三亞市養老地產開發的對策研究

周萍

[摘 要] 養老房地產是一種新興的養老模式，三亞市作為國內知名的適宜養老的旅游城市，具有適宜的氣候條件，又因海南島“長壽島”的品牌效應及三亞市政府對養老產業及旅游業的重視，使得不少房產企業紛紛前來開發養老地產項目，但在開發過程中遇到很多問題，如“候鳥”老人的大量涌入導致三亞市的公共服務短缺，“候鳥”老人具有購房欲望低和季節性特點，三亞現有的養老地產項目差異性不大，以及三亞養老地產行業的相關人才缺乏。為此結合國內外的相關案例，建議加大財政資金投入加快建設三亞市公共服務設施；完善養老地產的相關法律規章；加強政府對于養老地產的監管力度；養老地產企業增強項目的適老性；大力培養和引進養老地產的專業人才。

[關鍵詞] 養老房地產；“候鳥”老人；對策

[中圖分類號] F590 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）05-0043-02

隨著我國經濟的不斷發展，人口老齡化的問題也日益凸顯。據統計，截至2015年底，我國60周歲以上人口數量為22200萬人，占總人口的16.1%。預計到2050年，我國的老齡人口將達到總人口的三分之一。不斷增加的老齡人口在帶來巨大的社會養老壓力的同時，也為我國養老產業的發展提供了龐大的消費人群。其中，養老地產就是由老年人的休閑旅游、房地產開發和醫療護理服務共同打造的一種綜合性房地產開發模式。全國各地的旅游城市紛紛推出各自的養老地產開發項目，搶占市場份額。三亞市作為國內知名的適宜養老的旅游城市，也吸引了不少的房產企業來三亞開發養老地產項目。這些開發項目在促進三亞市經濟發展的同時，也存在著一些問題。

一、三亞市發展養老地產所具有的優勢

三亞市憑借其優良的自然資源，每年吸引大約25萬以上的“候鳥”老人選擇來三亞度假養老。三亞市發展養老地產既是老齡化人口不斷增加的必然要求，也是旅游業發展的一個主要方向，發展的前景也十分廣闊。

（一）三亞適宜的氣候條件對老年人的吸引力大

老年人在選擇養老房產時，通常會傾向于選擇有著優良的自然資源的房產項目。比如溫和的氣候環境、清新濕潤的空氣、良好的自然景觀等，而這些需求在三亞都可以得到滿足。三亞地處中國的最南端，屬于熱帶海洋氣候，擁有全海南島最美麗的濱海風光，年平均氣溫25攝氏度，號稱“東方的夏威夷”。不少“候鳥”老人選擇來三亞購買養老房地產的原因就是認為三亞得天獨厚的自然環境對于他們所患的一些如慢性支氣管疾病、心腦血管疾病、風濕病、關節炎等有明顯的緩解作用。

（二）三亞市所在的海南島“長壽島”的品牌效應

三亞市位于海南省的南部，而海南省的人均壽命達到了80歲以上，是全國有名的長壽島。三亞的著名景區南山寺就舉辦過“長壽節”等活動，通過向游客介紹海南多為百歲以上老人的方式給游客心中植入海南島是“健康島”、“長壽島”的觀念。在媒體宣傳和親友的口碑攻勢之下，不少老年人把來三亞度假旅游看成是健康之旅、長壽之旅。“長壽島”對于國內的老年人所具有的品牌效應是非常有號召力的。

（三）三亞市政府對于養老產業及旅游業的重視

在建設國際旅游島的大背景下，三亞市政府對于推進養老產業和旅游業的進一步發展非常的重視。一方面開發和建設多功能的養老示范社區，比如三亞市海棠灣碧桂園齊瓦頌項目，就是以觀海休閑、中醫保健、西醫護理等多種功能于一體的養老地產項目。另一方面，為了滿足老年人的生活服務需要，三亞市也加大了公共設施投資建設的力度，增加多條公交線路，市內有軌電車也將于2018年2月通車，緩解因旅游旺季外來人口大量涌入給公共交通帶來的壓力，方便老年人出行。

二、三亞市發展養老房地產中存在的問題

“候鳥”老人的到來在給三亞的養老地產提高大量的潛在消費者的同時，也帶來了一系列的問題，這些問題也影響了養老地產在三亞進一步的健康發展。

（一）“候鳥”老人的大量涌入導致三亞市的公共服務短缺

三亞市的常住人口為75萬人，而每到旅游旺季涌入的“候鳥”老人為25萬人左右。“候鳥”老人的大量涌入導致三亞每到旅游旺季都會出現一系列因公共服務資源短缺而導致的社會問題。如交通嚴重堵塞、打車難、公共交通爆滿、看病掛號難、物價上漲、供水供電困難等。這些問題一方面使得三亞本地居民對于“候鳥”老人的到來產生不滿，激發了主客之間的矛盾；另一方面也使得“候鳥”老人對于三亞市的印象變壞，降低了他們在三亞買房定居的意愿。

（二）中國傳統的孝道文化降低了“候鳥”老人的購房欲望

中國傳統的孝道文化認為養老主要依靠的是家庭養老，認為子女在父母年老后應該要承擔起照顧父母生活的責任。這使得部分老人在想要選擇到三亞買房養老定居的時候他們的子女會對老人的決定強烈反對，而子女反對的理由就是擔心讓父母在異地養老會招來親戚朋友的閑言閑語，宣揚是因為子女不孝才會導致老人選擇去異地養老。

（三）“候鳥”老人的季節性特點對養老地產的項目開發要求更高

“候鳥”老人通常會選擇在每年的10月份北方開始降溫的時候來三亞，然后在次年的三月份北方氣溫回暖后離開三亞。這種季節性特點使得三亞的養老社區出現旺季爆滿，淡季房屋空置率高的特點，有的社區淡季房屋空置率甚至達到了80%。在這種情況下，養老地產項目的收益率是比較低的，一般只有8%—12%左右，開發商只能通過長期的投資回報來賺錢。這使得實力不夠的中小型房地產開發企業望而生畏。

（四）三亞現有的養老地產項目差異性不大

在養老地產這個巨大的市場蛋糕的誘導下，大量房企涌入到養老地產。由于政府目前對于養老地產開發的準入門檻和相關的配套服務缺乏統一的標準，導致三亞的養老地產開發出現定位重復，良莠不齊，不能很好地滿足老人養老需求的狀況。比如部分養老地產項目打著以“在家門口看海”的宣傳口號將房子建在遠離三亞市區的郊區海灣，但是與項目配套的一系列的生活服務設施又沒有跟上，導致老人入住后生活不便。

（五）三亞養老地產行業的相關人才缺乏

一個行業的發展離不開人力資源的支持，以養老地產為例，在開發階段需要養老地產的社區規劃人才、營銷人才；在運營階段需要社區管理人才、監管人才；在給老人提供醫療生活服務的時候需要醫護人才、老人生活顧問等，而這些人才在三亞都是相對緊缺的。部分養老社區在招聘不到專業護理人員的時候降低招聘標準，將一些不具有專業護理知識與護理技能的人員簡單培訓之后就讓他們上崗，導致養老社區的消費者對社區服務質量出現嚴重不滿，影響三亞市養老地產的品牌形象。

三、三亞市養老地產的發展建議

養老地產的開發和建設在中國還屬于一個新興行業，而在西方發達國家已經有不少成熟的案例可以供我們借鑒參考。比如美國的佛羅里達還有瑞士的日內瓦等地就是發展養老地產比較成功的案例。結合國內外的這些案例，對三亞市養老地產的發展提出以下幾點建議：

（一）加大財政資金投入力度，加快建設三亞市公共服務設施

對由于旅游旺季“候鳥”老人大量涌入帶來的一系列諸如物價上漲、交通堵塞、打車難、看病難等社會問題，主要是因為三亞市的基礎設施建設與公共服務落后所導致的。要解決這些問題，就需要依靠三亞市政府加大對于市政基礎設施的財政投資力度，加快公共服務設施的建設速度，緩解供需矛盾，保障群眾的基本生活需要，緩和化解三亞本地居民與“候鳥”人群之間的矛盾，維護社會穩定有序的發展。

（二）完善養老地產的相關法律規章，加強扶持力度

養老地產屬于新興產業，我國政府對于這一行業的發展所制定的法律規章相對較少。以海南為例，政府對于養老地產的發展所持的態度是謹慎而低調的。對于養老地產項目如何界定，界定之后政府能夠為其提供什么樣的優惠政策等都沒有具體的規定。一方面，三亞政府在土地政策上應根據養老社區的定位（高端、中端、地端）分類指導控制土地價格，以便養老地產的開發項目取得合適價格的土地。另一方面，三亞政府應根據養老社區對于老人的需求的滿足與照顧程度，對養老地產項目進行分類，然后給不同類別的養老社區提供不同等級的優惠政策，比如稅收、金融、財政補貼等。

（三）加強政府對于養老地產的監管力度

三亞政府在扶持養老地產行業發展的同時，也必須要加強對這一行業的監管，以避免一些不法企業打著養老地產的名義行“圈地”之實。政府一方面要提高對養老地產行業的準入門檻，建立一個標準化的核查體系。另一方面，要完善對于養老房產項目的跟蹤監管體系，對養老地產的開發、銷售、管理等一系列環節進行規范，確保項目的質量。保護養老地產消費者的權益不受侵害，促進養老地產的健康發展。

（四）養老地產企業明確自身定位，增強項目的適老性

三亞市的自然資源豐富，有海濱、有椰林、有溫泉、有雨林。養老地產開發企業在開發養老地產項目的時候應借助不同的自然資源實現項目的差異化。在開發設計的時候，也要把老人的需求放在首位，所有的配套設施和生活服務項目都要以滿足老人的需要為第一標準。除了滿足老人的物質需要以外，也要考慮老人的精神需要，社區內要適當安排一些老人的娛樂休閑場所，如棋牌室、健身室、舞蹈室等，豐富老人的晚年生活。

（五）大力培養和引進養老地產的專業人才

對于三亞市養老地產人才缺乏的現實，一方面要加大本地專業人才的培養力度，可以通過加大教育投入，鼓勵社會創辦相應的培訓機構，與本地高校聯手借助高校的師資力量和平臺來培育相關人才。另一方面要加大人才的引進力度，對于優秀人才要采取各種措施拓寬引進渠道。對已引進的人才也要提供各種優惠政策讓他們能夠長久的留在三亞。

[參考文獻]

[1]吳娟娟.“候鳥式”旅游地養老地產開發適宜性及風險規避研究——以海南為例[D].廣西：廣西大學，2017.

[2]黎麗，王玨，陳棠.從旅游業角度看海南“候鳥式”養老的發展[J].地域研究與開發，2015（1）.

[3]韓余靜.海南建設特色養老基地的對策研究[J].新東方，2014（5）.

[責任編輯：趙磊]