試析房地產會計成本核算與管控

萬曉剛

【摘 要】針對房地產市場的調控政策的不斷出臺與變化，使房地產行業面臨不確定因素增加，加大了企業的經營風險。房地產企業要想實現企業發展目標、獲得經營利潤，在成本支出上必須注重會計成本核算，對成本實施動態化管控。本文分析了房地產行業會計成本核算與管控過程中普遍存在的問題，并在此基礎上針對性的提出應對措施，以期為房地產提高成本核算與管控水平、提高經營績效發揮借鑒作用。

【關鍵詞】房地產；成本核算與管控；動態管理

一、房地產企業成本核算與管控在企業發展中的重要作用

近年來，由于國家層面提倡各地政府針對房地產行業因城施策，各地方政府層面限購、限售、限價、限貸、租賃住房的推出等調控政策變化，使房地產行業面臨項目銷售周期拉長、投資不確定因素增加、運營風險加大，項目資本金占用延長，嚴重考驗企業資金實力。在未來房地產企業要想實現企業發展目標、獲得經營利潤，在成本支出上必須注重會計成本核算，嚴格管控成本，地產行業財務管理人員更要由核算型財務向管理型財務轉變。

1.加強企業成本核算與管控助力企業增加經濟效益

房地產行業屬于典型的資金密集型行業，在實際開發過程中需要投入大量資金，不僅如此，房地產項目建設周期、銷售回款周期比較長，導致房地產企業承受的經營風險比較高。因此，需要在房地產項目開發過程中加強成本控制力度，反映在企業財務管理角度就要強化財務會計的成本核算與成本管控，落實好會計的核算與管理監督職能，保障企業經濟效益的實現。

2.加強企業成本核算與管控助力企業實現發展戰略

房地產企業根據企業會計制度等相關規定及地產行業項目開發實際情況，設計科學、合理的會計成本核算體系，能形成企業項目開發歷史成本庫，能建立起企業自身詳盡的成本信息資料，能為公司后續項目投資決策提供詳細的、可借鑒的成本信息，助力企業投資決策。項目進入開發建設不同階段，歷史成本庫在企業進行成本管控過程中能提供可供參照成本信息，更好的幫助企業實現成本管控。所以房地產企業財務管理人員在工作中要強化企業會計成本核算與管控，建立并認真落實好會計成本核算與管控體系，對于實現企業發展戰略有重要意義。

二、房地產企業會計成本核算與管控中遇到的主要問題

1.會計成本核算歸集對象不確定

房地產企業財務人員只有先確定成本歸集對象，才能保證會計成本核算順利進行。在房企實際工作中，核算對象的確定通常比較復雜，例如地產項目一般為土地整片開發、工程分期進行施工，戶型或產品涉及種類多，還會存在邊拆遷、邊設計、邊施工的“三邊”乃至“四邊”、“五邊”工程等等。會計成本核算工作在項目分期、產品成本歸集上往往會存在劃分不是過細就是過粗，同時財務核算人員還存在一定的主觀隨意的行為。如果核算對象劃分過細，會計成本核算方面工作量會大幅增加；如果核算對象劃分過粗，則會造成會計核算成本與工程等業務部門成本口徑不統一，實際成本很難在會計核算中反映，不利于企業成本管控，不利于會計監督，也不利于公司后期項目歷史成本庫中相關成本信息的形成，也就更加不能為公司以后項目決策提供可借鑒成本信息。

2.會計成本費用歸集與分配不規范

房企在項目開發過程中發生的建安費用的歸集路徑非常清晰，可直接計入相應歸集對象的開發成本。但涉及到的土地費用、基礎設施建設費、公共設施建設費等方面，會計準則方面沒有準確界定或存在分配方法。因為項目情況不一、掌握尺度不一、分配基數不準確、不同分配方法多次轉換等原因，會產生成本費用歸集、分配不規范，隨意性強的現象，最后導致會計成本核算數據失真，成本管控工作失效。

3.會計成本核算與企業成本管控脫節

因企業未進行信息化管理或未建立相關管理制度等原因在進行會計成本核算明細科目設置時存在與集團內其他項目成本核算體系間缺乏橫向聯系，導致會計核算數據無法進行集團內部橫向比較，成本管控工作無法有效開展；在核算項目設置時與項目工程等相關部門缺乏縱向聯系，導致項目內會計成本核算口徑與成本費用支出部門不一致，會計成本核算數據不統一，不便于成本管控工作開展。

4.缺乏全面成本管理意識

目前，大多數房企的財務管理停留在重視會計成本核算，重視會計成本核算結果的事后報告、事后分析，過分突出會計的核算職能，忽視會計的管理監督職能，沒有形成核算型會計向管理型會計發展的意識，輕視了財務工作在成本控制中的全過程管控及重要作用，不利于企業經濟效益目標的實現。

三、加強房地產企業成本核算與管控的建議

1.會計成本核算對象要明確

地產企業在進行會計成本核算工作時，必須以單獨開發工程或獨立編制設計預算工程進行成本核算；成本核算時需要充分考慮項目工程的規劃、用途、業態、結構、施工隊伍、開工及完工日期等因素，客觀合理的歸集并核算。例如開發項目中產品業態包括寫字樓、商業樓、別墅、高層住宅等設計，在確定會計核算對象時，要考慮到他們設計條件、產品類型等方面存在較大區別，所以建筑成本區別同樣會存在比較大的區別，核算時就必須單獨確定核算對象，并歸集相關成本、費用，不能按建筑面積平攤成本。

2.會計成本歸集對象要準確

由于地產企業開發項目普遍存在工程性質復雜、受益對象多等特殊的情況，相關成本、費用不能簡單的歸集到某個成本核算對象之中。因此，在會計核算工作中就必須運用合同的分配方法將相關成本費用合理的進行分配。例如公共配套設施費用，因其成本受益對象為地產開發的整體項目，所以在進行相關成本費用歸集時，按項目整體建筑面積為基數分配成本，以各個產品類型具體建筑面積歸集成本；涉及到土地成本則需按項目各具體歸集對象實際占用土地面積為分配基數分配土地成本，再按歸集對象建筑面積計算單位樓面土地成本。

3.由注重會計成本核算向會計成本管控轉變

（1）提高會計成本核算精度

地產企業在建立會計成本核算體系，設置會計核算相關科目時，必須結合現行企業會計制度規定、企業內部相關成本管控制度及開發項目實際情況等因素，按照既方便于會計成本核算工作、又方便于企業成本管控；既符合財務規則、又方便于土地增值稅清算的原則，設置企業會計成本核算體系。同時還需注意“四個統一”，既企業內部各開發項目的會計核算體系標準要統一、會計核算科目設置、歸集內容要統一，項目相同或相似成本、費用分配方法要統一、會核算科目與工程施工管理相關口徑要統一。最終要使會計數據歸集合理、核算準確，為企業建立歷史成本信息數據、加強開發項目成本管控奠定堅實的數據基礎。

（2）強化會計成本管控力度

房企項目開發建設、運營周期長，企業經營風險大，為保障企業實現預期利潤，降低運營風險，企業成本管控就成為不二法則。地產企業財務管理人員在做好會計成本核算工作的同時，必須充分發揮財務監督管理職能，加強會計成本管控力度。改變財務部門由以往過分注重會計成本核算工作逐步向加強會計成本管控工作轉變，由核算型財務向管理型財務轉變，不斷的強化會計成本管控力度，促進企業降本增效。房地產企業在具體的成本管控工作過程中，可以在結合項目自身實際情況的基礎上，充分借鑒利用公司已完工項目形成的歷史成本信息及正在開發建設的其他項目成本費用支出情況，重點針對同一類型或相似類型成本、費用支出情況，采用“橫向、縱向、交叉結合”等相互比較的方法，得出相關成本信息，上報企業管理層，助力企業管理層確定成本支出是否合理，當一項成本費用必須增加時重點關注其他成本是否存在可以降低空間。企業不斷強化會計成本管控工作能保障房地產企業開發項目總體成本可控范圍之內，促進企業降低經營風險，實現預期利潤。

4.由簡單工程成本管控向全面成本管控轉變

（1）制定項目開發目標成本

地產企業項目開發目標成本設定需要打破以往企業成本管控就是針對工程成本進行管控的行業怪圈，由經營性成本管控向規劃性成本管控轉變，建立企業全面成本管理理念。地產財務或成本管理部門發揮掌握公司歷史成本信息的優勢，充分結合歷史成本數據及擬開發項目規劃、產品類型等實際情況擬定出項目開發目標成本。按成本結構在公司前期、設計、工程等部門間進行分解，并制定相應考核方案，調動員工降本增效積極性，最終實現企業、員工雙贏。

（2）強化成本監督核算，實施成本動態管控

房企財務管理人員要不斷的強化管理型財務意識，轉變重視會計成本核算結果事后報告、事后分析、過分注重會計核算職能的現況，在加強會計成本核算工作的同時，不斷的強化項目成本的會計監督、管理職能，提高企業成本管控水平。財務管理人員要結合開發項目建立起的目標成本及其細化分解情況，充分利用財務部門對公司各項數據充分掌握的情況，建立起項目成本動態控制的數據模型，并充分考慮各種關聯影響因素。在地產項目開發建設過程中，個別成本項目出現增加或減少變動，項目整體成本數據模型會及時進行更新，同時自動計算出項目目標成本與調整后成本之間產生的差異，便于房企管理層清楚的了解項目成本是否在總體可控范圍并進行詳細分析，并根據項目實際情況對目標成本做出合理調整，從面可以保障企業經營利潤目的實現。

綜上所述，房企會計成本核算與管控貫穿企業項目開發的全過程，房企強化會計成本核算可以為項目成本動態管控提供堅實基礎，開發項目成本動態管控可以為企業經營目標、利潤計劃的實現提供有力保障，在企業發展過程中他們發揮著十分重要的作用。所以，在未來房企開發項目建設與管理過程中必須要建立起自已完善的會計核算體系，并在此基礎上不斷的強化會計成本動態管控功能，從而為企業創造更大、更多的經濟效益，助力企業發展戰略的早日實現。

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