對萬科房產融資狀況的分析

翟國敏

在經濟迅速發展的時代，各冒房產的經驗向我們證明，房地產行業已成為一個魯家的重要產業，房地產的興衰會直接影響國民經濟的發展。房地產作為一個高投入、高風險、高收益的資本密集產業，它的特點是建設周期長、資金需求大，而且比較依賴金融行業，因而它的健康發展必然離不開金融的支撐。

目前我國房產融資現狀有待改善，而且融資渠道比較單一，風險也比較大。房地產融資現狀表明了我冒房產融資渠道單一、工具落后、籌措資金困難，借鑒冒際融資提出了相應的應對措施，最后針對房地產發展提出合理化建議

房地產行業

融資狀況 渠道 對策研究

房地產融資的概念

房地產融資簡單來說就是房地產資金的籌集。廣泛的說，房地產融資是指房地產在開發過程中，通過多種渠道所進行的資金籌集等一系列金融活動的總稱。狹義上來講，房地產融資是房地產項目的直接和間接資金籌集的總和。

房地產的融資渠道

（1）銀行貸款

銀行貸款，是銀行按照國家規定的利率將資金發放給需求者，約定期限按時歸還的一種經濟行為。銀行貸款的形式主要體現為土地儲備貸款、房地產開發貸款等方面，開發商的自籌資金和工程墊款也主要依賴銀行貸款。

（2）上市融資

上市融資也是房地產開發商的一個理想的融資渠道，上市融資分為直接融資和間接融資，由于直接融資金額比較大，門檻高，無法達到要求，所以更多的房地產企業選擇間接融資——買殼上市。這種融資需要大量的現金，然而我國的中小企業很難同時擁有大量的資金、好的開發項目和優質資產。

就萬科集團而言，上市融資對萬科的發展有著重大的影響，在萬科上市的幾十年里，萬科集團共9次融資，金額達到240多億，但同時萬科的每次上市融資使得萬科處于危機時刻，由此看出，上市融資對于我國來說，并不是主要的融資渠道，但合理的運用該渠道，對公司的發展還是有著重大影響的。

（3）房地產信托

房地產信托即信托投資公司制定相關的信托投資計劃，與委托人簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法的資金委托信托公司進行房地產投資，或進行有關的房地產投資活動。

全國各個信托投資公司都在向房地產行業推出自己的產品，例如上海國投推出了多元化組合的房地產信托業務類型一貸款信托、財產權信托、股權融資信托等。目前我國信托產品主要有兩種類型：一是股權融資二是債權融資。由此看出，房地產信托對于中小型房地產開發企業的發展比較有利，暫時緩解資金上的壓力。

目前房地產行業融資問題的現狀

（1）房地產融資壓力較大

萬科作為國內最大的房地產開發商，2010年以來萬科的融資成本一直呈上升趨勢，萬科年報披露的長期借款數據顯示，其利率直線上升：2010報表顯示，1月26日、2月28日萬科各有著十億元的信托借款，利率是5.85%，9月28日利率飆升到10.2%。而2011年的報表顯示，5月20日一筆10億元的信托借款利率為11.65%，較6.65%的基準利率大幅上浮74.4%。房地產商信貸供給受到抑制，由此加大了房地產開發商的融資成本，這也表明了銀行雖然調節存款準備金率，但不會緩解融資成本較大這一壓力。

（2）融資渠道單一，仍然以銀行貸款為主

據央行和銀監會調查數據表明，全國除西藏等西部地區以外的房地產開發商的資金直接來源于銀行系統，其他的資金收入由銷售商品而來，例如銷售商品房，企業的大部分的自籌資金都是通過銀行貸款實現的，另外，“定金和預收款”以及來源銀行貸款的施工企業墊資加在一起，來源貸款的比例高達70%左右。對于融資渠道單一這一問題，房地產開發商應建立多元化的融資渠道。加強房地產行業融資管理的途徑

（1）探索多元化的融資方式

根據目前的調查統計，在房地產行業中，主要的融資方式有銀行貸款、上市融資、海外融資、房地產信托、股權融資以及債券等許多融資方式。金融市場在由原來的不規范、不完善到進一步發展這一個方面得到了很好的體現，例如房地產證券化、房地產信托、海外籌資、股權融資、項目融資等許多融資方式漸漸的被一些大型的房地產產業所合理運用，慢慢的改變了房地產融資途徑單一的局勢，實現多元化的融資方式。同樣，萬科集團也開始逐漸開拓多元化的融資渠道，1983年到2007幾年間主要是以銀行貸款和債券融資相結合的傳統的融資模式，；2009年到20114年之間漸漸地采用了比較具有靈活性的、多元化的新型融資方式。多元化的融資途徑為萬科集團的未來發展奠定了堅實的基礎，降低了房地產企業的財務風險和金融風險。

（2）構建合理的融資結構

企業要想有完善合理的融資結構，必須要有強大的綜合實力來實現這一目標，企業有了自身的實力，才能踏人多元化融資渠道的門檻，這樣也會引進其他的外來資金，實現多元化融資。要實現這一目標，企業要做到以下兩點：一方面房地產產業不能循規蹈矩，仍然遵循以前的傳統模式，應根據市場行情做出相應的改變，科學的改變戰略方向，要以市場、企業自身資源等作為企業發展的戰略方向。另一方面.房地產行業應時刻關注著新形勢的變化，密切的關注各個企業的品牌建設、融資規模、完善的現代企業管理模式等各方面，拋棄傳統思想，遵循“做大、做強、做優”的原則。

（3）建立完善的融資風險防范體系

房地產行業的融資渠道有很多，但在中國，我國的房地產市場發展不完善，房地產的融資渠道還是以銀行貸款為主，房地產行業的融資方式永遠處于單一的狀況，無法實現多元化籌資。因此，要使得房地產行業有利的發展，就要拓展其他的融資途徑，降低房產行業對銀行貸款的依賴性，建立多元化的房地產融資渠道。

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