當前我國高房價背景下房產稅推出的政策意義研究

關鍵詞 房產稅 高房價 寬松貨幣政策 地方財政收入

作者簡介：王勃，中共河北省委黨校助教，研究方向：財稅金融。

中圖分類號：D922.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.03.265

一、房產稅定義辨析與我國高房價現象的形成

（一）房產稅定義辨析

從定義來看，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。而房地產稅是一個綜合性的概念，一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。在我國包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等。

房地產稅包含著房產稅。目前我國的房產稅僅僅針對經營性的房產征收，居民個人自住的房屋并不征收。今后房產稅改革主要是針對個人自住房征收的房產稅，也是本文為房產稅政策的出臺做出政策意義研究的重點。

（二）高房價現象的形成過程分析

在經濟學研究中，個體行為的預期能夠對未來經濟現象的發生產生重要影響。自2003年我國商品房市場改革以來，房價漲價態勢成為了一個重要的經濟預期，在政府多次調控下問題仍然沒有解決。高房價所帶來的社會問題尤其嚴重，加劇了貧富差距，不利于社會和諧穩定。

關于高房價的成因，我們需要結合我國整個房地產行業發展的歷史因素來看。在中央和地方分稅制改革后，地方政府為了獲得財政收入而通過土地出讓的形式獲得資金。土地出讓主要是通過“招拍掛”來進行，政府通過土地拍賣的形式獲得資金，在拍賣過程中，地塊的價格被不斷抬高，加之我國2003年8月國務院頒布的十八號文支持“多數家庭購買或承租普通商品住房”給了商品房市場極大的利好信號，在這些背景下，土地拍賣價格一路走高，開發商拿地熱情踴躍，在高額的拿地成本、繁多的相關稅費的作用下，房地產開發商在確保拿到土地的同時還需保證自身的利益最大化，房價由此升高是必然。根據一份開發商公布的房地產開發成本清單顯示，樓面地價占到房屋售價的40%，人防收費、消防收費、規劃收費、建委收費、土地收費、房管收費、評價收費、治安收費等，企業營業稅、所得稅、各級行政部門稅費占到開發成本的20%。 應該說，房價走高是必然的。但是市場也不僅僅由供給決定，一般來講房子作為一種需求也是固定的，房價不可能任由開發商拿了高價地塊就能夠有市場來托底。

實際上有學者做過研究，我國房地產市場泡沫的自爆時間應該是在2008年，也就是從2008年開始房價就該呈現拐點向下態勢。但是，2008年美國爆發的次貸危機對我國外貿行業造成了極大的影響，在急需應對美觀經濟危機帶來的不利影響、刺激國內經濟平穩度過危機的大背景下，2009年的4萬億經濟投資計劃出臺。這項經濟投資計劃通俗地來講，就是國家往實體經濟里注入了大量的貨幣信貸供給，相當于創造了一種貨幣十分寬松的環境。在之后的幾年中，我國通過這4萬億使得經濟未受大的波及，還保持了較高的經濟增長速度。但是到了2012年，歐債危機集中爆發，當時的歐豬五國（PIIGS）：葡萄牙（Portugal）、意大利（Italy）、愛爾蘭（Ireland）、希臘（Greece）、西班牙（Spain），由于國家為社會公民提供了高福利保障，而工會又極盡所能保障當地工人勞動時間，加之歐洲較為寬松的工作環境，政府借債太多導致資金危機。這主要是還是受到美國經濟危機的影響，當時的希臘主要依靠旅游等服務業為國家重要產業，美國經濟形勢不好導致希臘旅游業受到波及，但是因為歐盟的存在，在歐元區里的國家需要互相幫助和扶持，經濟共同體的歐盟老大德國、法國、英國決定對這些國家進行經濟援助，整個歐盟市場消費水平受到影響，歐盟作為我國第一大出口對象，自然外貿形勢急轉直下。在這之后，我國提出促消費轉內需政策，我國的經濟也慢慢的就走向平穩發展。

我國的產業結構面臨著重大調整，痛苦的進行著由出口拉動型經濟轉向消費內需型再到現在提出的供給側結構轉型。國家需要在我國產業基礎薄弱的情況下進行經濟刺激，而房地產業能夠帶動較大產業鏈的銷售，從鋼筋水泥建材五金到家用電器的銷售。可是房子作為一種住房需求，人們能住的就那么大，每年人口增長就那么多，適齡結婚的也是有比例的，更進一步說等嬰兒有購房需求也得至少20年。這個時候，從2012年之后，每年中國人民銀行都會根據市場的需求釋放一批流動性，也就是讓這些工行建行等商業銀行更好地拿到貸款來支持企業發展。市場流動性增多，物價每年不斷上漲，我國開始進入通貨膨脹階段。美國貨幣學派創始人弗里德曼說過，通貨膨脹就是一種貨幣現象。貨幣超發，在我國經濟中一般有兩個蓄水池，股市和樓市，股市長期牛短熊長，一般人并沒有太多時間關注這些，人們為了使資產保值增值，更多地將財富投資房產。于是，房子的住房需求極大弱化，投資炒房人數大增，而更多的百姓為了實現資產的保值增值也大筆購進房產。

總的來說，從1994年中央和地方分稅制改革，到地方政府的土地財政行為，再到招拍掛抬高了土地成本所導致的房價上升，再之后國家貨幣寬松的政策導致人們將房產作為保值的手段，再到現在已經瘋狂到縣城的漲價預期，如果單單依靠政府一系列的調控措施，僅僅是能解決短期問題，過了調控期，人們的高房價預期還會導致大規模房產的購置與投機。所以現在政府和社會都迫切希望房地產市場長效調控機制能夠出臺。房產稅作為發達國家重要的稅收手段，不僅能夠有效遏制社會的房價永遠漲的預期，還能夠彌補土地財政難以為繼情況下的財政收入銳減問題，在國家提倡為企業減負推出廢營改增政策下，地方政府稅收進一步縮減，同時也是我國房地產市場長效調控機制的重要組成部分，在國家大力建設住房租賃市場的政策背景下，逐步對個人持有的房產征稅，明確了房產產權類的稅收成本，有效遏制房產投機現象，避免稅收成本轉嫁，切實為我國的住房市場健康發展起到有效作用。

二、房產稅推出的政策意義

（一）房產稅的推出能夠有效遏制房價暴漲預期

房產稅作為發達國家重要的稅收手段，能夠有效增加住房持有者的成本，在當前我國人均收入水平并不高的情況下，房產稅能夠在較長時間內為住房市場提供有效約束，也能夠有效抑制房產投機現象的進一步加劇，扭轉人們的高房價預期，為今后我國住房市場改革以及健康發展提供有效的制度保障。

當前國內居民資產80%以上為房地產，如果按戶均100平米住房、單價6000平米（存量房屋價值120萬億總價和面積200億平米 ）和稅率1%計算，戶均房產稅納稅額將高達6000元，而國家統計局公布的2015年度全國城鎮居民人均可支配收入31195元，戶均納稅額占2015年城鎮家庭可支配收入的18.9%。回顧方正證券在2015年的一份調查報告中提到的四大一線城市住房空置率，上海12%，北京5.6%，廣州9%，深圳8% ，目前國際上公認的住房租賃市場比較健康的城市最大的紐約也才4.8%。這些數據能夠說明，房子已經成為人們的投資需求，嚴重擠壓市場剛性住房需求。并且，根據2011年的全國工商聯REICO工作室預測，我國2030年我國人均居住面積將增加到43.4平方米，城鎮住宅存量面積將達到429億平方米左右。

隨著未來核心大都市圈的建立，以及國務院提出的2015年至今年年底貨幣化棚改動遷任務1800萬套，2017年5月24日的又進一步提出的2018年-2020年三年1500萬套的棚改計劃，這城郊結合部和城中村拆以貨幣形式進行拆遷補償，拿到資金后能夠帶動一部分現存商品房銷售，并且未來城鎮人口進一步增加。如果把這部分住房投入到租賃市場上，就能改善很多人的住房壓力。房產稅一旦開征，那么每年繳納的稅收會增加家庭平均支出成本，同時持有房產的成本也會上升，房子作為一種投資品的價值將會不斷減少，同時現階段按照成本收益來分析，未來房產稅帶來的成本折現，現階段房屋現值也會降低，那么房屋將會回到作為一種住房需求的合理屬性上來，這是中共十九大提出的重要民生問題和目標要求。

（二）房產稅的推出能夠彌補土地財政斷檔后的財政收入不繼

提到土地財政問題，需要解釋一下土地財政的由來。實際上，在學術界并沒有專門的概念叫土地財政，土地財政其實是一種經濟現象，實質是地方政府將土地資源作為一種資本，通過出讓土地使用權、土地批租、收取土地相關稅費等方式來增加政府可支配的資源，增強政府相關調控能力的一種方式。城市基礎設施建設需要大量的資金，國外通過戰爭掠奪了大量的財富、資本積累用于建國建城，而我國在90年代經濟基礎弱的背景下，并沒有充足的資金以應對城市化的巨大進步與現實需求。這一困難在1994年中央進行分稅制改革拿走了地方財政收入的大頭后更加明顯。窮則思變，地方政府學習香港通過出讓土地使用權獲得了大量的財富，積極地投入了城市化建設，為地方經濟的發展做出了有效且巨大的貢獻。

但是在現在國家調控政策大背景下，房價進一步受到控制，同時城市不斷擴大規模，土地增減掛鉤情況下，周邊可供住房開發地塊越來越少。從數據上來說，現在中國整個住房體系已經進入存量房時代，以北京為例，2016年7月，北京房屋總成交2.9萬套，其中，新房成交0.7萬套，二手房成交2.2萬套，二手房比新房的比例約為3：1，市場呈現出典型存量房時代 。根據國家統計局2016年公布的數據，目前我國城鎮化率57%，發達國家一般城鎮化率在70%以上，未來隨著核心大都市圈的建立，越來越多的勞動力進城，但是，現實情況是一二線城市市中心房子不夠住，不斷向周邊城市擴張，土地增減掛鉤能供住房開發的土地越來越少；三四線城市在過去兩年的房地產刺激政策導致大量庫存，限購限貸限買限賣一系列房地產調控措施下，房子不好賣，房開商也想趕緊回流現金，再拿新地熱情大大降低。土地財政政策難以為繼，房產稅的提出能夠增加政府財政收入，為地方政府開辟新的稅源。

房產稅推出確實是切實可行的，從數量上看也夠能解決地方政府財政收入問題。我們來算一筆賬，根據我國住建部2016年10月的數據，2016年我國城鎮人均住房建筑面積36.6平方米以上，每人平均36平，按國家統計局公布的全國當年城鎮人口總數79298萬人計算，相乘得出當年城鎮住房建筑面積261.68億平方米。而2016年上半年全國商品住宅銷售均價約等于8573一平米。要是261.68億平方米按照1%的稅率，均價8573一平收房產稅每年平均2.24萬億，而2016年全國土地出讓收入約為3.7萬億，房產稅占比達60%。而且2016年全國全年房價大漲，按照保守估計，房產稅稅源十分充足。

（三）房產稅的推出能夠緩解營改增導致的財政壓力

2017年10月30日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，會議通過《國務院關于廢止〈中華人民共和國營業稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定（草案）》。這也意味著從法律上宣告了實施六十多年的營業稅正式廢止。國家全面廢止營業稅改收增值稅，在一定程度上給企業減負，但是地方政府的稅源進一步縮減。營業稅是地方稅種，而增值稅是中央地方共享稅，比例是75%：25%。從數據上說，2016年國家稅務局公布的數據顯示，全國營業稅占地方一般公共財政收入的比重為23%，中央按增值稅共享比例再拿走75%，地方政府營業稅收入比重就只剩不到5.8%。相當于進一步將地方的收入劃歸到中央。

實際上，地方政府資金來源除了中央劃撥地方的財政收入外，只有兩個來錢的途徑，各項稅收和發行地方債，國家還能多一項--發行信用貨幣。我們再來看看這債還能不能繼續借，根據渣打銀行計算的2012年末，地方融資平臺沒還上的錢就有19到20萬億，約占GDP的38%，而當年國債才發行不到GDP的16% 。一般來說，國債有國企和國內外大型金融機構持有，而地方債風險遠高于國債。而且從2012年開始影子銀行里有很多資金都流向了房地產行業，P2P其實就是影子銀行的一個代表，2016年以前并沒有規范的行業法，它的錢用到哪里根本不受監管，項目都融到房地產行業去，而現在被叫停的小額現金貸當年有非常大的規模是被人拿去套現付了房子首付。這其中，地方政府債務融資平臺存在債務發行不規范問題，借新還舊積壓的金融風險逐年累積。而且最重要的是，人民銀行這兩年的貨幣寬松政策已經到頂，2017年12月中央經濟工作會議上明確了今后三年，要重點抓好決勝全面建成小康社會的防范化解重大風險、精準脫貧、污染防治三大攻堅戰。而打好防范化解重大風險的攻堅戰，重點是防控金融風險。系統性風險防范已成為未來一段時期內國家金融監管政策的重要目標，地方政府的發債規模必然受到影響。在這個時候，房產稅的推出，對地方政府的財政收入困難來講，更顯得必要而有效。

注釋：

2009年7月26日，CCTV節目《經濟半小時》公布一份開發商樓面成本清單顯示。http：//news.sina.com.cn/c/sd/2009-07-26/235018301281.shtml.

數據來源于2015年全國物業管理行業發展報告全文。www.360doc.com/content/16/ 1109/08/19749458_605073956.shtml.

方正證券調研報告.中國房地產泡沫風險有多大？.http：//finance.jrj.com.cn/2016/ 09/23110021516934.shtml.

任澤平，2016年9月29日發表的文章《房產稅不是調控房價的有效手段》提到這部分數據。

渣打銀行：亞洲債務大起底，中國高企業杠桿最擔憂.http：//stock.jrj.com.cn/2013/07/ 17035515541755-c.shtml.

參考文獻：

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