試論房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)控制及防范

楊旺

摘要：近些年，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入以及國(guó)際經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的快速發(fā)展，我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)水平得到了較大的提升。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)也變得越來(lái)越復(fù)雜，企業(yè)與企業(yè)、行業(yè)與行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的力度不斷加大，使得企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)格不斷升高，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始面臨著難以獲取土地資源的困境。同時(shí)，也有一些房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定的土地，但是自身的資金、運(yùn)營(yíng)管理能力不強(qiáng)，往往希望通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式將已有的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)垣@得充足的資金支持。因此，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常使用轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的方式獲得土地已經(jīng)成為一種常見(jiàn)的土地獲取方式。但是在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨一些的股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，如果不對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控和規(guī)避，就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作出現(xiàn)很多問(wèn)題。因此，本文作者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)控制和防范進(jìn)行了相應(yīng)的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；股權(quán)收購(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)控制；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2018）004-0-01

一、引言

近些年來(lái)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，再加上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)過(guò)于飽和，企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的發(fā)展危機(jī)。從目前的情況來(lái)看，已經(jīng)有部分房地產(chǎn)陷入了資金鏈緊張、產(chǎn)品滯銷(xiāo)以及土地積壓等困境，嚴(yán)重的阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快走出困境，開(kāi)始將自己的一些項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他更有實(shí)力的企業(yè)，并且這種手段已經(jīng)成為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中一種普遍的方式。與直接轉(zhuǎn)讓相比而言，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地使用權(quán)的變化，不需要繳納直接轉(zhuǎn)讓中的增值稅及土地增值稅等，這在一定程度上降低了轉(zhuǎn)讓雙方的經(jīng)濟(jì)壓力，但同時(shí)也面臨著其他方面的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的優(yōu)勢(shì)分析

（一）所涉及的收購(gòu)交易稅種減少，稅費(fèi)降低。與項(xiàng)目的直接轉(zhuǎn)讓相比，項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)不涉及土地所有權(quán)的變更，不用辦理土地過(guò)戶(hù)，因此也不會(huì)產(chǎn)生相關(guān)的稅種和稅費(fèi)，在一定程度上降低了雙方企業(yè)的稅務(wù)成本。

（二）項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)的手續(xù)簡(jiǎn)單。由于項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及土地使用權(quán)的變動(dòng)，因此不需要辦理一些使用權(quán)的變更登記，只需要按照要求簽訂股權(quán)變更過(guò)協(xié)議以及工商變更登記，手續(xù)相對(duì)直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓簡(jiǎn)單。

（三）開(kāi)發(fā)方便、快捷。房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，收購(gòu)手續(xù)一旦辦妥，受讓人即可投入資金繼續(xù)項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)，不需要再另外成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司或其他條件的限制，可以縮短項(xiàng)目的施工時(shí)間，提高效率。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析

雖然和直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓具有一定的優(yōu)勢(shì)，但是依舊存在一些需要注意的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要能夠準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)到收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的存在，再結(jié)合實(shí)際情況對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行良好的規(guī)避，以最大限度的降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（一）債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)后，項(xiàng)目股東發(fā)生變化，債權(quán)和債務(wù)也隨之發(fā)生變化。如果受讓方不對(duì)項(xiàng)目公司的實(shí)際情況進(jìn)行嚴(yán)密的調(diào)查，那么項(xiàng)目公司之前存在的一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)等就會(huì)隨著股權(quán)的購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)讓給受讓方，這些因素會(huì)導(dǎo)致受讓方承擔(dān)一些不必要的債務(wù)，增加了受讓方的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也會(huì)影響到受讓方自身的發(fā)展，也使得最初的轉(zhuǎn)讓目的難以實(shí)現(xiàn)。

（二）擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)分析。雖然受讓方收購(gòu)的是項(xiàng)目股權(quán)，但是股權(quán)的實(shí)質(zhì)是在于土地的使用權(quán)或在建工程。如果項(xiàng)目公司在轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)將土地的使用權(quán)對(duì)外進(jìn)行抵押或者作為信用擔(dān)保，這就增加了該項(xiàng)目股權(quán)價(jià)值的不確定性。因此，受讓方在進(jìn)行股權(quán)購(gòu)買(mǎi)之前，也需要對(duì)該項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行審查。

（三）其他風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于一些較大的項(xiàng)目，可能出現(xiàn)多次轉(zhuǎn)讓的情況，因此極有可能存在不少的歷史遺留問(wèn)題，如項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)不完善、稅務(wù)相關(guān)問(wèn)題等，也會(huì)影響到當(dāng)前的股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)黾庸蓹?quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)。

四、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)的防范措施與建議

（一）加強(qiáng)法律盡職調(diào)查。法律盡職調(diào)查主要包含幾個(gè)方面的內(nèi)容：一是對(duì)項(xiàng)目公司的主體進(jìn)行調(diào)查，即是對(duì)項(xiàng)目公司當(dāng)前的實(shí)際情況進(jìn)行深入調(diào)查，包括項(xiàng)目公司是否合法、法理上的股東與實(shí)際股東是否一致以及項(xiàng)目公司的外債及信用情況等，同時(shí)還需要對(duì)其房地產(chǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行深入的考察。二是對(duì)項(xiàng)目公司的重要合同的調(diào)查，開(kāi)展這一調(diào)查活動(dòng)的主要目的是了解項(xiàng)目公司以前的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，以及相應(yīng)的合同履行情況，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司隱性債務(wù)和可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)。三是對(duì)項(xiàng)目公司正在進(jìn)行的訴訟及行政處罰等方面內(nèi)容的調(diào)查，如果項(xiàng)目公司正處于訴訟階段，那么法院很可能將項(xiàng)目公司的項(xiàng)目、一些土地使用權(quán)等被凍結(jié)，如果再進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)，受讓方不但達(dá)不到預(yù)期的收購(gòu)目的，還可能使自身面臨較大的財(cái)務(wù)損失。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。一是對(duì)項(xiàng)目公司的公司類(lèi)證件照以及相關(guān)文件的調(diào)查，開(kāi)展這一項(xiàng)調(diào)查工作的主要目的是為了了解項(xiàng)目公司法人的現(xiàn)狀以及歷史情況，和相關(guān)的法律許可性。二是對(duì)項(xiàng)目類(lèi)證件照及文件的調(diào)查，主要是對(duì)項(xiàng)目的土地所有證、相關(guān)部門(mén)的項(xiàng)目許可證等進(jìn)行調(diào)查，確保項(xiàng)目公司所開(kāi)展項(xiàng)目的合法性。三是對(duì)財(cái)務(wù)情況的調(diào)查，主要是對(duì)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表、對(duì)外擔(dān)保情況、銀行貸款情況、資金使用以及稅務(wù)情況等情況進(jìn)行調(diào)查，確保財(cái)務(wù)反映成本的合法性，以免引起股權(quán)收購(gòu)后受讓方不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理越來(lái)越細(xì)化，再加上不斷變化的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)需要密切關(guān)注國(guó)家相應(yīng)方針政策的變化，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，并且能夠根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行長(zhǎng)期、綜合性的稅務(wù)籌劃，以降低房地產(chǎn)企業(yè)后期可能面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）進(jìn)行合理的現(xiàn)金流籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)在與目標(biāo)公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，應(yīng)該在合同中明確的規(guī)定以何種方式進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绮扇》制诜执无D(zhuǎn)讓可以降低房地產(chǎn)企業(yè)交易過(guò)程中因集中支付而的導(dǎo)致資金壓力，同時(shí)也可以適當(dāng)?shù)难娱L(zhǎng)時(shí)間，使企業(yè)其他部門(mén)能夠有足夠的時(shí)間對(duì)目標(biāo)公司的實(shí)際情況進(jìn)行考察。

參考文獻(xiàn)：

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