房地產金融發展現狀與風險對策分析

錢艾迪 周鑫 王詩文

2016年，在經歷新一輪房價上漲后，中國房地產市場調控政策趨于嚴格。那么，中國的高房儈是否會形成房產泡沫以及城市人口結構的合理性問題等潛在風險成7必須研究和解決的重大問題。根據國內外研究，Ahearne等學者分析發現，貨幣供給量擴大會帶來房屋資產價格上漲；周京奎建立了房地產投機泡沫檢驗模型，度量我國房地產產業的投機度。因此，本文以武漢市為例，從武漢房地產市場的政策、入口等宏觀因素和開發商、貸款等微觀因素做出分析，闡述了武漢房地產市場的風險及應對措施，以期能夠為該地區和相似地域的房地產市場風險控裁方面提出參考性意見。

房地產市場 武漢市金融風險 風險控制

緒論

（1）研究背景及意義

1.研究背景。自上世紀90年代以來，全國房地產固定投資快速增長，房地產投資占全國GDP的比例逐年上升。一線城市房價飆升，同時，二三線城市房價上升不明顯，造成了一二三線城市房地產市場發展不平衡。

與一般二線城市房地產市場疲軟狀況相反，武漢市呈現出不一樣的狀態。2016年上半年武漢樓市高歌猛進，房地產市場由買方市場進入賣方市場；下半年相繼出臺限購限貸措施，房地產市場急速降溫。2017年房價緩步增長，就5月來說，5月武漢市房地產平均價格為15908元/m2，環比增長1.22%，同比增長42.59%。

2.研究意義。房地產業是國民經濟發展的晴雨表，房地產市場的發展對于增強區域產業綜合競爭力具有重要意義。

如何消除隱藏在房地產背后的風險，提高市場參與者的風險防范意識，從而增強大眾對房地產金融的信心是本文的出發點。通過對房地產市場運行狀況的分析，在研究各方因素對房地產金融驅動作用的基礎上，提出有利于房地產行業的健康發展，有助于更好更快地建設城市及發展房地產行業的觀點。因此，有著研究的必要性與實在意義。

（2）研究理論

國內關于房地產金融風險形成的研究理論，大多從銀行、地方政府、投資者、購房者等經濟主體角度探究我國房地產金融風險的不斷累積。

現有的房地產市場的理論研究偏向于強調政府的宏觀調控對穩定市場的影響。其中，凌維慈以及陳利峰就國家在經濟活動中的主導地位對房地產規制產生的影響作了重點分析；楊咸月和朱輝也寫了相關文章，就經濟結構轉型與房地產市場平穩發展的影響作了闡述。還有諸如貨幣發行量、資本結構、人口結構、貨幣時間價值對房地產市場的研兗理論。

影響房地產市場變動的因素

（1）經濟發展

1.國民經濟發展。房地產業在國民經濟體系中處于先導性、基礎性、支柱產業的地位。國民經濟的總體狀況是房地產業得以存在和發展的宏觀基礎，房地產業的發展規模和速度也會制約或促進國民經濟增長和產業的協調。

2.房地產市場供求。2000年至2016年，中國有3.3億人進城，新增需求約為184億平方米，。2000-2016年商品住宅實際每年成交均值為7億平方米，這也反映了居民住商品住宅的需求沒有得到滿足。

3.利率的變化。利率高低會影響投資的成本和利潤，利息高低影響到消費者的貸款信心、還款壓力和支付能力。利率還體現了資金的比較價值，只有當房地產投資的收益率高于利率時，房地產開發企業才會借貸資金進行投資。

4.投資渠道狀況。當前大量金融資產缺少長期安全、有效的投資渠道，投資渠道較為單一。數據顯示，2017年上半年，我國通貨膨脹率為3.7%。因此，通脹下如何投資成了人們關心的問題，當儲蓄利息比不上CPI漲幅時，人們自然而然的就想到進行購房來實現升值保值、抵抗通貨膨脹的目的了。

（2）政策變化

1.稅收政策。稅收是國家調控房地產價格的有效杠桿之一。稅負可以通過增加房屋買賣成本起到提高房地產業的準人成本和抑制投機行為的作用，但稅負在一定程度上是可以轉嫁的，普通消費者就可能為開發商和投機者的暴利行為買單。

2.限購政策。近年來，限購令的出臺通過戶籍限制在短期內主要抑制了當期決定購房的居民以及投機性購買者。但從長期來看，中國經濟依然可能持續若干年的高增長、城市化的推進，因而限購令對長期內房價上漲影響甚微。

（3）人口結構

1.人口數量。人口結構對房價產生影響在于：購買住宅的行為本質上是居住消費，人是消費主體，因而有居住需求的人口數量決定了住宅的有效需求量。各年度人口出生率不同，導致相應的住宅需求不同。

2.年齡結構

（1）附性購房需求。根據購房的人口結構，20至44歲的人口是買房的主力，大部分人在25至30歲的時候就會面臨首次置業買房的需求，二胎政策帶來的增量人口，將會給房地產市場帶來持續的增量需求。

（2）改善性購房需求。住宅改善性需求，是指居民在經濟收入水平提高后，為增加居住面積或者獲得更近的通勤距離而派生的住房需求，從2000年到2015年，中年人口數量在急劇增加，進而改善性住房需求也隨之增加。

（3）人口分布。人口結構分布不均衡會導致房價增長差異，中西部地區人口向東部地區流動，三四線城市人口向一二線城市流動，這就導致大部分一二線城市房地產需求旺盛，而三四線城市卻面臨著去庫存的壓力。

武漢市房價高漲的因素分析

（1）寬松的房地產政策

寬松的房地產政策提升了購房者的購買力，更多的人加入了買房大軍。面對2016年高漲的房價，武漢市人民政府辦公廳發布住房限購限貸措施的通知，重啟了限購政策，核心內容為武漢主城區及開發區限購限貸，首套房商業貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%，10月3日起正式施行。在11月和12月進一步收緊限購政策。億房研究中心統計數據顯示，10月第5周（10月26日-11月1日）武漢全市新建商品住宅成交5947套，環比增加36.1%，房價成交均價為10147/平方米，下跌2.3%。

顯而易見的是，嚴厲的限購政策能夠有效的穩定房價。從另一方面也可以看出，寬松的房地產政策是影響房地產市場的高漲的最重要因素。

（2）土地價格的上漲

關于地價與房價的關系，數年前就已經受到關注。有業內人士測算，地價上漲1%，導致房屋價格上升0.21%。

地價上漲，房價也要繼續上漲。2016年以來，武漢各片區共刷新8大地王，包括江漢區、漢陽區、青山區、洪山區、東西湖區、黃陂區、江夏區及東湖高新區，武漢地價破2萬，平。在房地產市場，房價與地價高度關聯。根據價值投資的理論依據，在供求關系的影響下，價格圍繞價值上下波動。房價就是土地價值的體現。高地價是影響高房價的重要因素。

（3）短期內供需不平衡

2017年2月27日，武漢市統計局和國家統計局武漢調查隊聯合發布2016年國民經濟個社會發展公報。公報顯示，2016年武漢市凈流人人口達到242.78萬人。有這么多人在武漢市工作就業，首要的就是解決住房問題。

短期內的房地產市場供需不平衡勢必會造成區域性房價高漲。從供需比來看。2016年上半年總供應量863萬平方米，總需求量995萬平方米，供需比為0.87，新房市場依然處于相對的供不應求狀態。由此來看，造成2016年上半年房價高漲的因素之一是由于短期的供不應求，房地產處于賣方市場。

以武漢市為例的風險分析

（1）武漢市房價走勢

雖然政府一直在用各種方式來調控房價，但現在武漢市的房價依然不斷上漲。從過去十年的狀況來看，武漢市的房價已經從2007年均價約5000元/平的價格漲到了如今均價16000元/平左右，房價翻了三倍之多。

（2）市場制度及監管漏洞

近年來，個人消費貸款增長速度之快不容忽視，多數個人消費貸款流向樓市。最近幾年“炒房”現象一度比較嚴重，國家層面主要通過提高銀行貸款利率、設置住房貸款門檻以及提高首付比例等方式調控房地產市場。然而，許多人利用個人消費貸款來付首付的行為帶來一些問題，一是不利于穩定樓市；二是個人消費貸款畢竟不是住房貸款，貸款期限有限制且多數為一次性還款，因而可能會導致貸款人無錢償還貸款，進而m現影響貸款者信用的問題；第三，從銀行層面來說，對銀行資產而言也是巨大的隱患。

（3）銀行信貸風險

我國房地產價格快速上漲，造成信貸大幅增加，而信貸增加又繼續推動房價上漲，兩者相輔相成。然而一旦市場預測發生變化，或因為受到外界因素的影響導致突然下降，就會伴隨著信貸風險的產生。

表內信貸的增長導致信貸風險向房地產業集中，在實體經濟下行的背景下，房地產業的快速發展吸引了信貸資金的不斷流人，其中部分區域性中小銀行的房地產貸款在其全部貸款中的比重大、貸款集中度過高的潛在風險不容忽視。在這種情況下，一旦房地產行業進入下行周期，房地產信貸所引發的風險會非常大。

（4）房地產泡沫風險

武漢市房價持續增長，房地產泡沫顯而易見，房地產泡沫就是由于房地產投機所引起的房屋價格的非理性上漲。房地產泡沫不及時控制，將危害社會穩定，帶來一系列民生問題。隨著房地產價格的上漲，泡沫在膨脹，這很容易就讓人聯想到日本上世紀90年代初房地產泡沫破滅之后進入了經濟大蕭條。從政府近年來出臺的一系列調控房地產市場的宏觀政策來看，武漢市房地產市場不會像日本那樣破滅，但是日本房地產市場從興起、發展、泡沫到危機的整個過程對武漢市房地產未來的發展走勢是有一定的借鑒意義的。

穩定武漢市房地產市場發展的建議

（1）合理調整供地需求

加強土地征收監管，完善土地m讓程序。相關部門和屬地政府按照職責明確規劃建設條件和產業要求。在嚴格執行房地產調控政策的前提下，可實行差異化供地政策，根據市場需求、企業土地儲備、開發類型調整供地數量和結構。

（2）優化區域功能布局

從商業地產開發人手，采取“集聚化”和“均衡化”兩種手段，部分核心區域促進商業功能集聚發展，引進商業地產項目投資，繼續打造商業中心。非核心區域合理增加商業用地供應，推動商業地產項目引進，完善商業配套。

各區要立足區域城市功能定位，統籌考慮項目開發與優化產業布局、促進人口就業等方面相互作用影響關系。項目行政審批環節應繼續簡政放權，以優化區域發展“軟環境”，促進房地產市場平穩健康發展。

（3）分層施策釋放剛需

針對高校畢業生、高端人才提供購房優惠和信貸支持，鼓勵釋放居民改善性購房需求。同時大力發展房屋租賃市場，倡導“租售同權”，對潛在的商品房購買客戶群進行分流，促進房屋租賃市場發展壯大，最大限度緩解市場供需矛盾。

（4）對癥下藥分類調控

根據不同項目開發定位，進行分類施策，給予不同層面價格指導；合理調整商品房配套建設比重，解決商業項目過剩問題；重點針對中小戶型住房，適度放寬開發貸審批條件，允許房產中介進行一定的結構性的定價調整。

（5）投資者理性購房

樹立謹慎的購房意識，加強信息的真偽辨認：一是要購買建設手續齊全的商品房項目；二是查驗房地產開發企業或代理銷售機構是否具備銷售房屋的主體資格；三是審慎簽訂商品房買賣合同并及時到房管局進行合同備案；四是不要購買在集體土地上建設的房屋；五是開發商的商業違規銷售行為，購房人不要跟風參與。

加強防范預期收益的偏差。仔細認真的市場調查，考慮各種因素。對經濟市場多方關注，針對自己所投資的商業房產的未來發展形成非常客觀的認識，能統籌全局，掌控趨勢。大體上有幾種途徑：風險規避、損失控制與風險轉移。

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