三四線城市房地產去庫存問題及路徑研究

楊美玲

[摘要]自2015年來，房地產去庫存作為供給側結構改革的重要內容受到極大的重視，而在去庫存進程中，三四線城市庫存積壓嚴重，是去庫存的重點對象，具有很大的發展空間。針對三四線城市房地產結構差異較大、庫存量大、人口流出多，流入人群房產有效需求不高、房地產產品有效供給不足，同質化嚴重的問題，提出繼續完善分類調控、因城施策、實行土地彈性供給、增加城市吸引力、發展多層次住房供應體系，重點釋放農民購房需求、清理房地產行業等建議，以此對三四線城市去庫存精準發力，促進房地產業健康發展。

[關鍵詞]房地產去庫存；三四線城市；積壓；精準發力

[中圖分類號]F299.23 [文獻標識碼]B

自2015年習近平提出供給側結構改革以來，房地產去庫存作為“三去一降一補”的內容受到極大的重視，地方政府、金融機構相應出臺不同的政策加快去庫存。2016年我國房地產去庫存取得一定效果，但是一二線城市和三四線城市存在明顯的差異，我國的房地產去庫存壓力主要集中在三四線城市，一二線城市因城市發展好、產業優勢大、市場開放等原因去庫存周期較短，因此，2017年將去庫存重點集中在三四線城市。為對我國的房地產去庫存精準助力，眾多學者對三四線城市房地產去庫存發表了看法。秦虹認為，三、四線城市庫存高的原因與土地供應量高度相關；白彥鋒和王建保指出，去庫存需要嚴格控制三、四線城市的住宅土地供應，根據情況增加一線城市的土地供應；熊曼認為造成三四線城市庫存高的原因主要是人口城鎮化落后導致有效需求不足、房地產產品供給單一；趙浩然提出限制銀行開發房貸的占比、設定地方房價區間、提升住房金融保障等措施加速三四線城市去庫存； 徐偉、杜鵑指出三四線城市房價漲幅大于收入的漲幅、人口城鎮化速度與土地城鎮化速度不符、地方政府過度依賴土地財政收入等原因導致居民購買力不足，庫存壓力大。肖龍秀將影響三四線城市房地產去庫存的因素分為經濟、政治、社會、市場以及消費者五大類。眾多專家學者從不同的角度對三西線城市房地產去庫存進行了闡述，結合我國房地產去庫存的現狀及特點，筆者認為，對三四線城市房地產去庫存需要綜合考慮，統籌規劃，精準發力，處理好以下幾個問題。

1 三四線城市房地產去庫存問題

1.1 三四線城市房地產市場結構差異較大

一是城市之間差異較大。不同的三四線城市因城鎮化進程、房地產市場行情、人口流量、地理位置等原因，房地產庫存本身存在各自的差異；另外三四線城市主要包括一二線城市周圍的三四線城市和邊遠的三四線城市。在供給側改革推進房地產去庫存的過程中，不少一二線城市頒布“限購”“限貸”政策，此時一二線城市的購房需求向周邊三四線城市外溢，導致周邊三四線城市房地產行業回溫，2017年6月底，寧波、溫州等21個強三四線城市房地產市場銷量火爆，房地產收入達到百億元以上，土地溢價率達到40以上。但對于邊遠的三四線城市來說，庫存壓力仍然嚴峻。根據易居研究院的數據顯示，截至2017年4月底，30個典型三線城市中18個城市房地產交易量在環比下降，剩余12個城市則相對有所回升。因此，三四線城市的房地產庫存壓力存在差異，對政策的反應也存在差異；二是主城區和近郊去差異較大。主城區的房產交易量明顯多于下轄區，商品房去化周期也明顯少于下轄區。以安徽滄州市為例，2017年滄州市交易的商品房有80%集中在站前、貴州等發展成熟的主城區，城區商品房去化周期為13個月，而下轄區基本在30個月以上。三是住宅和非住宅類差異較大。按照政府文件，在強化落實好房子住宅功能時，三四線城市住宅房在政策激勵等因素下住宅類商品房交易量有所回溫，但非住宅類商品房去庫存依然形勢嚴峻。例如安徽省在住宅類商品去庫存完成時，省內三四線城市非住宅類去庫存周期竟然達到了69個月，有的偏遠三四線城市如安慶、六安甚至高達120.5個月、131.3個月。

1.2 三四線城市房地產庫存量大、消化周期長

自供給側結構改革提出以來，房地產去庫存就受到極大的重視。國家及地方政府出臺各項激勵政策刺激購房需求，一二線城市房地產逐漸升溫，但三四線城市及小城鎮卻仍舊面臨著房地產去庫存嚴峻的情形。三四線城市庫存難以短時間消化的首要原因是房地產積壓的庫存量過大，根據國家統計局房地產市場的相關數據，三四線城市房地產市場化程度不高，2013年至2016年是樓市的繁榮時期，大批開發商涌入房地產市場。當前全國13.6萬家（1萬人平均有一家房企）房企中大約90%集中在三、四線城市。

根據易居研究院的研究數據，截至2016年7月底，國內一、二、三線典型城市的房地產庫存量分別是2890、4182以及17460萬m2，此外，一、二、三線城市的庫存增量比為1：8：14，庫存主要集中在三四線城市。

圖1 2016年全國一二線及三四線城市房產空置率統計

數據來源：中國產業信息網。

由圖1可知，三四線城市的房產空置率很高。據統計2010～2016年，三四線城市返鄉置業釋放大，樓市的火爆帶動了大批建筑建材、裝修等關聯行業，房價上漲的同時不斷驅動投機性買房。因此，庫存不斷積壓攀升，據專業人士及開發商認為目前三四線城市算上批出去的地，3～5年都難以消化庫存，有的甚至在10年以上，房子增量空置率達46%。

從以上數據可以說明，三四線城市房地產去庫存壓力很大，雖然2017年已將三四線城市作為房地產去庫存的重點對象，出臺各類政策消化庫存，但三四線城市房地產基數大的原因仍然是去庫存的一個難點。

1.3 三四線城市人口流出多，流入人群房產有效需求不高

人口因素是影響三四線城市房地產庫存最直接的因素。首先，因為一二線城市具有大量的就業機會和豐富的資源，吸引大量來自經濟發展相對落后的三四線城市的勞動力，同時很多三四線城市不重視產城結合，導致大批的三四線城市人口流入一二線城市，三四線城市房地產出現很多空置的現象。其次，隨著我國經濟的發展，人口城市化現象越來越突出，越來越多的農民涌入到城市。雖然農民流入基數大，是房地產庫存消化的重點人群，但從農村轉移到城市，各方面的消費水平都有很大的提高，農民往往將有限的錢投入到醫保、教育等事情上，且很多農民沒有城鎮戶口，因為戶籍、房價等原因導致很多農民沒有能力購房。此類人群雖然大量涌入城市，但卻不能有效消化房地產庫存。再者，很多從三四線城市涌入一二線城市打工拼搏的人兒往往具有一定的儲蓄，但卻又難以讓他們在一二線城市買房立足。他們也曾想過回鄉買房，但三四線城市的教育、基礎設施建設、醫療等等比不上一二線城市，甚至有很大的差距。這些因素導致這類人群即使有能力在三四線城市買房也持觀望狀態或者頂著信貸壓力在一二線城市買房。三四線城市房地產需求主要來源于本市的剛性需求，而人口外流導致需求量遠遠低于房地產供應量，而鄉鎮農民的購房需求受到經濟、政策等因素的制約，難以形成有效需求，這些加劇三四線城市房地產去庫存的難度。

1.4 房地產產品有效供給不足，同質化嚴重

隨著經濟的發展，房屋的屬性已經逐漸從消費向投資發展，越來越多的生產商為了分得房地產這一杯羹，大量涌入房地產行業，進行房地產投資。并且由于土地收入是地方政府重要的財政收入來源，房地產業是很多地區的支撐性產業，房地產近年發展迅速。近幾年由于大量房地產商涌入出現畸形競爭現象，部分廠商忽略消費者的需求，盲目生產，追求數量，導致產品質量不高，同質化現象嚴重，三四線城市房地產供給端出現問題。第一，由于房地產業的準入門檻較低，進入房地產行業的生產商良莠不齊，一些商品房出現一房多賣、拿錢走人的現象，部分房地產商盲目追求利益，忽略房屋質量，偷工減料，導致出現豆腐渣工程， 房屋質量令消費者擔憂；第二，這部分供應商往往忽略消費者需求，只求房屋數量，造成房屋的選址地點偏僻，交通、醫療等公共設施缺乏，后期多靠市場、房產中介等信息忽悠消費者；第三，雖然部分生產商良心生產房屋，但資金有限，且受政策等的制約，導致房地產缺乏創新、產品單一、同質化嚴重、并且很多小企業模仿大中企業的生產模式，盲目生產，庫存量積壓嚴重，因此三四線城市出現房地產庫存量高筑的情況，房屋產品單一，不能滿足消費者日益個性、多元的需求特點，有效供給不足。本來消費者就一直對房地產成觀望狀態，這一舉措無疑加劇三四線城市房地產去庫存的壓力，延長消化周期。

2 三四線城市房地產去庫存的發展路徑

2.1 繼續完善分類調控、因城施策

面對一二線城市與三四線城市庫存壓力的不同以及三四線城市內部的庫存壓力不同，2016年底已將分類調控、因城施策作為房地產去庫存的重要原則，2017年政府工作報告則將分類調控、因城施策作為工作重點，年底房地產去庫存也取得不錯的成效。在未來的去庫存進程中，應當繼續完善分類調控、因城施策，為三四線城市房地產去庫存精準發力。同時可以將各地不同的經濟發展建設、產業發展建設與當地的庫存量結合起來，鼓勵房地產跨界發展，推動雙創發展，為文體、醫療、養老、衛生等提供條件。

2.2 實行土地彈性供給，以此控制增量房

三四線城市房地產庫存積壓嚴重，消化周期較長，因此要嚴格控制新增土地供給。首先，因為三四線城市去庫存內部不協調，有的城市庫存壓力大，有的城市庫存壓力小，應當根據三四線城市各自的土地供應量、積壓量、市場需求等因素因地制宜，實行差別化土地彈性供給，防止庫存新增。對于庫存積壓現象嚴重的城市，注重盤活現有庫存，停止所有商品房土地供給。對于一些房地產庫存壓力較小或者供不應求的三四線城市結合實際情況科學分析是否需要增加土地供應以及確定增加幅度。其次，合理制定土地出讓的價格上限指標，防止土地價格增長不合理甚至惡化，可以聯動掛鉤房價和地價，促進合理定價商品房價格，防止商品房價格攀升。各地方相關部門通過科學分析得出合理的土地成本，并按照土地成本在房價利潤的比重合理制定土地價格上限指標，同時聯動控制房價漲幅，避免房價地價高漲。再者，對于城鎮化速度較快的三四線城市，應當科學規劃新發展的城鎮住房建設，合理有序地推進房地產市場，防止新城鎮住房建設變成房地產化。

2.3 增加城市吸引力，吸引人口

首先，造成三四線城市人口大量流外的根本原因是三四線城市收入水平不高、就業機會不足，城市吸引力不足，城鎮化速度緩慢，而增加城市吸引力的根本途徑是城鎮化建設。結合產城發展和城鎮化建設，提高三四線城市綜合競爭力，統籌規劃，推動優勢產業帶動經濟，全面發展協調產業結構，帶動本市經濟，增加就業，提高收入，增加城市吸引力。

另一方面完善住房周邊配套基礎設施的建設，增加城市吸引力。由于房地產的過渡開發，地方政府寬松的政策，導致很多三四線城市高樓四筑，但由于三四線城市本身經濟發展能力的不足以及各部門缺乏整體規劃，很多新建住房以及開發城區基礎設施如學校、交通、廣場、醫院等建設不完善，與一二線城市相比存在較大差距，導致需求者不愿購買，阻礙了他們的買房消費意愿。因此要重視三四線城市的基礎設施建設，尤其是住房周邊的基礎設施建設，同時加強三四線城市與一二線城市基礎設施的聯系，推進服務公共化。地方政府應當盡快完善公共基礎設施建設，以此釋放潛在的購房需求，增加居民的住房消費欲望。有調查顯示，很多購房者都會極度重視住房周邊的學校，文體、醫院等基礎設施，這不僅為了子女的教育，也是提升生活質量的一個重要因素，同時由于二胎政策的開放，越來越多購房者傾向于環境舒適、交通方便、生活服務齊全的商品房，完善基礎設施建設有利于釋放改善性住房需求。

2.4 發展多層次住房供應體系，重點釋放農民購房需求

隨著經濟的發展，居民的住房需求發生了重大改變，呈現多元化、梯度發展的態勢，對于三四線城市來說亦是如此。一是對于長期生活在三四線城市擁有老住房的本地業主，這類人群購買的住房往往不大且較陳舊，是本地潛在的剛性需求，他們可以購買新房或者賣舊買新。二是大學或者大專剛剛畢業的學生，此類人群經濟不穩定，希望能夠租到安身之房。三是經濟能力不足的農民工。他們多數背井離鄉，有的已經買房，但很多仍在租房，是潛在的購房對象。第四是較高收入人群，此類人有足夠的經濟實力購房，并且自身已有一處或者多處房產，因此他們更多是持投資心態購房。面對不同的人群，有不同的購房需求，第一類和第四類都有足夠的經濟實力購房，但前者是剛性需求，后者是投資需求，是庫存消化的主要力量。二、三類群體雖然經濟實力不足，但他們有強烈的購房需求，具有巨大的發展潛力，應該重點關注。居民的住房需求正在呈現多元化、梯度發展的態勢，應該推動住房制度改革，加速建立多元化住房供給，制定分類政策，支持不同消費群體購買住房，消化庫存。

在這四類人群中，農民工是三四線城市潛在的重要的住房消費群體。據有關報道，2016年有的城市農民買房占總交易量的50%，有的縣城甚至高達70%，農民及農民工是消化三四線城市房地產庫存的重要力量，應當高度重視此類人群的庫存消化能力。首先，加快城鎮戶籍制度改革，改善農民的城市戶籍落實現象，推進城鎮戶籍制度改革銜接房地產庫存與進城農民工之間的聯系，把農業轉移人口隱藏的購房需求釋放出來，對“新市民”實行住房購買優惠政策，實行差別化首付比例以及購房補貼等激勵政策，促進釋放潛在農民的購房需求，消耗庫存。其次發展住房租賃市場，推動住房租賃法律化，對于農民工買房可以實行購租并舉的新型庫存消費模式，一方面實行信貸優惠政策、住房補貼等激勵政策激勵農民買房，另一方面，對于暫時沒有能力購買住房或者實在買不起房的農民實行住房租賃政策。此外完善住房租賃市場還利于其他因經濟能力不強不能購房的群體。這樣既能有效消耗庫存，又能解決多主體的住房需求。

2.5 清理房地產行業，促進健康發展

第一，提高房地產行業的準入門檻，避免一些經濟能力不足、不為消費者考慮、房地產投機性的資質不合格的生產商進入房地產行業，選擇信譽良好有保障能力的房地產供應商。第二，推進房地產行業的淘汰機制，提倡優質、大型房地產企業收購兼并經濟能力不足的小企業，同時為此類企業提供合理的優化整合資源的支撐，改善房地產行業良莠不齊的現象。第三，對于實在無能為力的房地產企業做好清算工作以及后續保障工作。第四，整頓房地產中介組織，嚴禁其發布違法、虛假的房地產信息，引導中介機構誠信、守法發展。一方面可以提高房地產中介機構的準入門檻，規范統一注冊資本，對從業人員的素質嚴格把關；另一方面要在相關法律法規中明確房地產中介機構的權責，從嚴治理違法違規行為，同時加大懲罰力度，嚴格監督房地產中介機構，增加房產中介的違法成本。

[參考文獻]

[1] 秦虹.標本兼治推進房地產供給側改革[J].理論視野，2016（8）：1.

[2] 白彥鋒，王建保.美國金融危機治理與我國房地產市場供給側改革[J].地方財政研究，2016（7）：24-31.

[3] 熊曼.供給側改革視角下三四線城市房地產去庫存研究[J].科技經濟市場，2017（8）：95-97.

[4] 趙浩然.三四線城市去庫存研究——基于房地產雙重屬性分析[J].經貿實踐，2017：133.

[5] 徐偉，杜鵑.三四線城市房地產去庫存政策的響應[J].發展改革理論與實踐，2017（7）：47-51.

[6] 肖龍秀.我國三四線城市房地產去庫存現狀及對策研究——以南昌為例[D].南昌：華東交通大學，2017.

[7] 中國人民銀行合肥中心支行國庫處課題組.對三四線城市房地產去庫存的調查分析——以安徽省為例[J].金融縱橫，2017（8）： 93-98.

[8] 謝皓宇.因去庫存引起的地與人[R].華泰證券，2016.

[9] 王先柱，吳義東.我國住房市場去庫存壓力的區域性差異研究[J].價格理論與實踐，2016（5）：89 .

[10] 柯文婷.福州房地產市場去庫存成效初顯[J].中國統計，2016（9）：58.

[11] 郭曦.我國房地產去庫存面臨的問題及解決路徑[J].改革與戰略，2017（11）：141-145.