廉租房并軌后存在的問題研究

朱本禹

在中共十九大報告上，習近平明確表示要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。本文將通過研究國內外文獻，分析我國廉租房制度在廉租房和公共租賃住房并軌運行后仍存在的問題，結合對國外廉租房建設和制度的檢驗，對我國現行廉租房建設提出了三點對策和建議。

廉租房 并軌運行

背景和意義

中共十七大報告的第八部分，胡錦濤指出要“健全廉租住房制度，加快解決城市低收人家庭住房困難”。這是黨代會報告中第一次專門提及住房保障制度。中共十八大和十九大報告中，胡錦濤和習近平也分別提到我國“保障性住房建設加快推進”和“保障性住房建設穩步推進”。住房價格不斷攀升，民眾的壓力越來越大。黨代會報告在重點強調教育、醫療問題的同時，也將住房保障寫入其中，體現了對民生的關注和對民意的尊重。

根據2013年12月2 日發布的《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。住房和城鄉建設部副部長齊驥在采訪中提到，即便中央提出實行廉租房與公租房并軌，廉租房的建設和管理仍需不斷完善，廉租房在我國住房保障體系中的地位仍然不容忽視。

我國廉租房并軌后現狀分析

資金缺口依舊很大。原本廉租房建設的資金就處于短缺狀態，單一的融資手段無法滿足廉租房的巨大支出。盡管并軌廉租房和公共租賃住房打通了兩者的建設資金，但是原本公共租賃住房也存在資金不足的困難，因此并軌后并沒有有效解決兩者資金不足的共同問題，反而使得現行的并軌后的公租房建設資金更加難以負擔其支出。

房源大量不足。據估計，“十一五”期間，我國農村人口向各類城鎮轉移的總規模達到了7500多萬，年均轉移1500萬以上，高校的畢業生也是迅猛增加。政府所提供的公共租賃住房與符合公共租賃住房申請條件的“夾心層”、外來務工人員和新就業人員的數量卻相去甚遠。這就說明房源不足也是原本公共租賃住房存在的問題，而廉租房也存在供求失衡的問題，盡管并軌后的公租房打通了兩者的房源，但并沒有解決房源不足的問題。

監督機制不合理。廉租房作為政府為居民提供基本生活保障的公共物品，同樣也會有“搭便車”的現象出現。并軌后的公租房簡化申請程序的同時，也降低了申請的要求。按規定，名下無車無房是申請廉租房的要求之一，然而有些居民有車但并沒有把車劃人自己的名下，依舊可以獲得申請廉租房的資格，擠占了很多真正需要廉租房的居民的需求。廉租房的退出機制也需要改進，有些正居住在廉租房的居民曾經是滿足申請條件的，但隨著收入的提高已經不符合居住條件，但仍然借助職務或人情之便占據著房源。

國外對低收入人群的保障性住房有關政策制度

美國的“廉租房”概念要比我國廣泛，并不一定就是貧民窟的代名詞，有些房屋保養程度、居住標準等甚至與普通出租住宅相同，戶型多樣，可以滿足不同大小家庭的需要。既可以是集中建設在城市的某一區域內的“公共建筑”用房，也可以是分散在不同的普通租房，其產權為戶主所有，但戶主接受政府租房補貼。

福利事業較好的加拿大，“廉租房”政策大致與美國相同。在2011年，政府追加了大筆資金，作為相關補助，使更多的家庭能夠加入“可負擔住房計劃”，也就是讓他們在5年內，只用30%的收入，就可以住上合適的房子。

借鑒國外經驗對我國現行廉租房建設的對策和建議

多渠道拓寬投融資模式。在對廉租房進行建設與回購的過程中，呈現出的特點是：投入的資金量非常集中、回收周期比較長、投資回報率比較低，難以通過任何單一投融資渠道解決建設需要的大量資金。因此多渠道融資，充分發揮社會資本與金融機構的作用。具體途徑可以通過PPP模式融資、房地產投資信托、證券化模式融資、發行福利彩票募集廉租房資金模式融資。

社會住房供應主體多元化。第一，大力興建新的廉租房。這一點是要地方政府的大力支持才能貫徹實施。在廉租房的實施過程中，地方政府既要出錢又要出力，無疑是壓力頗大。第二，收購閑置住房。政府部門要采取一定的政策措施收購這些房子，這不僅有利于增加廉租房的數量，對那些開發商、銀行也要很大的益處。第三，利用農民自建房屋作廉租房用，這里采取租金補貼方式來補給低收入家庭或者弱勢群體。

重視信息公開，接受民眾監督。廉租房制度應該建立公開透明的監督機制，做到每一個環節都有理有據。首先，建立居民的個人信用制度和個人收入申報機制，全面統計和審核居民家庭的個人收入狀況，嚴格審核申請廉租房的居民；其次，對廉租房的建設、申清、退出以及管理的過程中，建立嚴密的監控體制，以防極個別官員利用手中的職權，貪污受賄用于廉租房建設的資金、胡亂分配廉租房的房源等；最后，要不定期調查擁有廉租房居民的實際收入水平，對于欺瞞政府的行為要嚴厲懲罰，甚至可以取消再次申請的資格。

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