“四月浪花”下的海南房地產

宋慧芳

從一地雞毛到鳳凰涅槃，浴火重生后海南的房地產市場如何在新時代新機遇下去房地產化？

2018年4月13日，在慶祝海南建省辦經濟特區30周年大會上，習近平總書記宣布黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區，支持海南逐步探索、穩步推進中國特色自由貿易港建設，分步驟、分階段建立自由貿易港政策和制度體系。然而就在30年前，剛剛建省并成立特區的海南，因為獲得政策紅利，房價一日千里，泡沫橫飛，以致中央不得不出臺調控政策，宣布控制銀行資金進入房地產業，海南房地產“崩盤”。對于此次國家層面釋放如此的重大紅利，建設自由貿易試驗區，海南如何在新時代新機遇中對房地產市場做到平穩發展，去房地產化，以致不再讓歷史重演。

4月22日晚，海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關于進一步穩定房地產市場的通知》新聞發布會，發布嚴格的房地產限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，商品住宅實施全域限購。把海南此輪調控政策推到了制高點，可見其擺脫房地產的決心之大。

“舉足輕重”的房地產

中國40年改革開放的歷史上，唯一一次房地產泡沫破滅，便發生在海南，至今仍令人心有余悸。

1988年4月13日，海南行政區從廣東省劃出，獨立建省，海南省和海南經濟特區正式成立。7月30日，國務院發布《國務院辦公廳關于各部門應支持海南省機構改革的通知》，要求加快開發建設海南省，建立我國最大的經濟特區。海南經濟特區成為中國最大的，也是唯一的省級經濟特區。正是這樣的一次歷史機遇，使這個海濱小城一躍成為全國最大的改革開放“試驗田”，引來無數人登島淘金，房地產行業更可以用“轟轟烈烈”來形容。

1991年，海南GDP增長14.9%，1992年GDP增速卻暴增到41.5%。這一非正常高增長，主要是因為房地產炒作拉動虛增造成的。

據《中國房地產市場年鑒（1996）》統計，海南1989年房地產投資僅為3.2億元，而1990-1993年間，房地產投資比上年分別增長143%、123%、225%、62%，最高年投資額達93億元。隨之而來的是海南房價的暴漲，1988年海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米。五年內增長超過5.6倍。

1998年，央行宣布關閉海南發展銀行，泡沫最終破滅。從1999年開始，海南用了七年時間，處置積壓房地產的工作才基本結束。截至2006年10月，海南處置積壓商品房444.82萬平方米，占積壓總量的97.6%。

由于受房地產泡沫破滅的影響，海南經濟跌入谷底，海南省GDP增長率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速連續三年都是名列全國第一的海南，變成了連續三年名列全國倒數。

“海南房地產的教訓不能忘。”2017年，國務院參事、原住建部副部長仇保興在一次會議上，重提這段對海南帶來沉重代價的階段。“海南房價頂峰時達到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，銀行壞債突增60%，最好的資產一個晚上就變成最壞的資產?！背鸨Ｅd說。

但不寬裕的財政（大約50%左右的支出來源于中央財政轉移）、變形的產業結構，以及國家金融周期、房地產周期等原因，導致泡沫之后的海南，依舊由于特殊的區位優勢對房地產行業有著較高的依賴，海南房地產市場持續受到資金追捧，房地產開發投資占固定資產投資比重一直居高不下，是近幾年海南省經濟增長的主要動力之一。

數據顯示，2017年海南省固定資產投資完成4125.4億元，其中房地產開發完成投資2053.11億元，占據了半壁江山。

“海南經濟發展嚴重依賴房地產的現狀還未實現根本轉變，短期依賴房地產的現象依然存在。”海南住建廳表示，要擺正房地產在海南產業中的位置，從根本上需要大力調整產業結構，加快培育能替代房地產的支柱產業，降低房地產業在GDP增長、地方財政收入中的比重。

中國城市發展研究院投資部主任劉誠在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，相信隨著自由貿易港的成立，將進一步激活旅游、貿易、金融等板塊的發展，房地產投資占比會相應下降。

地產迎來“新機遇”？

時隔30年，2018年4月13日，習近平總書記正式宣布黨中央支持海南全島建設自由貿易試驗區的決定，這是繼中央實施雄安新區部署后又一重大區域發展戰略內容，為了能讓海南經濟的發展更好地依托實體經濟而非依賴房地產。4月14日，黨中央國務院發布《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），指出賦予海南經濟特區改革開放新使命，建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港。

為避免出現上世紀90年代的地產泡沫，在海南建省辦特區30周年大會結束三天后，4月16日，海南省住建廳火速發布《關于進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》，措辭嚴厲，“防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為”，并要求，“傳達到每一名銷售人員，做到全覆蓋，不留死角?！?/p>

4月18日，在國家發改委召開的定時定主題新聞發布會上，國家發改委政策研究室主任、新聞發言人嚴鵬程表示，將會同有關部門和地方，全力推動支持海南新一輪改革開放政策措施的細化實化。對于房地產方面，嚴鵬表示，認真做好重大風險防范工作，將密切跟蹤《指導意見》實施中可能遇到的問題，及時妥善應對，堅決防范炒房炒地產等投機行為。

盡管島外人到海南購房的熱情越來越高，但在海南省住建廳看來，如今海南的房地產業不會再重蹈以前“泡沫”的覆轍，原因在于，支撐房價上漲的動因和條件都發生了根本變化。海南住建廳表示，這種判斷基于幾個方面：

一是海南生態資源得天獨厚，生態環境不斷改善，經濟社會穩步發展，配套設施逐步完善，發展情景不斷向好，這些都將有力支撐海南房地產業發展。二是當前的海南房地產有實實在在的市場需求作為支撐，在海南實施限購、限貸、限轉讓等嚴控措施的情況下，仍有大量島外人士前來購房，與上世紀90年代“擊鼓傳花”式的虛假需求截然不同。三是海南省商品房預售條件明顯提高，新出讓商品住宅用地均要求封頂后方可預售，有實實在在的建設投入，金融和社會風險大幅降低，顯然有異于上世紀90年代“炒賣樓花”的發展模式。四是海南經濟發展實力顯著增強，應對風險的能力不斷提高，能有效應對短期突發的市場風險，保持房地產平穩健康發展。

即便如此，在自貿港政策發布后，海南部分市場還是出現了非理性現象，開發商捂盤惜售，房價明顯上漲。

4月20日，據《中國經濟信息》記者向位于?？诜窍拶弲^域的西海岸的某樓盤的銷售人員了解到，“現在只剩140多平方米的四居，兩居、三居全都賣完了?！痹摌潜P所在區域靠近海口市政府，屬于重點建設的城市新區。據記者了解，一個月前，售樓處兩居、三居可選余地還很大，均價在每平方米21000左右。銷售人員還很含蓄的表示：“四月以后肯定就不是這個價格了?！倍F在，該樓盤在售房網站上的價格顯示，均價24000元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，海南是屬于全國優勢的旅游城市，而且近幾年包括地產市場、旅游市場等在內的海南市場一直被看好。后續投資的機會仍然較大，且自由港政策更會提升其城市地位和區域價值。

“對于海南來說，當前是建省30周年，所以一些利好的信息很多，現在自由港的改革，勢必加大各類資源的導入，尤其是在體制上就可以發揮更好的價值，進而利好此類省份商業機會增加?！眹儡S進表示，“當然越是這樣，越要防范炒作，尤其是地產行業方面，要嚴管購房市場，防范各類投資投機需求的進入。尤其是沿海的類似?？凇⒉棥⑷齺喌瘸鞘卸夹枰P注此類內容?！?h3>“壯士斷腕”去地產化

“房地產作為海南的支柱產業不可持續，而事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業的。減少經濟對房地產的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實不容易做到?！焙Ｄ鲜∈￠L沈曉明在今年的全國兩會上表示，即便如此，海南還是要痛下決心嚴控房地產。

其實，今年海南省政府工作報告就明確指出，在今后五年，決不讓海南變成房地產加工廠，以“壯士斷腕”的決心減少經濟對房地產的依賴。同時，防范房地產風險，堅決遏制土地投機炒作，防止高地價推漲房價，保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性。取而代之的是，發展熱帶高效農業、旅游業、互聯網產業、醫療健康產業、海洋產業等十二個產業。

海南政府在房地產調控上的持續收緊正是未來經濟動能調整目標下的先導行為，反映出未來海南在“改革開放”上的新動作將更多集中于產業結構調整中。

今年3月以來，海南省不斷加大房地產調控力度，通過限購、限售等政策進行樓市調控。

3月31日，海南省發布《關于做好穩定房地產市場工作的通知》，加碼樓市限購政策，規定非瓊籍居民家庭只能買一套，而且首付要不低于七成。按照規定，非海南本省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市（縣）居民家庭銷售。與此同時，海南省也要求實行差別化的信貸政策。非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。

除了加碼限購政策之外，對“限售”也進行了加碼，在3月30日之后購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

4月10日，海南省住房公積金管理局下發《關于進一步維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的實施意見》，要求受委托銀行、住房公積金管理機構壓縮貸款辦理時限、公開業務辦理流程、實現多部門信息共享，定期將在住房公積金管理局官方網站公開已備案樓盤信息。

海南調控步步升級，直至4月22日達到史上最嚴。4月22日晚，海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關于進一步穩定房地產市場的通知》新聞發布會，發布嚴格的房地產限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，商品住宅實施全域限購。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。?？?、三亞、瓊海已實行限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。上述區域之外，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計24月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。自本通知發布后戶籍遷入本省的居民家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南省累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

嚴躍進表示，海南出臺全省限購充分說明了當前房地產市場調控的嚴峻性，為了防范炒作海南自由貿易區、自由港概念而做出全域限購的調控，本次調控在全國都非常罕見，其目的是為了管制購房投資投機行為，同時為海南自由港建設提供更好的環境。

“從購房需求看，近期各類炒作概念的現象增加，對于房地產市場來說，積極管控需求很有必要。而對于自由港來說，通過此類政策，利好房地產市場的穩定，也可以為后續發展提供更好的土地等資源的支持。”嚴躍進指出，從政策上還可以看出，對于生態縣等禁止外地人購房的做法很大程度上也表明此類區域當前部分炒作很明顯，影響了當地人的住房需求，所以必須采取類似禁止購房的做法。而對于海口、三亞、瓊海采取60個月的社保限購，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房禁止向外地人出售，其目的是為了更好地保護當地人的購房需求，防止炒房現象發生。

中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟信息》記者，本輪調控政策后，預計海南市場將很快降溫，很可能出現類似環京出現的市場降溫。但整體看，海南的自貿港概念，以及得天獨厚的氣候條件，海南房地產市場長遠依然看好，特別是基礎設施完善的區域。

需求端調控步步升級，然而對于供給端來說，雖然“自貿港”海南增加了對開發商的吸引力，卻也提高了進入難度。嚴躍進將這一難度具化為三個方面。當行業進入的門檻提高時，房企進入的相關納稅考核、就業機會創造、環保方面的考核，都將面臨著更高的要求和審批。再者，受環保管控，沿海房產開發的約束增加，開發商在類似城市的投資確實需要防范相應的風險，類似填海造房等管控會很明顯。此外，海南自由港未來的重點還不明確，房企在進入過程中需要不斷去研究未來海南城市的布局和規劃。

“總體來講，當前海南的政策邏輯很清晰，房住不炒的思路會延續，同時未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對于自由港建設的各類地產業務支持會加大，而對于一些濱海住宅或其他項目，管控會嚴厲。而對于此次如此嚴厲的調控政策，后續需要防范違規繳納社保、虛假營銷等。購房者看好海南市場但不要違規操作，海南全域限購使得‘房住不炒得到了全面的貫徹和落實?！眹儡S進在接受《中國經濟信息》記者采訪時對于后市的影響表述到。