世聯(lián)行轉(zhuǎn)型之路維艱

貝達(dá)明

2018年3月31日，世聯(lián)行（002285.SZ）發(fā)布2017年年報，公司當(dāng)年實現(xiàn)營業(yè)收入82.12億元，同比增長 31%;歸屬母公司股東的凈利潤為10.04億元，同比增長34%。分業(yè)務(wù)來看，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)與金融服務(wù)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入分別同比增長68.80%和62.26%。

4月14日，世聯(lián)行發(fā)布2018年第一季度業(yè)績預(yù)告修正公告，公司預(yù)計第一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損1854萬元到4636萬元。

世聯(lián)行2014-2016年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為49.28%、50.74%、45.17%，2017年躥升至61.94%。其中，世聯(lián)行2017年的短期借款劇增近20億元，主要是銀行借款;公司2018年4月又申請了16.70億元的中期票據(jù)額度。上市公司大量的資金需求，來自世聯(lián)行試圖發(fā)展的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)和金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

房屋銷售放緩

世聯(lián)行2017年的主要營業(yè)收入仍然來自于其傳統(tǒng)的代理銷售業(yè)務(wù)以及“互聯(lián)網(wǎng)+”業(yè)務(wù)，兩者分別是通過線上線下進行房屋代理銷售，合計占世聯(lián)行營業(yè)收入的76.51%，相比于2016年，兩項業(yè)務(wù)2017年的收入同比增長23.59%。

世聯(lián)行代理銷售業(yè)務(wù)2017年的前五大客戶分別為恒大地產(chǎn)、萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、京御地產(chǎn)以及富力地產(chǎn)（2777.HK）。其中，萬科、保利地產(chǎn)以及富力地產(chǎn)2017年的營業(yè)收入同比增長率分別為1.01%、-5.45%以及10.37%，均遠(yuǎn)低于世聯(lián)行房屋代理銷售業(yè)務(wù)的營業(yè)收入增長率。而世聯(lián)行在自身發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)的研究中表示，“2017年全國商品房銷售額13.4萬億元、同比增長13.7%，商品住宅11.0萬億元、同比增長11.3%，行業(yè)站穩(wěn)了10萬億的臺階;全國庫存持續(xù)下行，年末待售面積5.9億平方米，同比減少15.3%，商品住宅待售面積3.0億平方米，比高點2015年年末下降了33%。”

各地房地產(chǎn)的調(diào)控措施，對房地產(chǎn)的營業(yè)收入產(chǎn)生了影響，早已意識到了這一情況的世聯(lián)行試圖在其他領(lǐng)域布局，而其目前重點的兩個方向是資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中的長租公寓，以及金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

長租公寓持續(xù)虧損

根據(jù)世聯(lián)行2017年年報，其長租公寓業(yè)務(wù)--紅璞公寓業(yè)務(wù)2017年實現(xiàn)收入2.08億元，同比增加388%;在管運營房間約3.5萬間，平均出租率81%;全國簽約間數(shù)超過10萬間，新進入廈門、西安、蘇州三座城市，目前公寓業(yè)務(wù)已布局29個城市。

國內(nèi)涉足長租公寓業(yè)務(wù)的還有鏈家自如寓、我愛我家的相寓等。其中，我愛我家在2017年被昆百大A（000560.SZ）收購重組，根據(jù)其交易報告書，截至2016年末我愛我家的資管業(yè)務(wù)在全國11個城市中房源保有量達(dá)近19萬套，交易單數(shù)逾20萬單。

世聯(lián)行的紅璞公寓只有3.5萬間的運營房間，2017年實現(xiàn)超過10萬間的簽約間數(shù)，也就是說，平均每間運營房間一年要有超過2.86次的簽約。與之相比，我愛我家的資管業(yè)務(wù)，每間房源的簽約單數(shù)僅在1次左右。

通常而言，長租公寓的簽約租期為1年，例如鏈家的長租公寓項目--自如寓，規(guī)定的最短租期為1年，我愛我家資管業(yè)務(wù)單間房源接近1的簽約次數(shù)也吻合1年租期的情況，而世聯(lián)行紅璞公寓如此高的單間簽約次數(shù)，緣何而來呢？是世聯(lián)行紅璞公寓的簽約租期與其他同行不同嗎？

世聯(lián)行2016年年報中，對長租公寓經(jīng)營狀況的預(yù)計是第一年的稅前利潤率會虧損30%-40%，第二年長租公寓的出租率會穩(wěn)定至90%及以上，基本達(dá)到盈虧平衡，第三年將實現(xiàn)盈利，并預(yù)測十年以上公寓項目的平均稅前利潤率可以接近15%。

世聯(lián)行的紅璞公寓在2016年已經(jīng)開始運營，但至今仍沒有實現(xiàn)原本估計第二年能達(dá)到的盈虧平衡。2017年，世聯(lián)行的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利為-1.84億元，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)中除了長租公寓的其他業(yè)務(wù)在往年毛利均為正數(shù)。而在世聯(lián)行最新公布的2018年第一季度業(yè)績預(yù)告修正公告中， 第一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤為-1854萬元至-4636萬元，導(dǎo)致這一變動的主要原因是第一季度公司資產(chǎn)管理板塊的資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)（公寓管理、世聯(lián)空間等）快速發(fā)展，加大投入造成暫時的經(jīng)營虧損。從業(yè)績變動原因說明來看，世聯(lián)行2018年一季度的虧損正是來自長租公寓。

另外，世聯(lián)行2018年一季度的虧損，還有一點頗為令人費解。2017年年報中，世聯(lián)行的資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)占營業(yè)收入的比例僅為14.51%，其余收入占比75.49%的業(yè)務(wù)均有較高的毛利率，這些業(yè)務(wù)如果在一季度的表現(xiàn)與之前相似，應(yīng)該不至于發(fā)生虧損。

世聯(lián)行在2017年度業(yè)績說明會中提到，其在長租公寓的投入已經(jīng)超過10億元，其中包括幾部分：第一部分是裝修，大約在4萬元/間左右;第二部分是底租和押金;第三部分是杭州、重慶等重資產(chǎn)收購項目的資金。另外世聯(lián)行還透露，紅璞公寓目前主要布局在核心二線城市，沒有在一線城市做過多的布局，原因就在于目前二線城市的租金水平大概只有一線城市的三分之一到四分之一，平均租金在1000元/月左右。即使只看裝修的費用，4萬元/間的費用按5年直線攤銷，每個月的攤銷也有666.67元/間。如果再加上底租等其他費用，1000元的租金恐怕很難完全覆蓋攤銷費用。如此看來，在租金沒有大幅上漲的情況下，長租公寓虧損的狀況恐怕要持續(xù)整個攤銷期。

金融業(yè)務(wù)迷霧難解

世聯(lián)行的金融服務(wù)業(yè)務(wù)是同比增長僅次于資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的板塊，2017年同比增長率62.26%。其中，小額貸款業(yè)務(wù)收入占比超過99%。根據(jù)世聯(lián)行2017年年報披露，2017年全年放貸額114.94億元，增長280.75%;收入達(dá)7.25億元，增長62.26%;毛利4.61億元，增長86.76%。截至2017年12月31日，貸款余額為49.52億元，比上年同期增長317.71%。

根據(jù)世聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，我們可以估算出世聯(lián)行的小額貸款業(yè)務(wù)利率約為23.63%，而其小額貸款業(yè)務(wù)的成本（不止資金成本，還包括勞務(wù)及其他損耗）約為8.60%。

在世聯(lián)行官網(wǎng)上，對其金融服務(wù)的描述為“通過線上線下相結(jié)合的方式，在全國范圍內(nèi)為有房一族提供短期資金融通的服務(wù)”。

可是奇怪的是，通過百度搜索，不論是世聯(lián)小貸、世聯(lián)信貸、家圓云貸，抑或是樂貸，都不能找到世聯(lián)行的小貸平臺，而搜索世聯(lián)集金則能找到一個標(biāo)題為“世聯(lián)集金—世聯(lián)行旗下互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)平臺”的網(wǎng)頁。但是在該平臺的公司簡介中，其描述又變?yōu)椤笆缆?lián)集金歸屬于深圳市房聯(lián)寶寶金融信息服務(wù)有限公司，是深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司（以下簡稱“世聯(lián)行”）——境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商（股票交易代碼：002285）的品牌合作伙伴。”一會兒是旗下公司，一會兒是品牌合作伙伴，這兩者的關(guān)系究竟是什么呢？

通過天眼查可以發(fā)現(xiàn)，深圳市房聯(lián)寶寶金融信息服務(wù)有限公司是由兩個自然人股東林愛菊和田建蘭持有的公司，兩人各出資2500萬元，乍看之下，和世聯(lián)行似乎沒有任何關(guān)系。但在世聯(lián)行2017年股票期權(quán)激勵計劃對象名單中，公司中層管理人員、核心骨干名單中，也出現(xiàn)了一個叫田建蘭的人。

如此看來，這個房聯(lián)寶寶應(yīng)該是世聯(lián)行的關(guān)聯(lián)方，可是世聯(lián)行年報中對此從未提及。

房聯(lián)寶寶的平臺顯示，其累計成交金額約為52.21億元，該平臺的收益率在6%-7%，相比之前估計的世聯(lián)行的小額貸款資金成本約有兩個百分點的差距。以此估算，該P2P平臺已借此賺取一筆不小的金額。而這部分收入是否原應(yīng)是世聯(lián)行的呢？

此外，世聯(lián)行2017年年末的貸款余額為49.52億元，計提貸款損失準(zhǔn)備1.01億元，計提損失比率約為2%。但是近年來，消費金融公司的不良率持續(xù)走高，根據(jù)TalkingData的數(shù)據(jù)，2016年，消費金融公司的不良率達(dá)到4.11%，遠(yuǎn)高于世聯(lián)行計提的比例。