淺析房地產企業的土地增值稅納稅籌劃

沈文 陳暉

【摘要】在我國經濟社會迅速發展的推動下，房地產行業持續高速發展，我國房地產企業也出現了空前繁榮的景象。與此同時，隨著“國十條”“限購令”等政策的相繼出臺，房地產企業的市場競爭與發展環境愈發嚴峻。本文將通過對房地產企業的土地增值稅進行納稅籌劃分析，以實現降低稅收負擔、降低成本、提高競爭力、實現更大的經濟效益的目標。

【關鍵詞】房地產企業 土地增值稅 納稅籌劃

一、概述

近年來，我國房地產行業不斷發展。儼然已經成為了推動經濟社會發展的支柱之一。不僅提高了國民生產總值、促進了經濟發展，還作為納稅大戶提高了財政收入。而在房地產企業的角度，隨著政府不斷加大對房地產行業的調控力度。高昂的稅收支出成為了壓在房地產企業身上的沉重負擔。企業市場競爭越來越激烈。為了降低企業成本，提高企業競爭力，房地產企業必須通過科學、合理、有效的納稅籌劃來降低納稅成本、提高經濟效益。

房地產企業作為土地增值稅最主要的納稅人之一，對土地增值稅進行合理的籌劃極具意義。土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。目前我國的土地增值稅實行四級超率累進稅率。對土地增值率高的多征。增值率低的少征，無增值的不征。

二、土地增值稅納稅籌劃的基礎

由于我國稅收法律法規和政策的不斷發展變化，且稅收知識面廣量大，土地增值稅又是及其重要的稅種。房地產企業在對土地增值稅進行納稅籌劃時，應該及時關注并掌握國家稅收的法律法規和政策的變化。正確劃分納稅籌劃、避稅以及偷稅的界限，以合法性為基礎，圍繞國家的各種土地增值稅減免優惠政策。積極開展納稅籌劃。同時，為了保證企業土地增值稅納稅籌劃的合法性和安全度，企業稅務人員也應具備充足的財務知識和稅收法律知識，及時分析土地增值稅稅收法律變化后對企業造成的影響并更新納稅籌劃決策。

此外，房地產企業還應當提高管理者對土地增值稅納稅籌劃的重視，優化完善企業的管理制度和納稅籌劃方案。因為正確進行會計核算是企業進行納稅籌劃的基本前提，所以房地產企業必須依法設立完整規范的財務核算體系，建立完整的會計信息披露制度。作為房地產企業稅務風險防范的基礎，必須要建立完善的內部控制制度并切實執行，防止產生失真會計信息，防止缺失內部管理執行力度，避免發生稅務風險。

三、土地增值稅納稅籌劃的方法

（一）增值率臨界點法

土地增值稅實行四級超率累進稅率。納稅人出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%即可以免征土地增值稅，而增值率50%、100%、200%也都是非常重要的臨界點。如果超過這些臨界點那么企業稅負將有極大幅度的提高。

為了提升企業的收益、做好納稅籌劃工作，房地產企業應該通過合理制定房屋的銷售價格和成本費用。使其增值額低于或剛好達到臨界點，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。

此外，房地產企業還可以通過合理增加房地產開發成本中的扣除額，來提高市場競爭力。根據征繳土地增值稅的相關規定，房地產開發成本中可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。房地產企業不僅能夠控制房屋的價格和成本費用以適應更低的增值率、減少應納稅額，還可以提供物美價廉的房屋來占領市場。例如，財政部規定對從事房地產開發的納稅人，可按土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生成本金額之和，加計20%的扣除。因此。房地產企業合理增加取得土地使用權支付金額及項目成本，有利于加強扣除效應，減輕稅負。

（二）費用轉移法

為了遵循合法性的原則，房地產企業在納稅籌劃過程中，必須在事前進行費用的合理轉移。在實際業務中，因為期間費用，如差旅費、福利費、業務招待費等，不以實際發生數扣除，不能增加土地增值稅的扣除金額。對此。房地產企業可以在房地產開發項目直接成本中計入這些期間費用。這樣一來，房地產企業的期間費用減少，開發費用增加，土地增值稅扣除項目的金額增加，從而實現減輕稅負的目的。而這樣的費用轉移行為屬于房地產企業的內部政策，稅務部門無法進行干涉。

近年來，我國相繼出臺《商品住宅裝修一次到位實施細則》等政策，推動房地產行業開發精裝房項目。對此。房地產企業即可將裝修相關的成本費用進行合理區分，例如將裝修費用在裝修和裝修咨詢之間進行合理分配，從而降低增值額，有效節約稅款。

（三）借款利息支出法

房地產開發項目成本費用高昂，往往涉及高額的負債，因此利息支出也成為企業核算的重要組成部分。

根據土地增值稅相關條例規定，財務費用中的利息支出，按不超過商業銀行同類同期貸款利率計算金額，據實扣除；其他房地產開發費用，按土地使用權支付金額及房地產開發項目實際發生的成本兩項之和金額的5%計算扣除；凡不能按房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的10%以內計算扣除。

為了達到節稅目的。如果房地產企業的借款融資量大、利息費用高，就需要盡量提供相關金融機構的貸款證明，并根據項目的核算標準進行扣除。如果房地產開發項目的借款融資量小、利息費用低，則盡量不提供相關金融機構的貸款證明，以便在原來的基礎上更多地扣除房地產開發費用，以實現企業收益、提高企業競爭力。

為了在土地增值稅清算時最大化的扣除相關費用，這種方法要求房地產企業必須建設好財務管理、項目管理等制度，做好稅務核算工作，加強發票管理工作，保管好相關證明材料。

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