“以房養老”模式的發展困境及對策研究

劉小燕

“以房養老”模式是一種新型的養老模式，它區別于常規的養老模式，老年人的養老資金即不需要依賴于政府的養老保險也不需要依賴子女的照顧，而是將住房的抵押給銀行保險公司等機構以換取每個月固定的養老金。本文從“以房養老”模式的概念、意義、推廣困境進行分析，并嘗試提出相應解決對策。

以房養老 倒按揭 養老模式

“以房養老”模式的概念

據2000年第五次人口普查的數據顯示，我國60歲以上老人達1.3億，超過人口總數的10%。聯合國預測到2050年中國的老年人口將達到4.8億，人口老齡化速度遠超世界平均老齡化速度。各項數據表明中國的人口老齡化現象愈演愈烈，這既是社會進步的表現也是對社會發展提出的嚴峻挑戰。人口老齡化帶來的最直接的社會問題就是養老問題。近年來在發達中國家興起了一種新型的養老模式，即“以房養老”。該模式起源于荷蘭，而最終在美國發展成熟，其中“倒按揭”是最為人們所熟知也是最具爭議和討論的模式，本文討論的重點主要是“倒按揭”的模式。“倒按揭”模式，是指60歲以上擁有獨立房屋產權的老年人將所屬房屋抵押給銀行，保險公司等金融機構。后者在綜合評估老年人年齡、預期壽命、房屋價值、未來增值等情況進行評估后，按其房屋的評估價值及預計未來發生的費用，在

之后，住房歸相應機構所有。該模式的目的是把老人手中的固定資產變為可以流動的貨幣。

“以房養老”模式的意義

首先，完善了現有養老的模式。大部分養老模式都需要在現有家庭收入的基礎上抽出一部分用于老年人養老，而我國“4+2+1”模式以及物價上漲等因素造成了年輕人養老負擔過重，從而推動拜金主義和唯金錢論盛行，年輕人心浮氣躁，無法安心工作，難以推動社會進步，敗壞社會風氣。而如果擁有住房的老人都可以將個人住房用于個人養老，則大大減少了子女的負擔，提升每個家庭成員的生活質量。 “以房養老”模式可以改變傳統舊觀點，形成獨立的代際關系。

其次，促進多個產業的發展。由于“以房養老”涉及到保險，銀行，金融等多個產業，如果該模式得到社會的普遍認可，那么保險公司，銀行，金融公司等社會機構可以得到更多的業務量，促進了個人，家庭及社會層面多贏的局面。另外，活躍了二手房市場，緩解了市場供房壓力，提高了住房利用率，可能會在一定程度上控制房價上漲。

最后，刺激消費，活躍社會經濟。大部分老年人即使生活拮據也很少會有人愿意賣掉自己的住房換取可流動的現金。首先是自己的住房問題要重新解決，另外情感上也舍不得自己生活了很久的環境，即使住房問題可以合理解決，那么一筆老年人一次性拿到了全部房款難保不會出現其他問題。因此，老年人的住房很難變成可流動資產，也難以充分的刺激消費。而“以房養老”模式則充分的解決了老年人在近期消費和遠期消費之間的矛盾。

“以房養老”模式發展的困境

（1）傳統養老觀點根深蒂固，短時間內難以改變。我國老人普遍認為自己的住房財產應該留給子女，如果將自己的積蓄用于養老，首先自己心理上不能接受，其次會被認為子女不孝，對老人不管不問。該模式在美國之所以得到廣泛認可，是因為美國對父母留給子女的遺產征收大量的遺產稅，老人不需承受太大的壓力很容易做出選擇。而在國內由于房價較高，老人手里的住房往往價值不菲，因此老人寧愿自己生活拮據，也不愿意將住房抵押給其他機構來換取晚年的美好生活，而他們普遍更愿意將財產留給子女。

（2）周期較長，樓市價格難以預測。住房本身的價值是“以房養老”模型的核心元素。但我國近年來樓市并不平穩，難以估計住房未來的價值是高是低。雖然現在房價較高，住房往往價格不菲，但是畢竟該養老模式周期較長，且我國在努力調控樓市價格，還處于去泡沫階段，很難準確預測十幾年甚至幾十年以后房屋的價值。

（3）養老制度不健全，沒有權威性。養老本身應該是政府的職責，但是政府在以房養老的過程中角色定位模糊，沒有給群眾提供充分的保障，使得該項政策缺乏權威性，看起來不像是政府提供的養老政策而更像是一種金融產品。保險公司，銀行等機構不足以令人信服，人們往往會擔心這些企業在未來的運行效益而對該模式望而止步，不敢輕易嘗試，政府如果在其中充當擔保人的角色會使該模式得到更多人的認可。

“以房養老”實施的對策

（l）加大宣傳力度。由于應該模式十分復雜，應該有專門的機構使用通俗易懂的語言耐心的向老年人及其家屬進行解釋。讓社會明門以房養老的好處和意義，使老年人發自內心的接受這個概念。

（2）完善相關法律政策和制度。將以房養老業務專業化，由政府資助，保險機構培訓專業的人才負責制定并推廣具體政策，如果在后期推廣效果較好還應該制定專門的考核和評價體系，抬高入門的門檻。同時在法律層面，應制定更加完善的制度，在現有的基礎上補充和完善法律條例，減少百姓的困擾。

（3）增加試點城市，制造輿論環境。學校，社區，新聞媒體應該制造適合以房養老模式發展的輿論環境，學校要鼓勵年輕人支持父母過上體面有品質的生活，讓年輕人意識到財富的積累不能依賴父母，要學會自立自強；社區要向老年人解讀政策的真正含義，鼓勵年輕人獨立奮斗；新聞媒體應向大家報道以房養老成功的案例，弘揚社會正能量。

結語

總之，以房養老模式的提出既是對現有模式的補充也是一種挑戰，但是對于以房養老這種西方文化下的產物，我們要善于發現其中的精華，將其內容和形式本土化，構建出適合我國文化的養老模式。雖然以房養老模式的推廣之路是未知而曲折的，但我們也要努力完善這一模式的優缺點，積極探索多元化的養老模式。

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