淺析商業銀行房貸風險及防范

萬佳佳

【摘要】我國商業銀行在提供房貸業務的同時，還需要面對信用風險、利率風險、流動性風險、抵押物風險等多種風險。本文就在分析商業銀行房貸風險構成的基礎上，從加強審核、優化風險管理體制、完善房貸操作模式等角度入手，分析了商業銀行房貸風險的防范對策。

【關鍵詞】商業銀行 房貸風險 防范 審核

房貸指的是我國銀行面向個人的住房貸款業務，近年來隨著我國居民在生活質量上的改善、我國房地產市場的高速發展，個人住房的購置也被推向了一個新的高潮。這使得我國商業銀行住房貸款業務在數量上不斷增多。在商業銀行眾多業務之中，個人住房貸款業務是銀行的主要收入來源之一，但是在看到其經濟效益的同時，也必須要認識到住房貸款服務的提供也存在著較多的風險，如若不能加強對房貸風險的有效控制。將會對商業銀行的穩定運營造成消極負面的影響。

一、商業銀行房貸風險的構成

目前我國商業銀行房貸風險主要由以下幾個部分組成：

個人與開發商的信用風險。個人的信用風險體現在個人的房貸沒有根據協議要求每月按時返還。造成貸款的拖欠現象較為嚴重，出現這一現象的原因主要是銀行并沒有對個人的信用審核機制加以完善。在貸款拖欠問題的處理上也只是勸誡或者是催促，并沒有采取較為強制性的措施。而開發商的信用風險指的是，由于工期延誤造成交樓期限延后。從而造成住戶拖欠銀行的貸款。；“現這一現象與我國銀行缺乏完善風險監管、防范機制有著直接性的關系。這種機制的缺失為不法開發商提供欺詐的機會，卻影響了銀行的正常收益，且激化了銀行與客戶之間的矛盾。

房貸抵押物的處置與價格風險。在提供住房貸款的過程中，為了避免風險、降低銀行損失，通常情況下會要求貸款客戶提供一定的抵押物。銀行可以通過處理借貸方抵押的房產來彌補資金缺口。但是結合目前我國經濟、房地產市場的發展來看。房產價格存在著較大幅度的變動，且經濟泡沫化的現象較為嚴重，這為銀行的發展同樣帶來了不可估量的風險。加上目前我國銀行并沒有提高對抵押物優化處理的重視程度。在面對價格、經濟變動時不能采取積極有效的對策與可行的調整方案，造成銀行房貸的風險直線提高。

個人房貸的流動性風險。雖然住房貸款為銀行帶來了較為可觀的收益，但是過多的個人房貸會造成銀行資金的外流，且一般借貸人的借貸時間較長，銀行提供的這些住房貸款無法在短期內收回。如果我國市場金融結構出現變動，將會造成銀行資金鏈斷裂的情況。增加了商業銀行在經營中的風險。

市場經濟與政府政策的風險。目前我國正處于經濟轉型、產業轉型發展的重要時期。現有的市場經濟體制在發展中依然存在著較多的紕漏。而在當前房地產發展中存在著增速過快、經濟過熱的情況，這與政府的宏觀調控方向并不相符。一旦政府加強對房地產政策的調控。開展放寬或者是緊縮都會對商業銀行產生不利的影響，造成多方面的損失。

除了上述風險以外，商業銀行的房貸還存在著管理上的風險，尤其是人力資源、管理經驗、個人信用心管理不善等多重因素的影響，都可能會催生商業銀行房貸的風險。

二、商業銀行房貸風險的防范對策

房貸風險凸顯了我國商業銀行在房貸管理上的局限，也突出了商業銀行加強房貸風險防范、管控的重要價值。要想降低房貸風險，首要任務就是加強風險防范。

（一）加強貸款的嚴格審查力度

商業銀行不僅應該在房貸申請過程中加強對借貸人資格的審查，了解其實際收入情況、個人資產與經濟基礎，從而分析借貸人是否擁有良好的償還能力，對于目前的風險程度進行準確的評估。

同時，商業銀行還應該加強對貸款中抵押物的審查力度：確定抵押物是否合法；如果抵押物為房產，則需要審查所抵押的房產是否已經辦理過過戶等手續，是否具有合法的產權。這樣才能為后期的風險防范提供保障。加強對抵押物價值變化的良好控制。

（二）完善商業銀行房貸風險管理機制

商業銀行在發展個人房貸業務的過程中，必須要對現有的風險管理機制加以完善，正確認識個人房貸可能對銀行發展造成的威脅。對此，銀行首先應該構建個人資信評估體系，避免個人客戶在房貸的過程中出現欺詐的現象，維護銀行的資金安全。另外，商業銀行還應該在機制完善的同時，專門設立房貸風險的監管機構，加強對支付的嚴格管理。對于房貸中可能隱藏的風險進行及時性、準確性的預警，強化對支付環節等多個環節的風險防范力度。

（三）完善房地產貸款操作模式

商業銀行在提供房貸服務的過程中，應該對現有的貸款操作模式加以完善，加強對貸款以及售房款項與環節的監控水平。對此，商業銀行應該按照房地產企業的貸款申請，對項目的基本情況、開發條件、市場前景、經濟效益、風險等內容進行較為準確的評估，預測房地產貸款投放的金額與時機，通過簽訂相應的合作協議來避免風險的發生。在貸款發放之后，銀行還應該加強審查的嚴格化，把好資金的支付關，加強對資金專戶、資金使用之前的審查監督，根據工程開展的實際情況來開展資金撥付，確保風險能夠得到真實有效的分擔。

除了上述對策以外，商業銀行應該嚴格執行國家的房貸政策，加強對各種投機性購房行為的關注度，嚴格控制這類房產的貸款行為。

三、結論

住房貸款雖然為商業銀行帶來了較多的經濟收益，但是這種貸款也存在著一定的風險與隱患，尤其是在我國商業銀行控制力度有待加強、個人資信體系構建不完善的影響下，造成住房貸款中的隱藏風險不斷增多，對商業銀行的發展帶來了不利的影響。我國商業銀行應該理性客觀地對待房貸，加強對借貸人在資格、抵押物等方面的審核，構建完善的風險管理體制；同時，商業銀行還應該加強對房地產貸款操作模式的完善，實現風險管控的細化、優化，盡量控制房貸帶來的風險與負面效應。

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