土地管理與房地產開發經濟的內在聯系

趙光海

土地是國家最根本的資源，無論是工業生產還是農業生產，都是以土地為發展的根本。而隨著改革開放，經濟改革的步伐也逐步加快，房地產市場也隨之進行調整，房地產經濟開發主要有設計、施工、取得等多個環節，在房地產經濟開發過程中與當地土地管理制度環境息息相關。因此本文根據土地管理和房地產開發經濟的內在聯系進行分析，以便為房地產開發經濟效益的提升提供借鑒。

隨著社會的發展土地管理制度受到房地產開發經濟的影響，而房地產企業在進行房地產開發的過程中又會受到當地土地制度環境的影響，如政府土地管理法律法規、當地的文化、政策等，通過對房地產企業在進行房地產開發過程中應對以往不成熟的土地管理制度環境的做法進行分析，從而尋找出普遍的應對規律。而隨著經濟的發展，土地管理制度不斷完善，企業又該如何進行房地產經濟開發，成為房地產企業需要關注的重要問題。

房地產經濟開發與土地管理制度的相互影響

1、房地產開發經濟對土地管理的影響。土地管理與房地產市場緊密相關，因此房地產開發經濟對土地管理有著長期的影響，如某地地產銷售水平下降，也將對土地管理的力度產生不利影響，從而影響整個土地管理部門的經濟發展，而土地供應能力也制約著房產價格，土地管理系統的好壞決定著房產戰略是縮短開發周期，回籠資金還是延長開發周期，促進銷售。全國性的土地管理規模進行分析，房地產開發經濟不止影響著當地，也影響著相鄰的其他地區，如北京房地產價格上升就帶動了整個京津冀地區房價的上升；在房地產行業發展時期土地管理狀況也隨之改善，土地管理部門與房地產企業緊密相關，房地產經濟開發也將推動土地管理項目的發展。

2、土地管理制度對房地產企業戰略的影響。現階段我國的土地管理制度逐漸完善，如采購法等，同時公共工程招標的標準也進行了相應規定，規范了企業投標的行為。房地產企業應對土地管理制度的做法主要有遵守、隱藏、入伙、控制四種方式。首先遵守即是房地產企業在使用土地的過程中必須嚴格遵循相應的法律規定；而隱藏則是房地產企業進行房地產開發的過程中為了增加經濟效益，常常表里不一，即表明上遵循法律規范，實際上卻伺機找尋法律漏洞，以便其進行違法獲取利益的行為時不受懲罰；入伙則是因為我國土地管理制度不正式，導致了相關房地產企業讓官員或其他人員在開發過程中獲取高額的利潤，從而進行不合法開發行為。如房地產企業將施工過程中沒有技術含量的工程項目分發給當地廠商，將利益分施；相關房地產企業成立教育基金會，從而將當地官員或其他人士邀請進去，從而建立經濟聯系等。通過這些入伙的方式將土地管理制度的人員拉入企業內部，從而促使自身開發行為能夠不受約束；控制則是我國的地方官員完全聽從政府的指揮，因此在我國不正式的土地管理制度下，企業可直接取得政府的支持，從而得到地方政策的扶持。幫助房地產企業解決當地開發的各項問題，同時也可以為相關房地產企業經營建立相關政策扶持。

當前房地產開發的土地制度環境

隨著新經濟時代的到來，企業在開發房地產的過程中，首先面對的就是當地的制度環境。而在我國土地管理過程中，由于不正式的土地管理制度，一方面土地產權模糊，主體不明確，城市土地產權不清，沒有明確的財產法人代表，國家土地所有權得不到實現，造成了事實上的土地地方或部門所有制。另一方面土地使用制度尚不完善，目前，我國城市土地使用權確立了有償出讓原則，但由于歷史原因，行政劃撥無償使用土地的情況依然存在，導致城市土地使用制度有償出讓和行政劃撥”雙軌”并存，引發了征而不用、多征少用、好地劣用等現象，土地利用率低下，浪費嚴重。由于社會民眾對于土地的私有意識加強，導致在房地產開發過程中容易遇到釘子戶拒絕拆遷的現象，即使拆遷成功，在房產施工過程中也經常遇到當地居民阻礙的現象，增加了房地產經濟開發的難度，這個現象也說明了我國正式制度正在逐漸成熟。在我國進行稅收改革以來，地方為了改善自身財政危機推出了土地使用權有權轉讓的方式來激勵當地房地產經濟開發，如沿海地區的“筑巢引鳳”政策導致大量的農業用地轉化為經濟開發區從而為房地產土地租金、勞動規范等提供了有利條件。[2]而隨著社會的發展，我國土地管理政策也逐漸從支持轉化到監控打壓，通過土地閑置費、土地所有權無償收回等一系列制度，制止了開發商的土地囤積行為。同時地方政府也逐步清理各地方房地產開發區， 在房地產的開發過程中，主要可分為兩個主要的階段，即土地和施工，這兩個階段都是需要直接面對當地民眾的，以往的土地拆遷中主要是政府主導，強制執行，在施工過程中民眾也必須按照政府的指示執行，而隨著政府逐漸對物權法的完善，當地居民對土地私有權的意識也逐漸增強，民眾也逐漸開始意識到自身土地產權的問題，同時在房地產施工過程中，施工人員的安全衛生管理也逐漸受到關注。

由于土地管理制度的改變，房地產企業在進行戰略選擇時有不同的反應方式，如在特定情況下，企業會采取不同的措施應對制度壓力，一方面企業會遵循制度，但是會降低企業經濟有效性，從而促使企業增加對抗制度壓力的意識；另一方面，企業會根據制度壓力的來源、壓力與目標的一致性、壓力對企業的約束性、壓力的法律強制性、企業對未來的不確定性、企業與環境的關聯性等因素的變化，逐步增加自身對抗制度壓力的意識。

總而言之，隨著社會的發展，土地管理制度逐漸完善，但是仍不夠健全，在土地出讓、收購的過程中如果沒有足夠透明、規范的法律制度就會導致房地產開發過程中針對制度漏洞出現了一系列潛規則行為，如當地土地管理人員腐敗、強制開發等行為，為了規范房地產經濟開發制度，制定完善的土地管理制度、土地儲備、土地交易稅的監督機制，從而促使其與房地產經濟開發相適應，實現房地產經濟開發規范、有序發展。