房地產(chǎn)市場貨幣政策效應(yīng)分析

朱鵬格

貨幣政策實施的過程中由于各個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的不同會產(chǎn)生不同的政策效果，貨幣政策對不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場造成的影響必然會有不同，醫(yī)此在分析貨幣政策磚于房地產(chǎn)市場的效應(yīng)時應(yīng)該考慮到貨幣政策納區(qū)域效應(yīng)。本文對貨幣政策在房地產(chǎn)市場上的效應(yīng)溝相關(guān)資料進(jìn)行分析，以河北省石家莊市的房地產(chǎn)市場為分析對象，選取一系列數(shù)據(jù)，然后運(yùn)用Eviews軟件建立VAR模型，研究貨幣政策的貨幣渠道和信貸渠道對房地產(chǎn)市場的傳導(dǎo)效應(yīng)，包括貨幣供應(yīng)量和利率量對房地產(chǎn)價格的影響作懲。

房地產(chǎn)市場 貨幣政策 VAR模型

住房體制改革以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也相應(yīng)得到了長足的發(fā)展，在促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的同時也提高了就業(yè)率。然而，近幾年來，房地產(chǎn)市場作為投資的附屬市場，價格過高，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫，同時也致使居民生活負(fù)擔(dān)加重。在伴隨著房地產(chǎn)市場價格持續(xù)走高的同時，我國實行的是長期的寬松貨幣政策（廣義貨幣供應(yīng)量（M2）持續(xù)快速的增長以及一直以來相對較低的利率水平等），因此由于實施寬松貨幣政策而導(dǎo)致貨幣超發(fā)可能是引起房價持續(xù)上漲的重要原因。本文通過探討貨幣政策在石家莊房地產(chǎn)市場調(diào)控中所起到的作用，分析貨幣政策效應(yīng)對石家莊房地產(chǎn)市場的影響，進(jìn)而能夠為政府維護(hù)石家莊房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展提供合理的建議。

貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制對房價影響的分析

一般來講貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制主要包含兩個方面，—個是貨幣渠道傳導(dǎo)機(jī)制，—個是信貸渠道傳導(dǎo)機(jī)制。央銀行實施貨幣政策對名義貨幣供應(yīng)量和名義利率進(jìn)行調(diào)控，屬于貨幣渠道的調(diào)控。信貸傳導(dǎo)機(jī)制包括金融機(jī)構(gòu)貸款渠道和資產(chǎn)負(fù)債傳導(dǎo)渠道。本文則主要是通過以貨幣渠道為代表的貨幣政策，探討貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制對房價的影響；通過以貨幣供應(yīng)量為代表的數(shù)量工具和以利率為代表的價格工具作為貨幣渠道的傳導(dǎo)對石家莊的房地產(chǎn)市場加以分析。

（1）貨幣渠道對石家莊房地產(chǎn)市場影響的模型分析

1.模型原理及指標(biāo)選取

由于使用時無需完整的經(jīng)濟(jì)假設(shè)同時也不必判別變量的內(nèi)生性和外生性，所以采用VAR模型進(jìn)行實證分析。VAR模型通過運(yùn)用內(nèi)生變量當(dāng)前期以及滯后期進(jìn)行線性回歸以研究變動關(guān)聯(lián)陛，其基本形式為：Yt PO+PI Yt-1+P2Yt-2+-…+PPYt-p。Yt-p、Yt分別為滯后期和當(dāng)前值（其中P值表示的是滯后階數(shù)）。本文所指的石家莊房地產(chǎn)市場僅包括新華區(qū)，橋西區(qū)，橋東區(qū)，長安區(qū)，裕華區(qū)，井陘礦區(qū)，藁城區(qū)，鹿泉區(qū)和欒城區(qū)房地產(chǎn)市場。本文對房地產(chǎn)市場的界定為住宅市場，選取2011年至2016年石家莊住宅市場商品房銷售價格的季度均值作為房地產(chǎn)價格的指標(biāo)。本文選取與房價相對應(yīng)的季度的廣義貨幣供應(yīng)量（M2）作為貨幣政策數(shù)量工具指標(biāo)。同時選取相應(yīng)季度的shiber的一年期拆借利率（i）作為貨幣渠道的利率指標(biāo)。由于選取的這些數(shù)據(jù)為當(dāng)年的實際值，并未剔除物價因素或者通貨膨脹的影響，需要對原始數(shù)據(jù)做平減化處理，本文選取的平減指數(shù)為與指標(biāo)數(shù)據(jù)相對應(yīng)的居民消費(fèi)價格指數(shù)。為了消除原始數(shù)據(jù)異方差的影響，減少數(shù)據(jù)的波動性，需要對數(shù)據(jù)房價（ hp）貨幣供應(yīng)量（ m2）和利率（i）進(jìn)行對數(shù)化處理。

2.模型實證分析

第一，指標(biāo)平穩(wěn)性檢驗

采用VAR模型對時間序列進(jìn)行分析時，必須保證序列的平穩(wěn)性，否則會導(dǎo)致偽回歸問題出現(xiàn)，本文采用ADF檢測法判斷指標(biāo)的平穩(wěn)性。

表1-1顯示，Inhp、Inm2、Ini三個序列的ADF統(tǒng)計值的概率P值都大于0.05，因此三個序列都為序列非平穩(wěn)。對這三個序列進(jìn)行一階差分，差分之后，三個序列的ADF統(tǒng)計值的概率P值都小于0.05，因此三個序列都是一階單整序列，所以可以對它們建立VAR模型。

第二，協(xié)整檢驗

分在多個變量協(xié)整關(guān)系的分析中，經(jīng)常采用Johansen協(xié)整檢驗方法。這種方法既可以檢驗這幾個非平穩(wěn)變量的線性組合是否是平穩(wěn)序列，同時也可以表明這些變量之間是否存在長期均衡關(guān)系。

通過Johansen協(xié)整檢驗之后顯示在0.05的顯著水平下石家莊房價、貨幣供應(yīng)量、利率之間不存在協(xié)整關(guān)系和至多存在一個協(xié)整關(guān)系的概率都小于0.05，而至多存在兩個協(xié)整關(guān)系的概率0.2279，因此石家莊房價、貨幣供應(yīng)量、利率之間存在著兩個協(xié)整關(guān)系。同時顯示對數(shù)似然值最大的協(xié)整關(guān)系式，石家莊房價、貨幣供應(yīng)量、利率之間的協(xié)整方程可以寫為：Inhp=-0.1590071ni+0.1804231nm2.利率每上升1%，房價就會下降15.9%；貨幣供應(yīng)量每上升1%，房價就會上升18.04%。

第三，格蘭杰因果檢驗

進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗，可以判斷A變量和B變量的之間的格蘭杰因果關(guān)系，進(jìn)而分析這兩個變量相互影響的方向。

根據(jù)以上表1-2檢驗結(jié)果數(shù)據(jù)，在0.05的顯著水平和滯后期為2的情況下，拒絕利率不是房價的格蘭杰原因的原假設(shè)，而接受房價不是利率的格蘭杰原因的原假設(shè)，因此可以認(rèn)為是利率的變動能夠造成房價的變動，房價并不能對利率產(chǎn)生影響兩者之間存在單向的因果關(guān)系。

（2）貨幣渠道對石家莊房地產(chǎn)影響綜合分析

在對這些數(shù)據(jù)建立VAR模型進(jìn)行驗證之后，可以發(fā)現(xiàn)石家莊的房價與廣義的貨幣供應(yīng)量（ M2）和貸款利率之間存在著某種因果關(guān)系。貨幣供應(yīng)量的增加，會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)社會中流通的貨幣增加，而這些貨幣存在于經(jīng)濟(jì)體系中必然會造成資產(chǎn)價格的上漲；反之，貨幣供應(yīng)量的減少則會造成資產(chǎn)價格的下跌，這反映在石家莊的房地產(chǎn)市場上就表現(xiàn)為石家莊的房價隨著貨幣供應(yīng)量的增加而提升。利率的上升意味著資金成本的上升，這會引起社會體系中用于流通的貨幣量下降，而造成房價的下降。協(xié)整方程式：Inhp=-0.1590071ni+0.1804231nm2，則表明了就長期而言貨幣供應(yīng)量對石家莊房價的影響要比利率的石家莊房價的影響更為顯著。

對于石家莊房地產(chǎn)市場調(diào)控貨幣政策方面建議

過本文的分析可以發(fā)現(xiàn)，通過貨幣政策能夠?qū)κ仪f的房地產(chǎn)市場形成一定程度的影響，但是因為采取統(tǒng)一的貨幣政策對房地產(chǎn)市場實施調(diào)控具有非對稱性，并不能達(dá)到對石家莊房地產(chǎn)實施有效調(diào)控的效果。根據(jù)本文上述分析，對石家莊房地產(chǎn)市場的調(diào)控提出以下政策建議：

（1）在貨幣政策實施的過程中要更加的靈活。統(tǒng)一的貨幣政策是根據(jù)全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，金融發(fā)展程度而制定的。所以為了達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，應(yīng)根據(jù)石家莊自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，金融完善程度以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，具體分析。

（2）為了對石家莊的房地產(chǎn)進(jìn)行有效調(diào)控，在運(yùn)用貨幣政策時要注意多種政策的相互搭配，但是也要在各種政策側(cè)重點。通過上文的分析結(jié)果可以看到，石家莊的房價對利率的變化比較敏感，且在短期內(nèi)反應(yīng)較為強(qiáng)烈，而貨幣供給量和金融機(jī)構(gòu)的貸款的對石家莊房地產(chǎn)市場調(diào)控主要反應(yīng)在長期。因此政府對石家莊房地產(chǎn)市場的調(diào)控要在由中央銀行制定實施貨幣調(diào)控政策的合理空間內(nèi)，靈活運(yùn)用利率工具和適度控制銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸規(guī)模。

（3）在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時，要注意提高各個部門和研究機(jī)構(gòu)的參與度，定貨幣政策時應(yīng)該本著進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)開放度和金融市場發(fā)展水平，構(gòu)建全方位的金融支持體系，為石家莊的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

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