住宅專項(xiàng)維修資金管理對(duì)策探討

鞠禮

在住房改革政策全面落實(shí)的背景下，住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作逐漸得到了重視，對(duì)該項(xiàng)資金合理管制，有利于加強(qiáng)住宅居住環(huán)境的保障。本文首先對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金管理環(huán)節(jié)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了簡(jiǎn)單概述，探究了資金使用、票據(jù)管理以及后續(xù)監(jiān)管環(huán)節(jié)的問題。隨后，在此基礎(chǔ)上，文章重點(diǎn)探究了住宅專項(xiàng)維修資金管理模式的優(yōu)化發(fā)展對(duì)策，旨在為關(guān)注這一領(lǐng)域的人士提供一些可行性較高的參考意見。

住宅管理 維修資金 票據(jù)管理

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，社會(huì)各界對(duì)于我國(guó)房屋建筑管理，特別是住宅專項(xiàng)維修資金的使用和管理等方面內(nèi)容越來越關(guān)注。無論是在經(jīng)濟(jì)建設(shè)初期階段，還是在我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程不斷加快的背景下，房屋建筑的質(zhì)量始終是該領(lǐng)域的重要問題。如何在這一過程中，提升住宅專項(xiàng)維修資金的管理力度，提升資金的使用效率，成為了相關(guān)領(lǐng)域工作人員的工作重點(diǎn)之尸。

住宅專項(xiàng)維修資金管理環(huán)節(jié)現(xiàn)狀

（1）資金使用不規(guī)范

在房屋建筑工程項(xiàng)目的實(shí)際發(fā)展過程中，住宅專項(xiàng)維修資金的管理環(huán)節(jié)仍存在許多問題巫待解決，其中最為明顯的即為住宅專項(xiàng)維修資金的使用不規(guī)范現(xiàn)象。根據(jù)相關(guān)領(lǐng)域的規(guī)定可以了解到，住宅專項(xiàng)維修資金的審批和使用需要經(jīng)過多項(xiàng)流程。小區(qū)內(nèi)業(yè)主或者物業(yè)管理公司，根據(jù)具體的維修、改造與更新項(xiàng)目的需求，提出住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)。當(dāng)經(jīng)過商議之后，若項(xiàng)目申請(qǐng)得到了小區(qū)內(nèi)70%以上業(yè)主的支持，才可以進(jìn)入到后續(xù)資金調(diào)配環(huán)節(jié)。但是在實(shí)際的操作環(huán)節(jié)中，經(jīng)常回出現(xiàn)資金申請(qǐng)與審批流程不規(guī)范，導(dǎo)致了資金使用環(huán)節(jié)存在明顯問題。

（2）票據(jù)管理不規(guī)范

部分房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售的過程中，會(huì)采取代收維修資金的方式對(duì)房屋建筑進(jìn)行管理。但是在這一環(huán)節(jié)中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)管理不到位的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商使用自制票據(jù)或者超出使用期間的票據(jù)，導(dǎo)致了票據(jù)的實(shí)際使用功效存在問題。并且，部分房地產(chǎn)開發(fā)上對(duì)于房屋建筑的實(shí)際面積、售價(jià)、房屋產(chǎn)權(quán)證號(hào)以及維修資金的交存比例等信息都沒有填寫清楚，使得票據(jù)不規(guī)范不合理為后期的操作環(huán)節(jié)造成了極大的困難。

（3）后續(xù)監(jiān)管不到位

住宅專項(xiàng)維修資金后續(xù)監(jiān)管不到位的具體表現(xiàn)為，在進(jìn)入到竣工結(jié)算環(huán)節(jié)工作當(dāng)中，相關(guān)領(lǐng)域的工作人員還未能構(gòu)建出相對(duì)完善的竣工結(jié)算管理制度，從而導(dǎo)致了住宅專項(xiàng)維修資金的撥付與使用缺乏準(zhǔn)確可靠的數(shù)據(jù)支持。此外，住宅專項(xiàng)維修資金在撥出之后，并沒有相應(yīng)的資金退回管理機(jī)制。此種管理模式對(duì)于房屋建筑的業(yè)主來說，具有較大的資金損失風(fēng)險(xiǎn)，不利于構(gòu)建房屋建筑開發(fā)商、小區(qū)物業(yè)以及小區(qū)業(yè)主之間相互信任的良好互動(dòng)關(guān)系。

住宅專項(xiàng)維修資金管理發(fā)展對(duì)策

（1）構(gòu)建單獨(dú)管理模式

根據(jù)住宅專項(xiàng)維修資金管理部門當(dāng)中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行單獨(dú)管理，有利于提升該項(xiàng)活動(dòng)資金的管理效率，增強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金的安全性。例如，我國(guó)某地區(qū)的房屋建筑開發(fā)商同多家物業(yè)公司達(dá)成合作關(guān)系。根據(jù)不同區(qū)域、小區(qū)以及房產(chǎn)類型，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的資金進(jìn)行分類管理。與此同時(shí)，物業(yè)公司還對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金的會(huì)計(jì)核算模式進(jìn)行了調(diào)整。采取更加科學(xué)有效的方法，提升了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算管理工作的實(shí)際效率。當(dāng)?shù)胤课萁ㄖ_發(fā)商建立了住宅專項(xiàng)維修資金的專項(xiàng)管制系統(tǒng)。借助更加合理的信息通報(bào)制度，在政府監(jiān)管部門的配合下，全面增強(qiáng)了專項(xiàng)資金的管理能力，避免在住宅專項(xiàng)維修資金的審批和使用環(huán)節(jié)中出現(xiàn)嚴(yán)重問題。

（2）提升會(huì)計(jì)核算能力

為了確保住宅專項(xiàng)維修資金能夠被充分且合理地利用，除了可以通過構(gòu)建專項(xiàng)資金單獨(dú)管理的制度之外，還可以通過多種不同的方式，提升會(huì)計(jì)核算能力。例如，根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定，對(duì)參與住宅專項(xiàng)維修資金核算工作的會(huì)計(jì)人員進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)以及統(tǒng)一的技能考核。以此種方式，提高該領(lǐng)域會(huì)計(jì)從業(yè)人員的管理意識(shí)以及工作能力。此外，在日常工作當(dāng)中，進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金計(jì)算、申報(bào)和審批環(huán)節(jié)中，會(huì)計(jì)人員工作效率的監(jiān)管力度。通過對(duì)重大維修項(xiàng)目范圍的限定、不同區(qū)域維修費(fèi)用分?jǐn)偡绞降囊?guī)劃等方式，增強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的具體問題具體分析能力，提高住宅專項(xiàng)維修資金的利用效率。

（3）增強(qiáng)后續(xù)監(jiān)管力度

除了上述兩種方法之外，在實(shí)際的開發(fā)和管理階段，相關(guān)領(lǐng)域工作人員還需要重點(diǎn)加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金流向以及使用方式的監(jiān)督和管理力度。通過強(qiáng)化后續(xù)監(jiān)管力度的方式，有利于優(yōu)化資金的使用效率。例如，我國(guó)某地區(qū)的房屋建筑開發(fā)團(tuán)隊(duì)在對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行管理的過程中，明確遵照了房屋行政主管部門對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)和使用的標(biāo)準(zhǔn)。在管理標(biāo)準(zhǔn)的限定下，分別對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)資料的內(nèi)容、流程以及審核備案等各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行了優(yōu)化設(shè)計(jì)，極大地提升了住宅專項(xiàng)維修資金的申報(bào)審批效率。在后續(xù)投入使用的環(huán)節(jié)，負(fù)責(zé)人員都采用了統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管，確保資金能夠順利地進(jìn)入到審批申請(qǐng)單位，并且按照國(guó)家法律的規(guī)定依法使用。針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用環(huán)節(jié)中存在的錯(cuò)誤問題，要求物業(yè)管理公司參與到核對(duì)審查工作的當(dāng)中，便于及時(shí)有效地更正錯(cuò)誤信息，增強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管活動(dòng)的合理性。

綜上所述，在我國(guó)城市化建設(shè)水平不斷提高的背景下，房屋建筑住宅管理需要充分地關(guān)注與重視。房屋建設(shè)工程項(xiàng)目當(dāng)中的管理人員，需要將住宅專項(xiàng)維修資金的管理工作作為重點(diǎn)工作環(huán)節(jié)。通過分析當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金中存在的問題，構(gòu)建單獨(dú)的資金管理模式，將住宅專項(xiàng)維修資金同其他環(huán)節(jié)的操作資金分別管理，有利于對(duì)資金的流向和使用方式進(jìn)行全過程管理，達(dá)到資金優(yōu)化使用的目的。

[1]劉永亮.住宅專項(xiàng)維修資金管理中存在的問題與對(duì)策[N].中國(guó)審計(jì)報(bào)，2017-04-24（002）.

[2]張?jiān)隽迹”?住宅專項(xiàng)維修資金歸集管理使用中存在的問題及對(duì)策[J].審計(jì)與理財(cái)，2013（11）：41-42