規范項目報建的意義和方法研究

黃芙佳

摘 要：隨著工程項目管理越來越規范，工程項目報建的規范化變得越來越迫切，本文探討了報建的概念，規范報建的社會意義、安全意義和經濟意義，提出了規范報建的具體方法，為國家控制房地產和工程項目管理提供了思路。

關鍵詞：工程項目 規范報建 方法

盡管政府一直在努力控制房價，但最近房地產又再次出現暴熱，暴熱的覆蓋區域并不是很大，主要聚焦在一、二、三線城市中的重點發展地區。根據其他發達國家的經驗，一個地區和平發展時期的長短與房價成正比。我國的房地產價格包括地價與建筑物價格，其實建筑物價格不但不會上漲，還會因折舊的發生逐年價值遞減。因此房價上漲的真正原因是地價，新建房屋價格高啟大家比較理解，已經使用的房屋為什么會升值呢？那是因為隨著我國城市建設的發展，城市的配套越來越好，隱藏在房價里的地價評估值一直在增值。盡管沒有經濟利益，我們國家也沒有放棄建成區的環境改善。新建項目和建成區的改善項目都離不開報建，是報建這個環節使新建項目和改善項目成為竣工項目，保證了社會財富的保值與增值。

1 報建的概念

報建有狹義和廣義之分，狹義的報建是指建筑項目建設過程取得一系列許可證件必須通過政府有關部門的許可，主要是指辦理建設規劃許可證、施工許可證、預售許可證和竣工手續。廣義的報建則向前延伸到土地的取得，向后延伸到不動產證的辦理。

項目業主在取得土地使用權購買資格后，首先要與規劃局聯系，向規劃局提交項目可行性分析、選址意見書等，通過規劃局的一系列審核拿到建設用地規劃許可證。報建人員攜帶此證、土地合同，在繳納相關費用后在土地局辦理國有土地使用權證。

辦理建設規劃許可證是報建的核心工作，規劃局只負責城市的美觀，不關心經濟效益，這與項目業主的利益是矛盾的。這是一個經濟效益與社會效益的博弈結果，博弈結果的好壞及程度，考驗著報建工作者的職業能力和變通水平。容積率、建筑密度、開工時間、竣工時間，每一個因素都實實在在地影響著項目業主的利益。

之后是招投標，選擇施工單位，審圖公司審查設計圖紙，到建設局辦理施工許可證，再之后是預售許可證、竣工驗收，辦理竣工合格證，辦理綜合驗收，交付房屋給房屋使用人，最后辦理不動產權證，這些證件的背后無不充斥著報建工作者的汗水與辛酸。

2 規范報建的意義

2.1規范報建的社會意義

規范報建就是把報建過程規范化，也就是揚棄那些不合乎規范的報建行為，專業人士都知道項目業主關心幾個問題：容積率、建筑密度、縮短報建時間，報建過程規范意味著有權利的人不能用權力來尋租，避免了腐敗行為的滋生，讓審批權在陽光下運行，增加社會正能量；報建過程規范化意味著審批者可以充分吸收評審專家的專業意見，使建筑外觀最適合當地文化、美觀、大方；建筑結構牢固、造價合理；報建過程規范化使得專家的意見第一時間反饋給報建單位和與之配合的設計單位，經過專家評審后就應該規定每一個許可證辦理的工作日承諾，避免報建單位胡亂猜疑，行賄犯罪。

2.2規范報建的安全意義

報建覆蓋的范圍是城鎮建設項目、城市建設項目和農村國有土地上的建設項目，廣大農村宅基地上建房子很少經過報建審批。報建的過程就是政府有關部門對工程項目的把關過程，既在經濟指標上把關，也在安全上把關，這就是為什么遇到自然災害時嚴格按照報建手續建設的項目損失小，沒有經過報建的房子、違規加建的建筑物、違規搭蓋的建筑物損失大的根源。沒有違規審批、權力在陽關下運行，政府工作人員嚴格按照規范審批各個環節，這樣建造的建筑物一定是安全的，一定能夠在設計范圍內抵抗住各種自然災害。

不按照規范報建就會產生很多不必要的安全隱患，如廣西南寧市的華銀閣項目，業主單位憑借與時任領導關系密切，不報建就開工，建筑圖紙沒有經過建設部門審核，結果項目六層商場部分的后外墻就是后面九層以下住宅的外墻，導致項目臨近商場的一至九層住宅沒有窗戶，除了入戶門，完全是黑屋。整個項目的購房者入住很多年后都辦不了房產證明。

2.3規范報建的經濟意義

規范報建可以讓業主單位在規定的經濟指標下充分發揮能力設計，不突破規定的容積率，不突破規定的建筑密度。每個業主單位不用在調大容積率、調大建筑密度上做一些無謂的努力。另外規范辦理每一個建設環節的工作日限制，能讓業主單位控制項目的開工時間、預售時間、按揭時間、竣工時間，進而控制好項目的財務支出、貸款額度和用款時間、資金回籠時間，實現資金成本最低。控制好竣工驗收，辦理不動產證件的時間，在預售房屋合同時預設好竣工交付時間、產權證明辦理時間，避免不必要的工程索賠、延期交付索賠。

3 規范報建的方法

1）各行政部門建設自己相應的專家庫，通過召開專家評審會的方法對項目業主提交的方案進行審核。

2）啟用項目業主的相關業務乙方的競爭對手來審核項目業主提交的文件，保證既專業又安全。

3）比較重要的許可證在開工前頒發臨時證件，待工程全部竣工綜合驗收，仍然符合證件頒發規定的要求，則換發許可證原件，不符合的則要求項目業主實施整改，整改合格后在換發許可證原件。例如有些項目業主擅自加層，把原來批準的5層建筑建到8層，這樣做的后果一是違規加建，二是建筑的基礎承受不了加層的荷載，容易出現安全事故。還有一些項目業主改變已經審批項目的外觀，如換個立面顏色、封閉陽臺等等。這樣做的結果就是預防一些沒規則的項目業主違規。

4）報建項目的所有審批許可證在原審批單位要留有備案，政府不定期的組織建設管理相關部門檢查已竣工交付的項目，把隨意加建、違規搭建的建筑物找出來，讓他們恢復建筑物原貌，并實施一定的罰款。杜絕建筑違規現象的發生，保證建筑存量安全使用。

參考文獻

[1] 卡爾.馬克思.資本論[M].人民出版社，1975.

[2] 葉萬全等.農村互聯網金融[M].科學出版社，2016.

[3] 李曉東.房地產項目開發[M].上海交通大學出版社，2015

作者簡介

黃芙佳（1967-）女，廣西南寧人，本科學歷， 經濟師，研究方向：工程項目管理，合同管理，工程資料管理。