從管理學(xué)角度分析武漢市新一輪調(diào)控背景下房價(jià)上漲的原因

李磊

房地產(chǎn)行業(yè)，隨著中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立而飛速發(fā)展，該行業(yè)的發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要增長點(diǎn)，也是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。隨著復(fù)興大武漢的口號(hào)越喊越響，以及建設(shè)中部戰(zhàn)略核心城市，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，見證了武漢的飛躍發(fā)展。但同時(shí)，不斷高漲的武漢房價(jià)，也成為武漢市居民以及想著武漢扎根的新武漢人的攔路虎。如何促進(jìn)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不僅對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且對(duì)改善詹民生活，保障民生具有重要作用。因此，通過研究武漢審房價(jià)上漲的原因，分析其新一輪調(diào)控背景下房地產(chǎn)政策的影響以及未來的發(fā)展走向。

房地產(chǎn)行業(yè) 武漢

健康發(fā)展 原因分析

武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景及其行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

通過查看武漢市政府對(duì)武漢市20102020年城市發(fā)展規(guī)劃的綱要，武漢市的發(fā)展目標(biāo)是要在2020年將其發(fā)展澎受成為推動(dòng)華中地區(qū)崛起的重要發(fā)展支點(diǎn)以及帶頭城市、全國“兩型”社會(huì)蔥量的重要示范城市，澎量成為國際性大都市。預(yù)計(jì)到2020年時(shí)，武漢市的常住人口的規(guī)模有望達(dá)到1180萬人，其中城鎮(zhèn)人口將接近1000萬人次，達(dá)到991萬人，武漢市的城市化率約為84%，將新城區(qū)除開后，其主城區(qū)的常住人口控制在500萬人左右。而依照本市的統(tǒng)計(jì)部門發(fā)布的最新數(shù)據(jù)報(bào)告《湖北省2015年全國1%人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》顯示，武漢的常住人口已經(jīng)飆升到了1060.77萬人，其在整個(gè)湖北省的總?cè)丝跀?shù)中所占比重也從5年前的17.1%上漲到18.13%，已快達(dá)到1080萬市域常住人口的目標(biāo)。面對(duì)如此大規(guī)模的外來人口的涌入，必定會(huì)帶來武漢市用地、住房、基礎(chǔ)設(shè)施緊張等一系列問題，而房價(jià)的飛漲便是很好的印證。雖然武漢市政府先后頒布了所謂的“漢六條”、“漢九條”，以及2016年下半年密集實(shí)施的調(diào)控政策，盡管這些措施在一定程序上對(duì)武漢市的過熱的樓價(jià)有一定的抑制，但面對(duì)武漢市當(dāng)前一遍大好的發(fā)展前景，調(diào)控的成效如何仍有待進(jìn)一步的觀察。

武漢市房地產(chǎn)價(jià)格變化的成因研究

（1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

一國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況是影響一國房地產(chǎn)發(fā)展情況的重要成因。各國的歷史經(jīng)驗(yàn)都表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度與房地產(chǎn)發(fā)展之間存在著正相關(guān)的關(guān)系。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展的時(shí)期時(shí)，必然會(huì)帶來對(duì)房地產(chǎn)需求的增加，從而推動(dòng)房價(jià)上漲，因而一個(gè)國家或地區(qū)快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)是房價(jià)上漲的有力推動(dòng)因素。

1.國內(nèi)生產(chǎn)總值

從一定的視角來看，GDP的水平反映了一個(gè)國家或者是地區(qū)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況。當(dāng)經(jīng)濟(jì)增速較快時(shí)，必定會(huì)有更多的人尋求發(fā)展機(jī)會(huì)涌向城市，帶來住房需求的增加，房價(jià)上漲；另一方面，房價(jià)的飛漲勢(shì)必會(huì)刺激著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。因此，兩者之間存在著一定的聯(lián)系。

2.人均可支配收入

居民的實(shí)際收人決定了居民的個(gè)人購房能力。居民收入的增加必然會(huì)提高州門對(duì)房屋的購買能力，增加人們的購買意愿，從而促進(jìn)劉房屋的需求，推高房價(jià)。所以人均的可支配收人既是權(quán)衡居民對(duì)于房屋需求的重要參考依據(jù)，同時(shí)也是房地產(chǎn)價(jià)格的重要體現(xiàn)。從下面的表格和折線圖我們可以看到，武漢市居民的人均可支配收入一直呈現(xiàn)出不斷上升的局面，且一直位于武漢市商品房的銷售價(jià)格之上。因此，從這個(gè)方.面來觀察，武漢市商品房的價(jià)格以居民的收入增長作為支撐點(diǎn)，居民人均的可支配收人水平的不斷增加會(huì)促使其對(duì)房屋這一類不動(dòng)產(chǎn)的需求增加，并最終拉動(dòng)房價(jià)攀升。

（2）良好的發(fā)展環(huán)境刺激著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲

在2016年9月份發(fā)布的《長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》中明確指出，要重點(diǎn)突出發(fā)揮上海、武漢、重慶這三座沿江中心城市的戰(zhàn)略地位。其中，武漢作為中部最大城市，憑借著其得天獨(dú)厚的地理位置和交通條件，吸引了大量的人流、物流的集聚。隨著國家宏觀政策向中部地區(qū)傾斜，必定會(huì)給這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和發(fā)展前景，而如此大規(guī)模的人口涌向武漢這樣的大城市，必定會(huì)帶來用地、住房的緊張等問題的出現(xiàn)，從而進(jìn)一步刺激地價(jià)、房價(jià)的猛漲。

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