房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

黎峰 高鵬

【摘要】在房地產(chǎn)企業(yè)系統(tǒng)性中房地產(chǎn)開發(fā)管理作為經(jīng)管手段之一，在實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)管理的進(jìn)程中，要站在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況下為基準(zhǔn)點(diǎn)，合理的使用經(jīng)管手段，推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作成功實(shí)行。文章將房地產(chǎn)開發(fā)管理價(jià)值和房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點(diǎn)作為重點(diǎn)進(jìn)行解析，繼而敘述房地產(chǎn)開發(fā)管理階段性的重點(diǎn)，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)

【中圖分類號(hào)】TU848

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理是工程項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中重要的組成部分，對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的提升有著重要的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，受到的影響因素較多，嚴(yán)重的制約了施工現(xiàn)場(chǎng)管理效果水平的提升。為了解決房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場(chǎng)管理中存在的難點(diǎn)，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)利益的最大化發(fā)展，文章針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程進(jìn)行了詳細(xì)的分析，在明確項(xiàng)目管理重要性的同時(shí)，全面的提高房地產(chǎn)工程建設(shè)水平。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的意義

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，建筑的修建與房地產(chǎn)的開發(fā)公司屬于獨(dú)立分管的情況，開發(fā)商首先在已經(jīng)購(gòu)買的土地上做出建筑規(guī)劃，再將具體的建設(shè)工程交給具有相關(guān)資質(zhì)等級(jí)的建筑公司進(jìn)行修建。建筑商的建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到開發(fā)商的利益，所以，對(duì)建筑施工方進(jìn)行有效的管理可以提高開發(fā)商受益程度。由此，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理有著極其重要的實(shí)際意義，同時(shí)監(jiān)督好建筑施工現(xiàn)場(chǎng)，提高建筑物的質(zhì)量等級(jí)，也是對(duì)后續(xù)購(gòu)買入住的居民人身安全與生活幸福感的保證。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

2.1決策缺乏依據(jù)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的推進(jìn)中，項(xiàng)目開發(fā)管理者，將會(huì)受到市場(chǎng)、客戶等因素的影響，需要做出是否獲取土地、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的確定及如何實(shí)施等多項(xiàng)決策。由于信息的積累和獲取的局限性，房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者無(wú)法正確的判斷市場(chǎng)情況，同時(shí)在開發(fā)的過(guò)程中并未對(duì)市場(chǎng)調(diào)研工作做到位，也直接造成決策者在真正的開發(fā)當(dāng)中做出錯(cuò)誤、毫無(wú)依據(jù)的決策。所產(chǎn)生的問(wèn)題都可以對(duì)開發(fā)項(xiàng)目管理順利開展有影響，這是房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中的首要難點(diǎn)。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)與實(shí)際不符

工程管理造價(jià)的問(wèn)題直接關(guān)系到開發(fā)商的資金投入，在工程施工的過(guò)程中，施工造價(jià)超出預(yù)算的事情是有可能發(fā)生的，但是排除非自然因素造成的損失，一般不會(huì)與預(yù)算相差太多。所以就存在建設(shè)單位管理的問(wèn)題和開發(fā)單位預(yù)算不準(zhǔn)確的問(wèn)題。在房地產(chǎn)的開發(fā)中，由于施工周期長(zhǎng)、不可估量的因素影響導(dǎo)致工程混亂的造價(jià)變更，導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)管理不到位，隨意更改設(shè)計(jì)方案，令施工現(xiàn)場(chǎng)管理混亂。

2.3缺乏完善建筑質(zhì)量、安全管理體系

目前業(yè)主對(duì)質(zhì)量的要求不斷提升，對(duì)房產(chǎn)有著更高的標(biāo)準(zhǔn)，所以就需要開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過(guò)程中嚴(yán)格對(duì)質(zhì)量、安全進(jìn)行控制。盡管目前房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)范不斷完善，但物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題依然存在。重要原因就是在注重經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，投資商、項(xiàng)目部放松建筑質(zhì)量、安全管控，對(duì)施工單位、監(jiān)理單位的質(zhì)量、安全管控不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)督管理力量不足，從而造成非常多的隱患，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量不能達(dá)到要求，引發(fā)合同糾紛，影響開發(fā)企業(yè)的品牌形象和經(jīng)濟(jì)效益。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理問(wèn)題的解決措施

3.1對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目，獲取土地前落實(shí)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)調(diào)查的作用十分重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從下面兩個(gè)方面做好市場(chǎng)調(diào)查工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要準(zhǔn)確定義開發(fā)項(xiàng)目所屬區(qū)域的屬性，從而確定要開發(fā)的項(xiàng)目是剛需還是改善、目標(biāo)客戶群的經(jīng)濟(jì)能力等，什么戶型和總價(jià)受歡迎等。其次，開發(fā)企業(yè)獲得精準(zhǔn)的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)之后，按照經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究?jī)煞矫嫒胧郑幹剖袌?chǎng)可行性報(bào)告。開發(fā)企業(yè)除了關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目投資和回報(bào)之外，還要組織有關(guān)專業(yè)人士嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的合理性進(jìn)行和技術(shù)可行性論證，保證最佳的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和技術(shù)提升。

3.2合理安排資金，加強(qiáng)質(zhì)量與成本控制

房地產(chǎn)的施工質(zhì)量主要控制者是現(xiàn)場(chǎng)的管理人員，所以選擇高責(zé)任感的管理監(jiān)察人員對(duì)于整體工程的進(jìn)行具有很重要的作用。只有避免施工失誤才能有效的提升施工質(zhì)量，所以要發(fā)揮管理者和監(jiān)察者在施工現(xiàn)場(chǎng)的主導(dǎo)作用，嚴(yán)格驗(yàn)收和檢查施工步驟，確保建筑良好的施工基礎(chǔ)。資金的合理安排使用也和現(xiàn)場(chǎng)施工人員是否可以正常有序的進(jìn)行工作具有很大的關(guān)系，所以資金一定要嚴(yán)格的控制使用走向，對(duì)于施工機(jī)械購(gòu)買要從大局出發(fā)，盡可能提高施工效率。同時(shí)對(duì)于施工機(jī)械的保養(yǎng)也是十分重要的一個(gè)問(wèn)題，保養(yǎng)建筑機(jī)械，才能保證施工進(jìn)度，某種程度上來(lái)說(shuō)有效的降低成本使用。

3.3構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管控體系

（1）開發(fā)企業(yè)需要綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，保證遵照國(guó)家規(guī)范法律的前提上，以項(xiàng)目實(shí)施大綱為基礎(chǔ)，細(xì)化質(zhì)量、安全管控體系，按照設(shè)計(jì)圖紙、施工計(jì)劃對(duì)建設(shè)當(dāng)中的每一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)制定出對(duì)應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，之后將各環(huán)節(jié)當(dāng)中的管理職責(zé)有效分配到具體人員中。

（2）因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量管理體系當(dāng)中實(shí)施主體是各個(gè)有關(guān)責(zé)任人，所以在管理體系當(dāng)中要針對(duì)責(zé)任人的管理制定出更加行之有效的考核機(jī)制。企業(yè)制定出獎(jiǎng)懲結(jié)合的工作考核制度，就是要讓各級(jí)管理者的個(gè)人績(jī)效、獎(jiǎng)金和工作考核成績(jī)相聯(lián)系，針對(duì)考核成績(jī)優(yōu)秀的工作者進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)考核成績(jī)差的工作者進(jìn)行懲罰。利用這個(gè)機(jī)制更加良好的將各管理人員的工作積極性提高，保證房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量。

（3）將監(jiān)理領(lǐng)域明確，監(jiān)理單位需要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程，進(jìn)行全方位的監(jiān)理。同時(shí)根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案重點(diǎn)對(duì)建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行施工全過(guò)程監(jiān)理。為了防止出現(xiàn)責(zé)任不清、職責(zé)不明的情況，除去監(jiān)理方和開發(fā)方簽訂明確職責(zé)的合同之外，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)施每周例會(huì)和特殊問(wèn)題專題會(huì)議等形式，建設(shè)、施工、監(jiān)理三方建立良好的溝通交流機(jī)制，共同解決問(wèn)題，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)得到迅速發(fā)展的原因主要是國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提升。在實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中需要采用有效的方法增強(qiáng)管理工作，全面提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體質(zhì)量的水平，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

黎峰，男，山東濟(jì)南人，本科 出生年月：1983年7月，學(xué)歷：大學(xué)職稱：工程師，單位：山東魯冶項(xiàng)目管理有限公司，研究方向：冶煉工程和房屋建筑工程；

高鵬，男，山東濟(jì)南人，出生年月：1985年3月，學(xué)歷：大學(xué)本科，職稱：工程師，單位：山東魯冶項(xiàng)目管理有限公司，研究方向：冶煉工程和房屋建筑工程。