房地產工程項目全過程造價的控制與管理探究

【摘要】使房地產工程項目獲得良好的經濟效益，做好項目整個生命周期內的全過程造價控制與管理，是我們房地產造價工作者應努力研究的課題。本文簡要地敘述我國房地產工程項目全過程造價管理和控制中存在的問題，并且在如何加強全過程造價的有效控制與管理方面提出自己的見解。

【關鍵詞】房地產；工程造價；全過程；控制管理

工程咨詢公司應充分分析考慮房地產工程項目的特點以及工程項目實施過程一系列動態因素，加強全壽命周期的全過程造價管理與控制，為業主實現項目投資效益最大化。

1、房地產工程造價全過程控制管理的基本概念

房地產具有壽命周期長（15年至70年）、位置固定性（不可移動性）、有著較強的資本依賴性（對資金的集中性與需求性更是高強而集中的）等獨特的特征。全過程工程造價就是指一項工程實際開支的全部費用，貫穿于房地產工程項目的始終，在前期投資決策階段、設計階段、招標階段、施工實施階段、竣工結算階段、保修使用維護階段。全過程造價控制管理的作用：提供項目可行性的決策依據，提供投資規模和設計優化控制的依據，提供合理的財務融資和招投標方案比選依據，對建設項目實施和使用維護的造價成本進行控制與管理，最終實現投資效益最大化。

2、房地產工程造價全過程控制管理方面存在的問題

（1）對投資決策階段的工程造價管控沒有引起足夠重視。前期策劃階段對規劃方案、投資估算、市場調研、風險分析和盈虧平衡測算等項目方案可行性論證不到位，決定了項目成敗的關鍵。

（2）在設計階段忽視工程造價優化比選。我國的個別設計單位只重技術不重視經濟效益，設計階段只重其外，不計成本，對工程的造價高低毫不關心，忽視工程設計方案的優化比選和詳細設計粗糙馬虎，是項目造價失控的主要原因。

（3）施工階段的對工程造價變更和簽證監管不到位。由于項目實施周期長，缺乏有經驗的全過程造價跟蹤咨詢專業服務，在招標條款、圖紙細節、預算清單、合同約定、隱蔽簽證、變更和索賠等方面出現含糊不清和被動局面。

（4）竣工結算時拖延扯皮。在工程項目完工結算時，因過程的技術經濟簽證資料不齊全或者模棱兩可，承包方往往會因為利益的關系而高估多算，出現結算時拖延扯皮的現象比較嚴重。

（5）保修維護成本加大，影響后期收益。前期片面追求低成本，在前期選址、設計選型、材料和方案等方面缺乏遠見，房地產項目上采用淘汰落后產品技術，未應用“十新技術”，致使保修維護成本加大或者資金回籠困難，影響后期收益。

3、房地產工程造價全過程的控制與管理措施

房地產項目建設運營全過程重視工程造價咨詢專業技術經濟人員參與造價控制與管理，做好每一個階段的規范的造價咨詢專業服務工作。

3.1規劃方案和投資決策階段的造價控制與管理

該階段對項目造價的影響占比達到35-75%，造價控制主要包括以下幾方面工作：編制項目建議書，確定項目選址、建設標準及其規模、選擇合理的投融資方案，多方討論修改確定項目定位，項目直接成本框算；編制好規劃方案、房地產項目可行性研究報告和投資估算，經過專家論證審核，報經審批后作為項目初步設計成本控制的依據；要建立科學的房地產工程決策系統，重視房地產項目的經濟評價，進行多方比較、系統分析，從而選出最優項目規劃投資方案。

3.2房地產工程設計階段的造價控制與管理

設計階段對造價的影響是最大的，是造價控制的關鍵性環節，要做好以下工作： 審核規劃方案、通過竟標來完成設計方案選定工作、設計不超過限額規定、制定應用標準、優化設計，保證工程設計的質量。將全過程造價咨詢引入房地產工程設計階段的工作，提出專業的意見和建議，審核規劃方案、初步設計、施工圖設計圖紙，發現問題后讓設計人員修改完善；設計過程當中，設計人員應主動和造價控制人員進行充分地溝通和了解，反饋造價信息，不斷優化設計方案。

3.3房地產工程招標階段的造價控制與管理

招標階段的造價控制是事前預控，能有效地控制房地產工程造價的失控風險：通過竟標選擇合格的造價咨詢機構，依據施工圖及相關標準編制工程量清單及工程招標最高限價。明確招標方式、結算方式、合同條款后，編制好招標文件，對投標的施工單位的資信、施工人員的素質、施工方案、質量控制措施等進行考查選擇最優的施工單位，中標后核查中標投標報價做好清標工作，總價不變情況下調整不合理報價并且確認后簽訂合同。

3.4房地產工程施工階段的造價控制與管理

施工階段是資金投入最大的階段，工程量大，控制節點較多、困難較大，是全過程造價控制的關鍵階段，主要包括以下工作：加強合同管理，做好預付款、進度款審查復核；對已完工合格工程量的“質、量”確認，做好過程計量的四方審核簽認；加強房地產工程中的進場材料設備、設計變更、現場簽證、索賠的臺賬管理；正確處理好房地產工程工期、質量、造價之間的關系；掌握房地產設備、材料價格的變化趨勢，控制好房地產工程的成本控制限價指標和造價。

3.5房地產工程竣工階段的造價控制與管理。

審核房地產工程的竣工結算資料，核對現場的竣工圖和實際工程量，復核變更簽證真偽，分析結算金額調整較多的主要原因，出具核算結算初稿按照程序組織核對審批，對于結算金額在500萬元以上的再選擇造價咨詢單位二審，提出復審意見。審核結算時一般從以下幾個方面進行程序把控咨詢成果的質量：一是把控好參加審核人員的人品素質，二是嚴格執行公司三級審核制度，三是初稿完成前不與施工單位接觸，四是結算核對時須有業主參與，五是最終審核造價與初稿變動部分出具變化分析報告，在制度上防止各種計算誤差和廉潔風險。

3.6房地產工程保修維護階段的造價控制與管理

房地產工程完工后使用過程中出現問題要及時進行維護保修，結合工程項目結算審定報告書，做好工程項目成本分析及成本臺賬等等后評估工作。一個完整的房地產項目綜合有三五十個專業發承包工程，常常分區分期建設，根據循序漸進建設結算情況對該項目實際發生的各項建安成本進行統計、分析，編制《項目結算分析報告》，建立成本數據庫，總結房地產造價成本控制與管理方面的經驗教訓，并為后續開發項目的成本管理提供數據參考，持續地為業主做好服務工作。

結語：

本文從工程咨詢公司如何做好房地產項目全生命周期的全過程造價咨詢業務的視角，分析了全過程造價管理存在的問題，對每一個階段的造價的動態控制與管理的措施進行了詳盡的分析探討，涵蓋了決策、設計、招標、施工、竣工、保修等階段的工作內容以及主要工作程序，充分發揮造價咨詢自身的優勢，全面管理與控制造價，對于提高整個房地產企業的經濟效益以及社會效益和促進行業的發展十分重要。

參考文獻：

[1]陳春雷.淺談工程造價在建筑成本管理過程中的控制措施及辦法[J].建筑與預算，2016（07）：15-18.

作者簡介：

許正祥，安徽廣振工程咨詢有限公司，安徽宣城。