我國房地產市場調控效果分析

王家倩

摘要：隨著我國市場經濟的快速發展，我國居民生活水平得到提高，購房需求也不斷提升，因此我國房地產市場活動快速發展。但是在看到房地產市場對經濟的促進作用的同時，我國房價上漲幅度太大，部分城市已經超出人們的正常購買需求，因此對我國房地產市場調控效果分析進行研究具有重要的現實指導意義。文章從我國房地產市場發展概況出發，分析我國房地產市場調控效果，其主要現狀表現在：房價上漲并沒有得到有效控制、住房需求問題沒有解決、土地和信貸政策沒有發揮理想的效果。最后提出加強地產市場調控管理的措施，加強房地產市場宏觀調控的力度、根據自身的情況完善住房需求管理、進一步發揮土地和信貸政策制度的作用，提高我國房地產市場調控效果。

關鍵詞：房地產；市場調控；房價

房地產市場是推動我國經濟發展的重要方面，在促進城鎮化和提高人民生活水平方面發揮重要作用。但是最近幾年我國房地產市場發展迅猛，遠遠超過了政府的宏觀調控目標，一線城市房價甚至上漲到十幾萬每平方，這種價格讓普通老百姓望而止步，也成為影響和諧社會的關鍵因素。最近幾年央行都是通過不斷的增加利息來控制投資性房地產需求，但是對于資金雄厚的購房者來說，利息上漲的資金與房價上漲的資金相比還存在巨大的差異，因此這種增加利息的行為，不能從根本上抑制購房投資行為。通過加息行為，反而是增加必須購買房子的人的負擔，增加了社會不穩定因素。因此必須加強對房地產市場調控管理。在土地審批上要加強實際的審批控制力度，不是符合國家土地發展要求的商業用地，一律不予審批。在信貸管理上，要嚴控利用信貸進行房地產投資行為，有效的限制房價上漲的源頭，提高房地產市場的實際控制力度。論文從我國房地產市場發展概況出發，分析我國房地產市場調控效果，提出加強地產市場調控管理的措施，提高我國房地產市場調控效果。

一、我國房地產市場發展概況

我國房地產市場經過多年發展，已經形成了巨大的市場份額。2016年 1～10 月全國商品房銷售面積為 12.03 億平方米，同比上升 26.8%；銷售額為91，482 億元，同比上升41.2%；銷售均價為7，602元/平米，同比上升 11.3%。10月單月銷售面積和銷售額分別同比增長26.4%和 40.1%，增幅較 9 月均有所收窄。2016 年10月份 100個大中城市住宅銷售價格為 12，825元/平米，環比上升 1.65%，較上月回落 1.18 個百分點，同比上升 18.21%，較上月擴大 1.57 個百分點。按中位數計算，全國 100個城市住宅價格中位數為 7，306元/平方米，環比上漲 2.20%，同比上漲 2.67%，百城中多數城市房價走勢 較為平穩。

二、我國房地產市場調控效果分析

（一）房價上漲并沒有得到有效控制

房價上漲并沒有得到有效控制。在我國房地產市場調控中，雖然國家出臺了一系列的限購措施，但是房地產價格并沒有得到的有效控制，在我國一線城市房價上漲厲害，雖然具有上漲幅度下降，但是也是價格上漲。最近幾年二線城市房價也是上漲厲害，如武漢，房價已經達到平均一萬多每平方米，房價上漲空間已經超過收入上漲空間，這充分說明了房價上漲并沒有得到有效控制。

（二）住房需求問題沒有解決

住房需求問題沒有解決。根據我國2016年的房地產市場調查數據顯示，我國房地產之所發展迅速，并且房價上漲幅度增加，其中一個重要原因是房地產剛需的刺激作用。雖然我國提出廉租房等一系列措施，但是是治標不治本，并沒有充分滿足住房需求，居民房地產市場需求還具有較大的空間。

（三）土地和信貸政策沒有發揮理想的效果

土地和信貸政策沒有發揮理想的效果。在當前我國房地產市場調控效果并沒有效發揮作用的原因是，政府在土地和信貸政策上調控效果不理想。當前我國雖然在土地審批上進行嚴格限制，但是房地產依舊發展迅速，在一些小城市，房地產小區快速發展，土地已經成為政府提高收入的重要方面。在土地需求的控制中，一方面控制了房地產投資的增長幅度另一方面又抑制了住房需求的提供，因此也間接的刺激了房地產需求的失衡，造成了房地產價格的上漲。現行的土地市場競價機制與我國土地市場的壟斷結構不相匹配。土地市場引入競價機制的初衷是為提高土地資源的利用效率和消除尋租問題，但競價拍賣機制適用于競爭性市場，而壟斷性市場則需要價格管制。采用拍賣制度，只會通過競價機制為壟斷供給的土地形成高價，并不斷地把地價推向新高。

另外在信貸政策上，國家在加強二套房房貸實際控制上，但是效果較為緩慢，不能起到應有的調控效果。二手房交易過程中營業稅、個人所得稅和土地增值稅“三稅齊征”的初衷是抑制投機性購房需求，但由于我國存在大量剛性的自住性購房需求，在住房供需矛盾尖銳的情況下，這些稅負最終還是由賣房人轉嫁到購房人身上，從而進一步加劇了房價上漲。在最近的幾年央行都是通過不斷的增加利息來控制投資性房地產需求，但是對于資金雄厚的購房者來說，利息上漲的資金與房價上漲的資金相比還存在巨大的差異，因此這種增加利息的行為，不能從根本上抑制購房投資行為。通過加息行為，反而是增加必須購買房子的人的負擔，增加了社會不穩定因素。

三、加強地產市場調控管理的措施

（一）加強房地產市場宏觀調控的力度

加強房地產市場宏觀調控的力度。在我國房地產市場調控過程當中，雖然國家出臺了一系列的限購措施，但是房地產價格并沒有得到的有效的控制，在我國一線城市房價上漲厲害，雖然具有上漲幅度下降，但是也是價格上漲。最近幾年二線城市房價也是上漲厲害。因此面對房價上漲的問題，政府必須加強房價控制力度，嚴厲的打擊炒房的現象發生，進一步的防止貧富分化拉大。

（二）根據自身的情況完善住房需求管理

根據自身的情況完善住房需求管理。當前我國房地產之所發展迅速，并且房價上漲幅度增加，其中一個重要原因是房地產剛需的刺激作用。雖然我國當前針對房地產購房提出廉租房等一系列措施，但是是治標不治本，并沒有充分滿足住房需求，居民房地產市場需求還具有較大的空間。因此在房地產的市場調控過程當中首要解決的問題就是住房需求問題，

在實際的住房供應當中，各個地區應該以自身的房地產需求情況進行詳細的分析，要根據情況放開土地供應的相關要求，但是這種放開必須是有限制的放開。對現行的土地利用當中，將攻擊需求進行分開，降低房地產開發的利潤驅動目的。在房地產的拆遷過程當中要制定完善的供給計劃，不應該是提高商業收入為目標，滿足基本的供給需求。在土地的供給上要加強對經濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房的供應，減少高檔小區的供給，從源頭上限制房地產價格的高漲。

（三）進一步發揮土地和信貸政策制度的作用

進一步發揮土地和信貸政策制度的作用。在我國房地產宏觀調控的過程當中，要進一步加強土地和信貸這兩個工具的限制作用。在土地審批上要加強實際的審批控制力度，不符合國家土地發展要求的商業用地，一律不予審批。在我國地方政府的土地管理當中，要改變過去針對土地政策的看法，改變增加財政收入的方式和方法，有效加強針對土地審批制度的完善，保障地區土地利用的可持續發展。在信貸管理上，要嚴控利用信貸進行房地產投資行為，有效的限制房價上漲的源頭，提高房地產市場的實際控制力度。在實際的控制當中要進一步提高多套房購買者的利率，有效的降低各種投資性的購買需求。只要是房地產購買閱讀，貸款的利率就會越高，降低投資房地產的獲利空間。適時開征住房持有調節稅，對閑置住房征收閑置調節稅。這項措施可加大住房投機者持有多套房屋的成本，促使其將手中多余的房屋出售，以增加二手房的供應，同時可減少對一手房進行投機的購房需求。

四、結語

從以上的分析可以看出，我國房地產市場在發展過程當中，在市場調控上還不是很理想，其主要現狀表現在：房價上漲并沒有得到有效控制、住房需求問題沒有解決、土地和信貸政策沒有發揮理想的效果。因此在實際的管理當中加強房地產市場宏觀調控的力度、根據自身的情況完善住房需求管理、進一步發揮土地和信貸政策制度的作用，在實際的住房供應當中，各個地區應該以自身的房地產需求情況進行詳細的分析，要根據情況放開土地供應的相關要求，但是這種放開必須是有限制的放開。對現行的土地利用當中，將攻擊需求進行分開，降低房地產開發的利潤驅動目的。在房地產的拆遷過程當中要制定完善的供給計劃，不應該是提高商業收入為目標，滿足基本的供給需求，提高我國房地產市場調控效果。

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（作者單位：貴州大學公共管理學院）