“營改增”對房地產企業財務風險的影響

吳玄玄

房地產企業 財務風險 解決對策

前言

2011年11月16日，財政部和國家稅務總局發布了《營業稅改征增值稅試點方案》，明確提出從2012年1月1日起，上海交通運輸業和現代服務業開展試點增值稅改革，正式開啟稅改之路。2016年5月1日，“營改增”在房地產行業內推廣。

“營改增”對房地產業財務風險的影響

（1）償債風險變化

考慮到流動資產和流動負債在賬務處理上都存在很大的可操作性，本文主要采用資產負債率和產權比率考慮企業的償債風險變化。在對營業稅和增值稅的研究和分析后，清楚地明白改革后，企業購買固定資產的增值稅進項額可以抵扣，企業在購買固定資產時，相比改革前的財務處理，資產的入賬金額會呈現一定程度的減少。在所有者權益不變的情況下，改革會導致資產負債率和產權比率呈上升趨勢。

資產負債率和產權比率都是表現企業償還長期債務的財務指標，并且它們都有一個相同的特性，比率的高低與償還債務的能力呈反向變動的關系，企業資產負債率和產權比率的上升趨勢都表明一個現象，即“營改增”降低了企業的償債能力，換句話說，改革增加了企業的償債風險。

（2）投資風險變化

“營改增”對投資沒有明顯的影響，但值得注意的是，企業不能為了享受“營改增”帶來的抵扣實惠，固定資產由于具有占用資金多、使用時間長的特點，在不考慮企業目前的固定資產需求量，盲目購買，雖然擴大了公司的資產規模，但同時也增加了經營風險。

（3）籌資風險變化

“營改增”可以幫助企業擴大資產規模，但資產規模的擴大必然引起資金需求量的增加，融資的擴大也必然引起籌資風險的增加。首先，對房地產企業而言，其融資方式主要是借款，市場上的借款資金畢竟是有限的，如果企業在某一時刻突然存在大量的現金流出，很有可能出現資金補給不足的狀況，其實市場上存在多種融資方式，企業可以拓展新的籌資渠道，引進資金；再次，如果僅僅依靠一種籌資方式，企業很有可能借人不良資金，增大企業的籌資風險；最后，融資的增長也代表更多的利息支出，而且大部分的利息逾期都會導致更多的逾期金的預計負債，這都加大了企業原有的財務風險。

（4）其他風險

首先，改革后房地產企業在會計的核算方面存在較大的變化，這種變化集中表現在會計科目的增多，對于以前只需把增值稅金額計入相應資產的購置成本的房地產行業來說，出現財務處理不當也不會成為罕見之事；其次，在購買原材料是繳納的增值稅必須等到銷售產品之后才能得到補償，這一部分占據了企業的資金，企業如果繼續保持改革前的應收賬款周轉率，極容易出現后續現金流量跟不上的情況。這些都加大企業的財務風險。

（5）總結

綜上所訴，“營改增”必將不同程度地加大房地產企業的財務風險。

應對之策

通過前面的討論已經知道，“營改增”會導致房地產企業的財務風險的增加。因此企業可以通過改善財務管理制度來降低其帶來的財務風險。本文有如下建議：

（1）合理調配資金，防止資金鏈斷裂

“營改增”后，企業在購買原材料、固定資產等方面存在更多的現金流出，然而這部分的資金流出必須要等到收到貨款之后才能得到補償，極易出現后續資金不足、資金鏈斷裂的情況。為了防止這種情況出現，企業必須加強自身資金、現金流的管理，當然提高現金的使用效率也是至關重要的。總之，在“營改增”政策實施階段，合理調配、調度企業資金，對于房地產企業的發展尤為重要。

（2）優化投資體制

在“營改增”的大背景下，我們既要關注到改革給企業帶來眾多挑戰時，也得重視改革給企業的各項投資帶來了機遇。由于稅收體制的改革，房地產企業在購置機器設備等固定資產時，在會計處理上，進項稅額不能作為資產的成本入賬，一方面，這不僅幫助房地產企業減輕了稅負；另一方面，還幫助企業調整了自身的資產結構。企業在購買資產后，更新了營運機器設備，改善了營運環境，促使企業提升自身的硬件競爭力，幫助企業獲得更多的經濟利益。

（3）拓展融資渠道

我國房地產開發企業屬于特殊行業中的企業，房地產項目的特殊性也會造成得房地產開發企業往往有著較大的資金需求量。房地產企業的產品開發周期長導致其對資金的占用時間相應增長，另外，當前我國房地產市場低迷，根據增值稅稅收機理，企業在銷售商品時必須繳納的增值稅，進一步的加重了這一情況，導致了傳統的融資渠道在很大程度上已經不能滿足當前房地產企業融資的需求，企業積極拓展融資渠道勢必更加至關重要。

（4）加強對相關人員的培訓

房地產業全面實行“營改增”的時間為2016年5月1日，實施時間過短，在實際操作中難免遇到問題，因此，企業可以通過各種方式和渠道，積極聯系稅務等相關專業人士，制定合理計劃，積極幫助管理人員、采購人員、財務人員等相關員工學習、理解改革文件以及新出相關政策，強化公司人員對改革各種相關知識的理解認知，幫助企業更好的度過改革期。