試論房地產泡沫的成因、評估與預控

王思婷

【摘要】房地產泡沫，是社會房地產行業運行的突出問題，具有暫時性、關聯性等特征，房地產泡沫的發展，將直接影響到城市房地產市場的穩定。基于此，本文結合房地產泡沫產生的現狀，著重對房地產泡沫的成因、評估與預控進行調整，以達到把握房地產經濟發展階段性要點，引導國內房地產業良性循環的目的。

【關鍵詞】房地產 泡沫經濟 評估與預控

引言：隨著城市經濟開發范圍逐步擴大，城市資源發展的渠道也在逐步拓寬。房地產行業，作為城市經濟模式的主要構成部分，始終在城市中占有重要地位。但當前房地產的發展過程中，也存在著房地產價格突增、購買力集聚增加等房地產泡沫趨向，這一發展趨向，對于城市房地產經濟的發展來說，是致命性的沖擊。

一、房地產泡沫產生的原因

房地產泡沫，就是指社會中，房地產資源的價值和實用價值出現不平衡的發展，從而導致房地產行業的運作，出現了暫時性的經濟迅速增長，市場需求空間開闊的發展趨向。

一方面，房地產泡沫產生的原因，是房地產資源價值特殊化。例如：由于城市土地資源開發的總量減少，導致房地產開發的供求市場受到限制，從而出現了“物以稀為貴”的態勢，由此房地產自身價值，就會在短時間內增長。

另一方面，房地產的使用價值提升。房地產作為城市經濟開發的主要領域，可以作為城市金融資金運作的中介，也是居民生活必需品，而房地產自身開發難度又增加，從而使城市房地產行業發展出現泡沫現象。例如：社會中一部分人通過“炒房”獲得金融投資收益，就是這一原因的直觀體現。

二、房地產泡沫的評估與預控

房地產泡沫的發展趨向，已經嚴重影響到城市經濟的穩定，為了進一步解決房地產泡沫，以及一些列相關問題我們應結合房地產泡沫的成因，對其進行正確的評估與預控。

（一）房地產置空率的調節

通過房地產置空率，對當前房地產泡沫的趨向進行評估。依據我國土地資源管理部門的統計數據顯示：2013年-2015年之間，城市房產資源置空率為33.17%，而2015年-2017年，全國城市房產置空率增加到66.99%。由此可見，國內城市房地產開發過程中，以三年增長一倍的速率進行增加，說明我國當前房地產泡沫的發展趨向較為嚴重。

為了解決當前房地產泡沫問題，應加大對房地產購買使用層面的限制，實現對房地產行業購買環節，金融投資、租賃等方面的資金控制，例如，設定房屋購買所得稅的起征點，以第二套房為基礎，并按照數量遞增的趨向，實現房地產購買稅層層增加，通過增加房地產投資者的外部壓力的方式，宏觀調控城市房地產置空率的比重。

同時，突破房地產泡沫中置空率的問題，也要加強對大眾的投資引導，讓大眾認識到房地產泡沫對個人、城市發展的影響。例如：房地產銷售人員，應正確引導投資人進行房地產開發、購買，形成良性房地產資源運作趨向。

（二）房屋價值與實用價值的均衡調節

房屋價值與實用價值的均衡調節，是城市房地產泡沫評估另一項指標，我們將其稱為房價比收益評估。如果房價比的收益波動，始終處于平穩的增長狀態，即房屋使用比率和房屋的銷售比變化趨向相同，則說明此時城市房地產開發處于良性運轉趨向：反之，則說明房地產泡沫問題存在。結合當前城市經濟開發的趨向來看，兩者之間的波動趨勢，始終處于不斷走高，且兩極化的趨向發展，這也證明了我國城市房地產泡沫的態勢進一步加強的發展動向。

實現城市房地產泡沫的有效預控，應變革城市房地產開發的相關內容，拓展全面性城市資源產業規劃新渠道，有效協調房地產實用范圍，房地產雙重價值的調整。例如：城市應適當的增加經濟適用房建設，降低城市居民購房的限制，逐步引導城市房屋資源銷售、開發，向著房屋高利用率，房價低增長率的趨向轉變。

（三）房價與GDP關系協調

房地產泡沫與CDP關系不協調，也是城市房地產泡沫的評估標準。良性的城市發展趨向，應保持城市房價與城市人均收入水平成正比。當出現房地產泡沫時，城市房價將遠遠超出城市CDP的增長速率。由此，實行房地產價格調整用戶控制，優化城市收益與房地產行業經濟價值之間的關系，實現城市資源開發的綜合調整。例如：城市房價調整，應按照城市居民收益等級，適當的拓展房價變化空間，確保房地產銷售市場的持久性開發，緩解城市房地產泡沫問題，這是現代城市不斷進行資源規劃的有效措施。

結論：綜上所述，試論房地產泡沫的成因、評估與預控，是城市產業經濟協調發展的重要分支，對于城市經濟循環發展具有指導作用。在此基礎上，為了有效解決房地產泡沫問題，應通過房地產置空率的調節、房屋價值與實用價值的均衡調節、房價與GDP關系協調進行評估與預控，實現城市房地產資源綜合處理。因此，淺析房地產泡沫的成因、評估與預控問題，將為城市發展經濟產業良性開發與整合提供借鑒。

參考文獻：

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