房地產企業土地成本核算

石依林 安文茜

本文首先從土地成本核算的內涵及特點入手，進而分析了現階段房地產土地成本核算的現狀，肯定成績，重點總結出土地成本核算存在的問題。最后，針對房地產企業土地成本核算存在的問題提出可行性建議。

房地產企業 土地成本 核算

房地產企業土地成本核算內涵及特點

（1）房地產企業土地成本核算的含義

房地產企業為了開發確定數目的土地使之達到可以出售或者可以使用的目的而發生的種種開支是土地成本。按照現行會計準則，房地產企業核算土地成本是在一級會計科目“開發成本”里進行的。

房地產企業土地成本核算的程序是房地產企業歸納和分配開發特定范圍土地而花費的全部資本，最后得出某個工程的成本總和或單位成本的程序。二級科目包括“土地征用及拆遷補償費”、“基礎設施費”和“配套設施費”[1]。企業直接組織、管制土地工程而產生的支出應該記到“應由土地負擔的間接費用”，主要包括“勞動保護費”、“福利費”、“工資”、“辦公費”等，這些開支在“開發間接費用”中來歸集，期末再按照規定的準則分配計到本科目。

（2）房地產企業土地成本核算特點

1.多元的成本核算對象

房地產企業有比較廣泛的經營業務范圍，一般同時進行房屋、土地以及配套設施建設等多項工程的施工。這就要求房地產企業的土地成本核算要針對不同的業務同時進行，一般應該按照具體的開發項目作為對象分別設置土地成本核算單進行核算。確認土地成本核算目標時，往往應根據項目所在地、用處、構造等特點來核算。在等待開發的土地未開工時就必須認定成本核算的對象，認定之后就不可以隨便更改，也不可相互混淆。

2.土地成本核算周期長

房地產企業完全開發一片土地的時間相對于一般的企業來說是略長的，而且需要通過獲得使用土地的權利、計劃安排勘探、項目施工、完工驗收等這些步驟，一般至少需要三年左右，如果有些中間階段開展受到阻礙的話，可能會影響后面的階段，還可能會使原來完成的有關審批手續到期，需要再次辦理用地預審、立項手續，這些都使土地成本核算的時間長，成本管理難度大。所以，絕大部分房地產企業都應該認真解決土地成本核算時間長的難題。

3.土地成本核算的復雜性

對于不同階段的土地開發發生的費用、付款對象、歸集方法都有很大不同，土地成本中不僅有“土地征用及拆遷補償費”、“前期工程費”、“基礎設施建設費”、“配套設施費”、“建筑安裝工程費”等直接費用，還有審計費、咨詢費.評估費等間接投入，以及和項目有關的在開發的時候融資出現的財務費用。成本核算科目的繁多導致土地成本核算具有復雜性。

我國房地產企業土地成本核算現狀

（1）房地產企業土地成本核算取得的成就

對于可以分辨負擔對象的企業開發土地產生的費用，不需要單獨的算出土地開發成本，就能直接算到相關房屋的建設成本；但如果必須由兩個或者是兩個以上的成本核算目標來承擔產生的開發費用，可以先把這些開發費用算到土地開發成本里面，最后完成土地開發開始使用的時候，可以在制定好的分配標準下將費用分別計人到每個相關的房屋建筑的成本中去。

由于不一樣的設計要求和不一樣的場地條件，對于房地產企業的土地開發項目來說，也會有不一樣的開發程度。對于不同的開發土地，費用發生的內容和對象也不是全部相同，房地產企業在選擇成本對象的時候要根據實際發生。可直接歸人土地開發成本的是開發土地時發生的直接費用。開發間接費用科目是用來歸集間接費用的，歸集之后在月末或年末的時候再分配間接費用到土地開發成本中去。可根據已完成土地開發的項目的具體用途把應由土地負擔的間接費用按照已經制定好的標準分配到成本收益對象中去。

（2）房地產企業土地成本核算存在的問題

1.房地產土地成本核算的對象不清

房地產企業開發的土地大部分都是一片一片開發的，核算的時候要按照不同期限和批次進行，有用于商業的土地和住宅區以及高檔住所等不同工程類型。但是在會計規則和指南中，用什么方式來明確土地開發成本的核算對象，是根據開發期還是開發區域或是不同的項目類別，又或是將全部的開發項目作為成本核算對象，這些都沒有在會計準則中有明確區分。

2.土地成本歸集口徑缺少規范和限制

房地產企業在進行土地成本核算時，在歸集口徑上有很多缺少規范和限制的地方，這些不好的地方體現于：首先，房地產企業土地的支出有較高的專業性，大部分財務人員一般情況下不具有有關充足的土地成本知識，很難區分歸類性質不是很清晰的土地成本，特別是“基礎設施費”、“前期工程費”與“建筑安裝工程費”之間的具體分類不容易區分。此外，在具體情況下，普通財務人員會由于對土地成本認識不清，將不同時期發生的一樣的土地成本支出計人不同科目，這是由于這些土地成本支出在不同時期發生并且這個時間段比較長，這樣就造成了歸集土地成本的界限模糊，缺少會計處理上的一致性和連貫性。接著，因為土地開發的完成度和期限不一樣，會有一些間接成本，這些間接成本不能直接分配到土地中。當核算開始時不能正確區分和設置土地成本核算對象，發生的間接費用就不能準確地進行歸集與分配，在開發一段時間以后就會產生很多未區分的間接費用。這些間接費用就會增加分配工作的難度，更甚的是很大程度上加大了土地成本核算的難度，并且會方便有人暗箱操作，大大減少了土地成本核算的真實性和精確性。

3.難以明確土地成本核算周期

由于完全開發一塊土地會用較長的時間，房地產企業應按生產的時間計算土地成本，這樣房地產企業的利潤和稅金可以按時算出，就能評判企業的經營業績，算出土地的總成本和單位成本是核算的最后的目的，這樣能準確核算企業的經營利潤，但是在工程完成和驗收之后會有大部分意外，還不可以開始完工結算，還有住宅區不可缺少的輔助部分和公共基礎配套部分延遲完工，會影響整個項目的核算，最后會波及土地周期的計算，也會影響整個開發地塊的核算。加強房地產企業土地成本核算的建議

（1）統一土地成本核算對象確定原則

為了全面明白開發土地的類別、什么時間開發這些境況，同時也為了進一步探索去確定土地成本核算對象，調研工作在應該土地開發之前就準備好。即使土地成本核算對象對于不一樣的公司來說有很大不同，但是能同一確定土地成本核算對象應遵守的準則，就是方便歸納土地成本花費；方便按時結轉土地成本；方便全方位控制土地成本。明晰了確定準則，就能準確地區分土地成本核算對象，這可以在很大程度上縮小間接花費的發生，提高土地成本核算的效率，而且還能提高準確性，減少某些不可控的因素。當然，劃分土地成本核算對象時也不能劃太多，因為這樣會有比較大的工作量，讓核算工作比較繁雜，也不符合成本效益的原則。還有要注意的是，確定土地成本核算對象之后，不能把土地成本核算對象混為一談，也不能隨便變動，應該保持高度的連續性和一貫性。

（2）規范和約束土地成本歸集和分配口徑

由于土地成本會計科目比較多，專業性比較強的土地成本核算普通財務人員很難進行，僅僅從經驗出發很可能會難以區分土地成本歸集口徑。在現實情況中，可以經過下面的方法來處理，第一在付款時，讓有關人員在請款單上對詳細的成本類別進行說明，并讓財務人員制作備查賬簿，可以把不甚明晰的土地成本花費放一起額外核算，以免出現財務人員離崗導致前后的歸集口徑不統一或時間間隙略長的境況。二是在確定合同臺賬時，確定與之相對的末級會計科目的備查注明來分辨很難辨別的土地成本，在以后記載和維持合同臺賬時按時查對、以便查驗，明晰土地成本對應科目后才可以正確進行土地成本的歸集和分配。

（3）成本核算周期的不確定問題

因為房地產企業的特殊性，在土地開發的進程中會因為核算時間的延遲而對整個項目的成本核算造成影響，這時可先將已經簽訂的造價或合同在“預提費用”科目中把還未發生的項目概算算到土地成本中，沒有造價或合同的可以依據相同種類的土地成本來預計，讓工程預算能夠依謀劃展開，等完成后按照真實的花費調節土地成本，這樣就不會對土地的總成本和單位成本造成較大的影響。

[1]任鵬孫志梅.上市公司房地產開發業務會計核算問題探討[J].中國注冊會計師，2005（4）：30-32.