淺析老舊小區電梯改造技術方案

胡波

摘要：本文主要分析了現階段老舊小區電梯改造進程中存在的問題，并總結了老舊小區電梯改造的管理措施和技術措施。

關鍵詞：老舊小區；電梯改造；技術；管理

1 老舊小區電梯改造存在的問題

1.1 房屋產權不明晰

我國老舊小區電梯改造過程中最大的阻力就是房屋產權不明晰，上個世紀建設的多層房屋產權較為混亂，不僅有單位自建房、集資房，還有直管公房、商品房等等，房屋產權不明晰造成老舊小區建筑改造的開展方式多種多樣，沒有明確的客戶群體也就無法推動相關事宜發展。同時，大部分老舊小區的業主已經將房屋出租，居民對加裝電梯的意見不統一，最終導致協調時間過長，間接提升了建設成本。房屋產權不明晰、建設機制不完善、管理機制滯后，難以保證后期建設及維護工作正常運行。

1.2 資金籌集困難

在老舊小區加裝電梯雖然能夠給居民提供便利，但也只是部分居民受益。老舊小區的建筑多為5、6、7層建筑，底層居民很少使用電梯，直接受益的將是高層居民。在資金籌集階段，都是秉承“平攤”建設費用的原則，但是底層的居民使用頻率較低，而后期的維護費用需要平攤，難免會造成小區居民心理失衡；同時老舊小區的居民對電梯的需求和使用頻率不同，也是導致資金籌集困難的主要原因。

1.3 工程技術標準不清晰

目前，我國工程技術標準主要適用于新建住宅，針對老舊小區的工程建設標準并不清晰，這給實際建設工作帶來了多重阻力。無論是審批報建環節或是工程建設環節，都要征詢多個部門意見，同時該類型的改造工程在我國并沒有過多實際經驗，各個審批環節和工程技術標準體系并不完善，減緩了老舊小區的電梯改造進程。

2 加強老舊小區電梯改造的管理措施和技術措施

2.1 管理措施

筆者認為，在老舊小區實施電梯改造應該加強后期管理，主要從兩個方面考量：一是要統一老舊小區電梯改造基本原則；二是要建立健全老舊小區電梯改造管理體系。

（1）電梯改造基本原則。在老舊小區進行電梯改造要統一兩個基本原則，一是以物權法為基本原則，采用投票的方式征求居民意見，只要半數以上的居民同意改造方案即可；二是要采取平等協商原則，電梯建設方案及后期維護方案要經過小區居民同意才能實施。

（2）建立健全老舊小區電梯改造管理體系。我國的老舊小區電梯改造還處在初級發展階段，工程技術標準、工程報建流程以及后期維護流程并沒有完善的體系。筆者認為，為進一步促進老舊小區電梯改造，我國工程建設部門應該盡快制定相關標準、完善工程建設體系，讓施工企業能夠有法可依、有標準遵循。此外，在對老舊小區進行電梯改造時，還可全面推動小區內其他公共設施同步改造工程，收集小區內公共管網、公共建筑的相關信息，為后續改造提供完善的數據資料，以此打造老舊小區建筑管理體系。

2.2 技術措施

（1）電梯出入口的形式。因建筑物建筑形式、建筑風格、建筑年代等因素影響，電梯出入口的選擇形式也略有不同，但出入口的布置應秉承不改變建筑物的結構形式，不破壞建筑物的既有形式的基本原則，并能滿足現代化城市建筑的基本要求；此外，出入口形式還應該針對建筑內部結構以及建筑外環境合理布置，為小區居民最大限度地提供方便。

依據現場環境不同，還可將電梯的出入口形式細分為四種。一是：雙開門、貫通式出入口；二是出入口直接與原有樓道相連；三是電梯出入口采用直角開門，可在邊上乘電梯，這種布置形式能夠節約空間；四是電梯和樓道之間設置過道，居民通過過道搭乘電梯。四種出入口形式示意如下圖所示。值得一提的是，設置電梯出入口時應結合建筑物的內部結構，并對公共空間、建筑采光等相關因素進行考量，避免電梯出入口的布置給居民帶來不便。

出入口形式示意圖

（2）電梯轎箱及電梯井道。老舊小區電梯改造工程主要是為滿足老年人的日常出行需求，由于很多老年人腿腳不靈活，日常出行需要乘坐輪椅，因此電梯轎廂的大小應滿足輪椅的尺寸。輪椅的常規尺寸寬度約為650mm，同時還需要一定的操作空間，因此電梯出入口的寬度應該≥800mm；此外，輪椅的總長度一般不超過1100mm，電梯轎廂的深度大于1100mm即可，這樣就能滿足老年人的日常出行需求。

為消除電梯出入口與地面之間的高度差，最大限度地為小區老年人提供舒適、方便的環境，只要將電梯井底坑深度向下挖200300mm即可；同時為了降低電梯頂層高度，可以采用永磁同步無齒輪主機無機房形式，這可降低頂層高度約3500mm。降低電梯井的底坑深度和頂層高度能夠大大降低施工難度，提升建設安全性。

（3）建筑物沉降。為解決建筑物沉降給電梯帶來的不良影響，在應對建筑物沉降問題上也采用了巧妙的設計。將井道鋼架和墻體之間的連接平臺設置為垂直方向可相對移動，且平面位置相對固定但可旋轉的結構。

為了進一步加強老舊小區的電梯管理，可將物聯網技術置入其中，在電梯合理的位置設置讀寫器和發射器，利用RFID技術將電梯運行參數發送至后臺管理中心，讓小區物業能夠對每臺電梯實現實時監控，一旦電梯發生故障，小區物業人員會第一時間進行處理，保證小區電梯安全運行。

3 結語

總之，我國已經逐漸步入老齡化時代，且我國的大部分建筑都是以多層建筑為主，為了給老年人創造良好的生活環境，為小區居民提供便捷，在老舊小區加裝電梯有著重要意義。但在實際建設過程中，施工技術存在漏洞，施工經驗并不豐富是影響老舊小區加裝電梯的主要因素。筆者認為，在加裝電梯過程時，應先全盤考量小區環境，結合建筑實際情況做好技術方案，并制定完善的應急預案，確保老舊小區電梯改造工程能夠順利進行。

參考文獻：

[1]王健.老舊小區加裝電梯途徑探討[J].城鄉建設，2016（7）：2021.

[2]楊勤.建議盡快解決老舊樓宇加裝電梯問題[J].住宅與房地產，2016（10）：2224.