等方面優(yōu)勢(shì)明顯，但用地存量嚴(yán)重不足，從根本上制約著中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)與發(fā)展。

火車站周邊區(qū)域在區(qū)位、交通條件等方面優(yōu)勢(shì)突出，但現(xiàn)狀配套設(shè)施尚不完善，存量用地大部分為集體土地，目前建設(shè)中央商務(wù)區(qū)存在一定制約。隨著配套設(shè)施的逐步完善，存量土地的釋放，該區(qū)域?qū)⒕邆浣ㄔO(shè)中央商務(wù)區(qū)的條件。

南湖大道區(qū)域在區(qū)位、交通、配套設(shè)施等方面相對(duì)較弱，雖然用地存量充足，但釋放難度較大，不宜建設(shè)中央商務(wù)區(qū)。

南湖文化中心東側(cè)區(qū)域南臨南湖公園，北依百貨大樓商圈，西南側(cè)是以唐山大劇院、南湖國(guó)際會(huì)展中心為主的城市文化中心。該區(qū)域公眾認(rèn)知度較高、用地存量相對(duì)充足、配套設(shè)施比較完善，可以有效借助百貨大樓商圈的強(qiáng)大帶動(dòng)作用和南湖地區(qū)“后世園”發(fā)展的強(qiáng)烈需求等因素，短期內(nèi)見到建設(shè)成效，因此完全具備建設(shè)中央商務(wù)區(qū)的條件。

綜上所述，南湖文化中心東側(cè)區(qū)域及火車站區(qū)域均適宜建設(shè)中央商務(wù)區(qū)。從可操作性和時(shí)效性等角度來看，唐山市城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)應(yīng)分階段實(shí)施，近期建設(shè)南湖中央商務(wù)區(qū)，遠(yuǎn)期可以考慮利用火車站區(qū)域?qū)ν饨煌▋?yōu)勢(shì)，在唐山站西側(cè)建設(shè)站西中央商務(wù)區(qū)。

四、南湖中央商務(wù)區(qū)

南湖中央商務(wù)區(qū)位于學(xué)院路以東，新華道以南，文化路以西，南湖公園以北區(qū)域，規(guī)劃面積2.24平方公里。目前該區(qū)域已建成鳳凰大廈、新世界中心和世博廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，東南部已建成以影視基地、老唐山風(fēng)情小鎮(zhèn)、南湖美食廣場(chǎng)為代表的歷史文化展示和商業(yè)服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)狀建成項(xiàng)目占地共約712畝。

充分利用現(xiàn)有各類商業(yè)、文化設(shè)施，依托該區(qū)域濃厚的商業(yè)氛圍、城市特色文化和旅游資源、后世園經(jīng)濟(jì)等，將南湖中央商務(wù)區(qū)打造成以高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)為主，集商業(yè)、文化、體育、娛樂、旅游配套、總部基地等于一體的濱湖中央商務(wù)區(qū)、城市特色風(fēng)貌展示區(qū)。同時(shí)打造東西向的生態(tài)軌跡展示帶將中央三個(gè)板塊有機(jī)串聯(lián)起來，形成“一軸一帶兩核心四板塊”的整體結(jié)構(gòu)。

五、站西中央商務(wù)區(qū)

該區(qū)域位于鐵西組團(tuán)，處在城市重要發(fā)展軸上，交通便利、區(qū)域條件優(yōu)越，是城市對(duì)外的綜合門戶區(qū)。該區(qū)域目前已建成勒泰商業(yè)綜合體、勒泰居住地塊，火車站西廣場(chǎng)綜合體。可利用土地主要為村莊建設(shè)用地及農(nóng)林用地，面積約176.69公頃。

依托高鐵建設(shè)，承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將本區(qū)域打造為高端商貿(mào)區(qū)域，帶動(dòng)周邊整體發(fā)展，承接服務(wù)外包功能，引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

六、總結(jié)

唐山未來建設(shè)的中央商務(wù)區(qū)要服務(wù)首都，對(duì)接京津的綜合服務(wù)功能；結(jié)合老城區(qū)功能提升和新區(qū)建設(shè)，整合現(xiàn)有商業(yè)、商務(wù)功能，完善配套設(shè)施，提升景觀環(huán)境；培育城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

為了更好地進(jìn)行唐山中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)工作，近期要協(xié)調(diào)好城市建設(shè)用地與南湖風(fēng)景名勝區(qū)的關(guān)系，遠(yuǎn)期要針對(duì)選定的中央商務(wù)區(qū)區(qū)域編制相應(yīng)的中央商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃、綜合交通規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及景觀設(shè)計(jì)。