我國房地產資產證券化問題的思考

賴慧敏

[摘 要]資產證券化對資本市場的推動有重要的作用，是近三十年來金融領域重要創新之一，本文從房地產角度出發探究房地產資產證券化的問題。文章首先概述了資產證券化與房地產資產證券化的結構內涵等；其次對推行房地產資產證券化的必要性與現狀進行了簡單的分析；再次對我國房地產資產證券化的難點進行了論述；最后提出了相應的對策以推進我國房地產證券化，包括人才培養、金融體制改革以及加強法律監管。

[關鍵詞]房地產；資產證券化；創新措施

[中圖分類號]F832.4 [文獻標識碼]A

資產證券化是一種新型的融資形式，在金融領域發揮著重要的作用。房地產是我國的支柱性產業之一，自資產證券化這一形式出現，房地產資產證券化獲得了迅速的發展，信貸業務獲得了極大的增加。這種情況在一定程度上提升了我國經濟的發展，但是也存在一定的金融安全隱患，故而需要采取措施，使我國房地產證券化良好發展。本文對該問題進行探究，提出相應的對策，以期為相關部門政策的制定提供一定的參考。

1 資產證券化與房地產資產證券化概述

1.1 資產證券化的結構與特征

20世紀70年代末“資產證券化”這一新興的融資模式出現，并且在金融領域如火如荼地開展起來。該種方式主要是以基礎資產未來所產生的現金流進行償付支持，在這一基礎上發行資產支持證券的一種過程。資產證券化通常包括四類，分別是實體資產證券化、信貸資產證券化、證券資產證券化以及現金資產證券化。無論是何種資產證券化模式，其基本結構流程均如圖1所示：

由上圖可以看出，資產證券化實際上是一種缺乏流動性但是能產生收益的一種資產轉讓給投資者從而獲得資金支持或者其他收益的一種方式。

1.2 房地產資產證券化的形式與框架

隨著資產證券化的不斷推進，多個行業開始實行資產證券化，房地產行業的資產證券化主要是以“房地產”為擔保而將供方的資金以及需求方的權益聯系起來的一種活動。隨著房地產資產證券化的不斷發展，出現了多種框架結構，其中最主要的有兩類四種。

第一類，是有價證券化，其中包括債券方式以及股權方式。債券方式主要是房地產開發公司抵押證券給投資者，投資者委托管理證券管理上等對房地產開發公司進行監管，最后再銷售給小業主或者是其他次級開發商的一種模式，反過來，小業主或者次級開發商可以進行披露、分配、投資等活動，以推進房地產的發展。股權方式與債券方式類似，不過委托管理的是股權執行機構或者是董事會。

第二類，是所有權證券化，其中包括信托方式以及組合方式。信托方式主要是將持股權托給信托銀行，具體的模式是房地產開發公司將持股權銷售給投資者，接下來投資者將持股權信托給信托銀行，信托銀行再將其全部銷售給房地產公司，最終再轉給小業主的一種形式。相應地，小業主反過來也具備支付收益、分配、投資等權利。組合方式的類別較多，能夠將投資者的出資形式進行任意組合。其流程與信托方式類似。

2 推行房地產資產證券化的必要性與現狀

2.1 推行房地產資產證券化的必要性

在當前社會中，適當地推行房地產資產證券化有助于房地產的發展，同時也有助于與房地產相關的金融機構如商業銀行的發展，也能夠使房地產的運行機制更加完善。

2.1.1 分散和化解金融風險的需要

推行房地產資產證券化能夠在一定程度上使利率風險降低，使流動性風險分散，使信用風險降低也能在一定程度上規避提前償還風險。具體來說，推行房地產資產證券化，則商業銀行能夠依據人民銀行的利率變動而隨之調整利率，從而使利率風險降低；還能夠將長期被占用的一些房地產貸款轉化成證券給投資者，使整個金融系統得以有新的流通方式，從而使風險分散；也能夠使住房抵押的違約貸款率降低，也減少了提前償還的可能性，從而降低違約風險與償還風險。

2.1.2 完善房地產市場運行機制的需要

推行房地產資產證券化可以在較大的程度上使房地產市場運行機制更加完善，促進房地產市場的發展。具體來說，房地產本身屬于不動產，這種不動產的投資時間通常比較長，且有較強的回收期，所以經過較長時間的發展，房地產市場當前將大量的社會資金積攢到一起，房地產資產流動性較低，影響了房地產市場的發展，而資產證券化可以極大地解決這一問題，所以從長遠來看，合理的資產證券化利于房地產市場的長期發展。

2.2 我國推行房地產資產證券化的現狀

我國房地產資產證券化始于2003年，但是真正開始落實以及試點成功卻是在2005年12月，經過十余年的發展，我國房地產證券化也獲得較大的發展，且推出多種形式，如ABS方式、CMBS方式以及REITs方式等，ABS方式出現最早，是以資產組合作為抵押擔保發行的債券；CMBS方式的切實落地是在2016年8月，該種方式讓商業物業的債項工具證券化并流動起來；REITs與則主要是讓商業物業的權益證券化并流動起來。方式不同，但均具備以下三種特點。其一是多利用信托的方式來進行住房抵押貸款的證券化。其二則是投資主體并多樣化，很多投資主體都是投資機構，且機構也已經有比較成熟的模式。其三則是房地產資產證券化的信用增級形式比較靈活。這些均為房地產資產證券化的發展起到了推動作用。不過也存在一定的問題，亟待解決。

3 我國房地產資產證券化的難點分析

3.1 房地產證券化認識上存在一定的局限性

我國房地產資產證券化雖有極大的發展，但是也存在一定的局限性，且局限性主要表現為房地產的模式仍然不夠完善，對房地產資產證券化的特征等認識不足，而且部分方式是直接借鑒西方發達國家的，這些方式與我國的國情有所不符，所以房地產資產證券化難以全面地推廣。總而言之，我國房地產資產證券化發展時間較短，與西方發達國家相比仍有一定的差距，需要完善。

3.2 金融體制上較為不適應

房地產資產證券化在金融體制上的不適應主要表現在兩方面，其一是證券市場不夠規范，其二則是我國的中介服務機構相對較為缺乏。從證券市場貴方角度來看，部分上司公司的法人治理結構存在問題，在信息披露方面存在虛假披露等情況，所以投資者對證券的識別難度較大。從中介結構方面來看，因為中介結構不夠完善，所以該行業的資信評級等存在問題，故而機構的作用難以充分發揮，從而影響著整個行業的發展。

3.3 房地產法律以及監督存在一定的滯后性

房地產資產證券化是一種新型的金融方式，需要有相應的法律對其進行監管，方能使所有的活動均不脫軌，從而促進房地產行業的進一步發展。然而當前我國關于該方面的法律極少，沒有形成體系，只在部分法律中零星地出現，從而使該行業的協調、監管等不足，進而影響了該行業的發展。

4 推進我國房地產證券化的對策

4.1 加強專業人才培養，積極培育投資主體

房地產資產證券化涉及的機構較多，如銀行、房地產開發商、信用評級部門等等，而這些部門也需要較多的人才，所以相關部門必須要加強對專業人才的培養，使這些人才能夠在一級抵押市場以及二級抵押市場上充分發揮作用，從而使投資者的后顧之憂解除。另外，當前我國房地產證券化市場中的投資主體相對比較少，多是一些金融機構，這對行業資產的流動不利，故而需要積極培育一些投資主體，以促進該行業的發展。

4.2 深化金融體制改革創新

深化金融體制改革有兩種方式，分別是充分發揮市場機制對金融市場的調節作用以及大力發展我國債券市場。具體來說，推進金融機制的改革，重視整個市場的作用，從而使資本市場得以正常發展。另外，還需要推進我國的債券市場發展，因為資產證券化主要是通過資產的“流動”來達到各種經濟目標，所以只有大力發展債券市場，方能使MBS的流動更加合理，方能為房地產證券化提供基礎。

4.3 完善房地產資產證券化的法律法規，加強金融監管

完善的法律法規能夠為房地產資產證券化的發展提供良好的環境。當前我國現行的法律如《證券法》《信托法》《破產法》以及《保險法》中的法律雖然起到了一定的作用，但是不夠完善，所以在資產處理方面存在較大的問題，故而需要借鑒國際上相關的管理方法，制定合理的法律法規，從而促進其發展。

5 結語

本文是對我國房地產資產證券化問題進行的探究，文章在簡單概述了資產證券化與房地產資產證券化的相關理論之后，對我國房地產資產證券化的現狀、存在難點等進行了分析，并且提出相應的措施，以期為相關部門提供一定的參考。同時拋磚引玉，希望有更多的學者參與其中進行探究，以促進我國房地產證券化健康發展。

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