“營改增”對不動產經營租賃業會計核算的影響研究

張麗

摘 要：隨著我國稅收制度的不斷改革，“營改增”得到了有效的落實和執行，對于促進產業發展、減少企業稅負有著十分重要的意義。目前，我國對于不動產經營租賃業的稅務管理做出了相應的規定，基于“營改增”背景下，對于租賃業會計核算管理工作也產生了一定的影響，使租賃市場面臨著更大的機遇和挑戰。本文主要基于“營改增”背景下對不動產經營租賃業會計核算帶來的影響進行了分析，希望能促進租賃行業在未來實現更加快速的發展。

關鍵詞：“營改增” 經營 租賃業 會計核算 影響

企業租賃固定資產的形式主要分為經營租賃與融資租賃兩種形式，其中不動產經營租賃，是企業為了滿足經營上短期的、臨時性的或者季節性的需要而進行的租賃活動，但是在實際的工作中因為受到各方面因素的影響，所以不動產經營性租賃往往都是長期的，本文結合對“營改增”納稅人通過經營租賃方式出租不動產時應選擇計稅方法以及相關的稅費計算、財務處理等進行了分析。

一、一般納稅人出租不動產

一般納稅人通過經營租賃的方式出租取得的不動產，其中包括通過各種形式取得不動產的所有權，比如直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等形式取得的不動產。

（一）納稅人適用簡易計稅方法

一般納稅人出租如果是在2016年4月30日之前取得的不動產，可以選擇應用簡易計稅方法，通過這種方法對應納稅額進行計算時，主要是按照不含稅收入額的5%征收率來計算。在簡易計稅方法下計稅時按照5%征收率計算應納稅額，最終得出的應納稅額不可以采用其他的進項稅額進行抵消，在對賬務進行處理的過程中應該通過“應交稅費”賬戶中的相關信息來獲得。具體的核算方法主要包括了以下兩種形式：第一，當不動產所在地與機構所在地不同時，納稅人在對稅款繳納的時候應該是在不動產所在地主管國稅機關來進行，并且按照征收率的5%來計算，在稅款繳納完成之后再向機構所在地主管國稅機構進行申報納稅；第二，如果是不動產所在地與機構所在地處于同一個位置的，納稅人需要按照5%的征收率向機構所在地的主管國稅機關進行申報納稅。如果是納稅人選擇使用簡易計稅方法，在之后的3年之內不可以進行更改。

比如，A公司為一般納稅人，在2016年8月2日A公司通過董事會決定，將2015年1月購入用于的辦公場所出租給B公司。這套寫字樓當時購入的價格為2000萬元，如果是使用直線法對折舊金額進行計算，折舊的時間大概為40年，在期末沒有殘值。A公司與B公司雙方簽訂租賃合同，合同中的租賃日期為3年，租金與每一年的8月2號進行支付，在規定的年租金中包含稅費一共為101萬元，這套寫字樓從購買到租賃期間沒有出現貶值。假設A公司是利用成本模式對投資性房產進行計算，如果是采用簡易計稅方法在對應納稅額以及預繳稅額進行計算時，應在簽訂合同日將原本的固定資產轉化為投資性房地產。

借：投資性房產 2000

累積折舊 79.17

貸：固定資產 2000

投資性房地產累積折舊 79.17

受到預付租金時，確定收入：

借：銀行存款 101

貸：其他業務收入 96.19

應交稅費（簡易計稅） 4.81

投資性房地產按月計提折舊：

借：其他業務成本 4.17

貸：投資性房地產累積折舊 4.17

當寫字樓與A公司機構所在地不在同一個位置時，需要在不動產所在地的主管國稅機關對預繳稅款進行繳納，納稅人的應納稅款以及預繳稅款計算金額為101÷（1+5%）×5% =4.81萬元。在取得租金的第二個月進行納稅申報或者是在不動產所在地國稅機關核定的納稅期限預繳稅款之后得到相應的納稅憑證。如果實現寫字樓與A公司機構所在地的位置相同時，需要在機構所在地的主管國稅機關按照5%的征收率進行申報納稅。

（二）納稅人適用于一般計稅方法

一般納稅人在2016年5月1日后取得的不動產，當采用一般計稅方法時需要對以下兩個方面引起注意：第一，當不動產所在地與機構所在地不同時，納稅人需要在不動產所在地的主管國稅機關按照3%的預征率進行稅款繳納，然后再向機構所在地的主管國稅機關進行申報納稅；第二，當不動產所在地與機構所在地的位置相同時，納稅人應該直接向機構所在地的主管國稅機關進行申報納稅。

二、小規模納稅人出租不動產

（一）單位與個體工商戶出租不動產

當單位或者是個人工商戶在對不動產進行出租的時候，應該按照不含稅收入額5%的征收率來計算應納稅額，個體工商戶在對住房進行出租的過程中，應該按照3.5%的征收率對應納稅額進行計算。首先，當不動產所在地與機構所在地的位置不同時，納稅人應該在不動產所在地的主管國稅機關按照之前提出的計稅方法對預繳稅款進行繳納；其次，當不動產所在地與機構所在地的位置相同時，納稅人應該向機構所在地的主管國稅機關進行申報納稅。

比如，某市甲企業為小規模納稅人，在2016年8月1日將自己沒有使用到的庫房租給了乙公司，簽訂的租賃合同中規定租期為3年，租金按照年付的形式進行，在每年8月1日的時候乙公司繳納租金200萬元，如果在租賃期間產生了維修費用應該由甲單位進行承擔。當庫房與甲單位所在地的位置不同時，應該在不動產所在地的主管國稅機關按照5%的征收率繳納款項，最終納稅人應該繳納的金額和預繳稅款為200÷（1+5%）×5% =9.5萬元。小規模納稅人的單位個人體工商戶出租不動產時，不能自己開具相應額增值稅發票，可以向不動產所在主管國稅機關進行代開增值稅發票的申請活動，在對稅款繳納完成時候取得的憑證可以在當期增值稅應繳納額中抵減，如果是存在抵減不完的可以結轉到下期繼續進行抵減。

（二）其他個人出租不動產

個人在對不動產進行出租的時候，需要按照5%的征收率對繳納稅額進行計算，然后向不動產所在地的主管地稅機關進行申報納稅。如果是個人對住房進行出租的時候，應該按照3%的征收率對應該繳納的稅額進行計算。

比如，劉某在2016年8月1日時將自己的閑置的庫房租給了甲公司。租賃合同中簽訂的租期為3年，租金在每年的8月1日支付20萬元，如果是在租賃時間內產生了各種維修費都由劉某來承擔，并且劉某出租的不是自己的住房，最終的應繳納稅款應該為20÷（1+5%）×5%=1萬元，關于甲公司需要使用到的增值稅專用發票，應該由劉某向不動產所在地的主管地稅機關進行申請。如果劉某所出租的為自己的住房，最終所繳納的稅額應該用含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%來獲取。

三、結束語

綜上所述，隨著“營改增”的有效實施，對于經營租賃業的會計核算工作產生了重要影響。租賃行業要想在未來適應“營改增”提出的相關要求，首先應該結合自身的發展狀況然后對未來發展做出有效的調整，只有這樣才能保證企業在發展過程中可以獲得更多的經濟效益，同時也能促進企業在“營改增”環境下實現規范化以及標準化的發展。

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