投資性房地產兩種計量模式的財務影響分析

王慧琪

2006年我國發布了新會計準則，引入了公允價值概念，《企業會計準則第3號—投資性房地產》允許企業在達到一定條件時可以選擇公允價值模式對投資性房地產進行計量、確認和披露。2014年又進行了補充、修訂，《企業會計準則39號—公允價值計量》更加規范了這一計量模式。但由于我國房地產市場起步晚，我冒上市房地產企業多數愿意選擇成本模式計量。本文將通過比較兩種模式對財務的影響，分析導致現狀的原因，并提出相應趕策。

投資性房地產

公允價值模式 成本模式

金地集團初創于1988年，2001年在上海證券交易所上市（600383.SH），是中國最早上市并完成全國化布局的房地產企業之一。2013年11月，公司決定對投資性房地產的后續計量由成本模式改為公允價值模式，自2013年12月起執行。考慮到滿足公允價值確認的條件，并且2012年收購了香港上市公司金地商置，其投資性房地產后續計量按港股財報采用公允價值計量，為了統一會計政策、提高工作效率，公司對會計政策進行了變更。

萬科企業股份有限公司（股票代碼：000002），成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業，也是股市里的代表性地產藍籌股，總部設在廣東深圳。萬科采用成本模式計量投資性房地產，即以成本減累計折舊攤銷及減值準備在資產負債表內列示。投資性房地產的成本扣除預計凈殘值和累計減值準備后在使用壽命內按年限平均法計提折舊。

兩種計量模式對資產負債率水平的影響

金地集團在2013年將投資性房地產的后續計量模式由成本模式轉變為公允價值模式，所以要分析公允價值對資產負債率產生何種影響，不僅要對比兩家公司最近幾年的數據，也要比較2012年金地追溯調整前后的差別，如表：

從表1來看，萬科的資產負債率水平較高，六年都在77%以上，而金地呈小幅下降趨勢，特別是在2012年調整后，負債水平都在70%以下，金地在2013年將成本模式轉換為公允價值模式，并對2012年數據進行追溯調整，這一調整，使金地資產負債水平降低了2.02%。采用公允價值計量在房價不斷上漲的情況下會擴大投資性房地產規模，增加總資產，從而降低企業的資產負債水平，更利于企業融資。

兩種計量模式對利潤的影響

公允價值對利潤的影響表現為公允價值變動損益的增減，在房價上漲，房地產市場利好的影響下，公允價值變動表現為增長，對增加利潤有好處，而采用成本模式，由于折舊的存在會使利潤減少，也就是隱藏部分利潤。

2012年-2016年萬科計提折舊對營業利潤的影響比分別為-0.12%、-0.12%、-0.70%、-0.64%、-0.86%，對利潤總額的影響比分別為-0.12%、-0.12%、-0.69%、-0.62%、-0.86%。2012年-2016年金地公允價值變動收益對營業利潤的影響比分別為8.62%（重述）32_40%、29.10%、28_12%、4.91%，對利潤總額的影響比分別為7.99%（重述）32.18%、29.10%、27.76%、4.87%。

從數據來看，萬科集團計提折舊對利潤的負向影響不足1%，而金地集團投資性房地產公允價值損益對利潤的正向影響大，對營業利潤的影響比從8.62%升到32.40%，再從28.12%降到4.91%，而投資性房地產規模并未下降，公允價值對利潤的影響隨著市場波動變化較大。

影響公允價值后續計量的因素

影響公允價值后續計量的外部因素可能有：會計準則轉換的導向影響，一旦采用公允價值模式將不能轉換成本模式；市場環境波動的影響，公允價值受市場波動影響大；估值技術的影響，受市場建設短、不穩定等因素影響估值技術未能滿足需求。

影響公允價值后續計量的內部因素可能有：公允價值評估成本的考慮，上市公司每個財務報告期末都需要進行評估，增加了企業支出；盈余波動的考慮，公允價值模式下投資性房地產市場價格變動會通過公允價值變動損益影響公司盈余；估值人員水平的考慮，在轉型過程中我國高級會計人員和專業評估人員缺乏。

推廣投資性房地產用公允價值計量的建議

完善相關會計準則，可以考慮借鑒國際會計準則，要求投資性不動產由獨立評估師在資產負債表日確定的公允價值進行列報，并且在確認方式上主張采用公允價值模式，這樣既確定了估值的方法，也給予公允價值準則上的支持。

建立房地產活躍市場，穩定樓市價格。投資性房地產使用公允價值模式的阻礙之一是沒有活躍的房地產市場或房地產市場不完善，另一個原因是樓市價格不穩定由此產生的利潤波動大，導致企業經營不穩定，因此加強宏觀調控，穩定房地產價格，并在此基礎上建立完備的價值評估體系顯得尤為重要。

提高相關人員素質，一是加強對高素質會計人才的培養，完善報表的核算體系，二是加強對房地產評估人員的培養，房地產企業內部或是專業評估機構都需要高素質的評估人員，為企業提供準確的信息。

[1]唐磊.新形勢下公允價值在投資性房地產的應用和影響分析[J].投資理財，2015，（7）：88-90

[2]胡曉楠.投資性房地產公允價值計量模式之研究.基于深國商的案例分析：[D].遼寧：沈陽工業大學，2015