不動產(chǎn)登記制度的完善研究

王維

【摘要】在現(xiàn)代社會中，不動產(chǎn)登記制度是保障財產(chǎn)交易的法律條文，更是人與人之間物權(quán)有序轉(zhuǎn)移的基石。本文首先列舉了現(xiàn)存的三種不動產(chǎn)登記制度，分析了其各自的特點，然后指出我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷和相應(yīng)的完善措施。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；缺陷；完善制度

不動產(chǎn)登記制度的主要目的為不動產(chǎn)物權(quán)的公示提供服務(wù)，不動產(chǎn)登記就是申請人在相關(guān)部門依法進行登記，對所屬的物權(quán)進行特定的轉(zhuǎn)移所履行的程序。不動產(chǎn)登記作為國家社會存在的制度基礎(chǔ)，對國民的政治經(jīng)濟生活起到十分重要的作用。

1、不動產(chǎn)登記制度的比較

由于各國歷史環(huán)境、政治體制不同，所以不動產(chǎn)登記制度也略有不同。目前國際上有三種不動產(chǎn)登記制度，分別是：契約登記制度、權(quán)利登記制度、 托倫斯登記制度。在法國、日本、意大利等國家實行契約登記制度，其最大的特點就是只需當事人同意就可自由發(fā)生物權(quán)變動；在德國、瑞士、荷蘭等國家實行權(quán)利登記制度，其特點是當事人表示物權(quán)變動后還需要登記機關(guān)實質(zhì)審查，第三方話語也具有絕對權(quán)威性；在澳大利亞、英國、加拿大等國實行托倫斯登記制度，其特點是除了登記審查外還需要不動產(chǎn)權(quán)利證書作為保障。在某種程度上，我國實行的不動產(chǎn)登記制度介于第二種和第三種之間，受社會轉(zhuǎn)型的影響我國現(xiàn)在政治更傾向于行政管理，為了建立一個適合中國國情的登記制度還需考慮各方面因素，從全局出發(fā)。

2、我國不動產(chǎn)登記制度的缺陷

2.1不動產(chǎn)登記制度缺乏體系性

我國不動產(chǎn)登記制度缺乏體系性表現(xiàn)為登記機關(guān)分散、登記證書不統(tǒng)一、登記程序雜亂等。據(jù)部分資料顯示，現(xiàn)在有關(guān)不動產(chǎn)的登記機關(guān)至少有二十個以上，在加上登記種類繁多，使得登記機關(guān)分散在某種程度上降低了辦事效率，不利于部門與部門之間的溝通，每個部門依據(jù)的法律條文不同，有時會引發(fā)部門利益沖突。不動產(chǎn)登記證書不統(tǒng)一、登記程序雜亂使得部門之間證書并行，使得權(quán)利人經(jīng)濟負擔加重，增加產(chǎn)權(quán)糾紛。尤其是“多級執(zhí)政”導(dǎo)致上下級之間權(quán)利分散不統(tǒng)一，相互奪利、各自為政。

2.2不動產(chǎn)登記制度行政管理色彩較為濃厚

由于不動產(chǎn)信息缺乏公開化，社會大眾對于執(zhí)法查詢主體范圍不明確，不知道有關(guān)部門負責哪些有關(guān)業(yè)務(wù)，還有《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定只是一些原則性的說明，很多概念都有指示不清的嫌疑，比如說“權(quán)利人、利害關(guān)系人”到底是什么樣的人，這個范圍是如何界定的卻沒有明確規(guī)定。還有第22條規(guī)定中不動產(chǎn)登記的各項費用也是因地域不同，部門不同而收費標準不同，間接造成債務(wù)糾紛的出現(xiàn)；導(dǎo)致現(xiàn)在的情形是收費標準不明確，人們不知道繳多少費，甚至連賠償制度也不明確，相關(guān)部門的工作人員把自己放在管理的高度，反而登記成為了大眾的強制性義務(wù)。這些現(xiàn)象都是我國執(zhí)法部門出現(xiàn)的問題，打著為人民服務(wù)的旗幟，做出高高在上的管理者的姿態(tài)，實為一種諷刺。濃厚的行政管理色彩使得我國社會不動產(chǎn)登記制度缺乏了其應(yīng)有的公信力，便民的意義大打折扣。

2.3不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容缺失

除了執(zhí)法人員執(zhí)法出現(xiàn)問題外，我國的不動產(chǎn)法規(guī)本身存在漏洞，即登記類型不明確、對于特殊登記（異議登記、更正登記、預(yù)告登記）規(guī)定尚不完善，對請求權(quán)缺乏保護措施。例如《土地登記規(guī)則》將土地登記分為初始土地登記和變更土地登記，分類概念混亂類型不明確，如今部分地區(qū)又將登記種類進行細化；房屋屬于私有財產(chǎn)，房屋買賣需要權(quán)利人和義務(wù)人同時向登記機關(guān)進行申請，那么問題是如果一方拒絕，物權(quán)不發(fā)生變動，另一方要如何維護自己作為業(yè)主的權(quán)益呢，這些都是我們需要思考的問題。

3、完善我國不動產(chǎn)登記制度的措施

3.1不動產(chǎn)登記機關(guān)的統(tǒng)一

登記機關(guān)的選擇直接影響著程序?qū)嵤┑男省a(chǎn)權(quán)證書的規(guī)模、救濟補助的發(fā)放等一系列方面，所以我國可以對不動產(chǎn)登記機關(guān)進行一定程度的整改與統(tǒng)一。在德國法院是唯一的不動產(chǎn)登記機關(guān)，在日本以行政機關(guān)作為不動產(chǎn)登記機關(guān)，這些行政機關(guān)包括登記所在地的法務(wù)局、派出所等，而我國香港地區(qū)設(shè)立專門的土地注冊處作為不動產(chǎn)登記機關(guān)，這對于解決我國不動產(chǎn)登記中存在的效率低下、行政思想濃厚等管理問題提供了良好的借鑒經(jīng)驗。

3.2.不動產(chǎn)登記程序的統(tǒng)一

統(tǒng)一的證書與統(tǒng)一的程序登記機關(guān)統(tǒng)一后首先應(yīng)考慮的問題證書上記載不動產(chǎn)的權(quán)益及相關(guān)情況，作為一種所有權(quán)利的憑證表示，一旦發(fā)生爭執(zhí)可起著證明的作用。而統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記程序卻有著非同小可的意義，一方面提高辦事效率，另一方面降低登記成本。一般的登記程序包括：提交登記申請書和相關(guān)的材料證明，不要忘記身份證，然后有關(guān)部門審查，進行公告信息，最后沒有異議受理產(chǎn)權(quán)登記證書，進行物權(quán)移動等。在審查過程中減少第三方的介入，從根本上保護權(quán)利人的利益。

3.3不動產(chǎn)登記制度的完善

不動產(chǎn)的登記制度包括公開信息查詢制度、賠償制度、請求權(quán)制度、預(yù)告登記制度等。從我們提交申請到業(yè)務(wù)辦理完成，要經(jīng)過各種環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都有相關(guān)的制度作為保證。環(huán)環(huán)相扣，每一個制度出現(xiàn)問題都會影響不動產(chǎn)登記的辦理。每項制度的背后都有法律的支撐，比如說《物權(quán)法》規(guī)定了信息公開查詢制度，《國家賠償法》規(guī)定了各項賠償制度。因此，不動產(chǎn)登記制度的完善保證了不動產(chǎn)交易的效率與安全，對促進社會穩(wěn)定發(fā)展有著積極的促進作用。

結(jié)語：

目前經(jīng)濟全球化的發(fā)展使得時代的進步需求與原有的制度之間產(chǎn)生矛盾的碰撞，所以為了順應(yīng)時代的要求需要我們重新構(gòu)建新的市場經(jīng)濟條件下完善的法律制度。其中完善不動產(chǎn)交易制度顯得尤為重要，在吸取國外先進的經(jīng)驗基礎(chǔ)上，從我國的國情出發(fā)，不斷完善不動產(chǎn)登記制度，具有十分重要的價值。

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