試論住房抵押貸款違約風險的法律防控

肖永梅　羊海燕

摘要：文章在對合肥市個人住房抵押貸款的風險類型進行分析和研究上，提出了個人住房抵押貸款風險法律防控相關建議。國家應進一步健全住房信貸程序法律體系，構建個人信用法律制度，建立完善個人住房抵押貸款風險轉移法律制度，進一步降低違約風險和違約損失。

關鍵詞：抵押；違約；證券化；法律防控

一、合肥市當前住房抵押貸款現狀

（一）住房抵押貸款區域發展不均

住房抵押貸款數量快速增長，但地區間發展的速度和態勢不均衡。為穩定住房消費，國家制定相關金融和住房的政策，為規范住房抵押貸款業務奠定政策依據。各個商業銀行按照國家政策要求制定具體措施，推動住房抵押貸款良性發展。但是因為我國各地區經濟發展速度不均衡，導致住房抵押貸款發展也不平衡。以安徽為例，合肥房市火爆、房價高昂、剛需和投機客都青睞抵押貸款解決購房款。而地方四線縣城，房價較低且購房者多為當地農民，傾向選擇民間借貸并全款購房。

（二）住房信貸出現結構性變化

在2017年5月份以來，合肥上調首付比例并基本取消按揭貸款優惠利率，合肥房地產的投機模式已經對房產交易量產生了較為明顯的影響，銀行貸款風險加大。另外，我國房地產企業的融資方式一直較為單一，合肥市聚集的房企也不例外。在中國兩萬多家房地產開發公司中，大部分企業70%以上的資金來源依靠商業銀行貸款，部分企業的銀行貸款甚至達到90%以上，銀行貸款現在幾乎成為房地產開發商唯一的融資渠道。由于銀行大量的資產存放在房地產業，一旦房地產出現價格下跌等問題，則會同時引發銀行的不良貸款率大幅上升，從而引發系統性的金融風險的發生。

（三）住房金融市場競爭激烈

各商業銀行日益意識到金融在促進消費需求和經濟增長方面的重要性和必要性，以及住房金融的改革與創新，防控金融風險的必要性。所以從不同方式和不同角度參與金融市場競爭以支持消費貸款和住宅建設，在服務質量、服務網絡、品種創新、風險防控等方面的競爭更加激烈。

二、合肥市當前住房抵押貸款存在的違約風險及原因分析

個人住房抵押貸款業務涉及房地產開發商、銀行、購房者以及保險公司等多方主體，同時又受到宏觀經濟環境、國家相關政策等諸多因素的影響。另外，個人住房抵押貸款具有對象分散、階段還款流小以及還款期較長、風險顯露滯后等固有矛盾及自身缺陷而導致實際運行中存在一系列風險。

（一）來自抵押人的風險

個人住房抵押貸款的業務對象為居民個人，不能通過財務報表和經營業績等資料來全面真實反映借款人的財務狀況。且居民的收入與還貸能力及還貸意愿還受到失業、健康狀況、家庭變故、房產貶值等因素的影響，而貸款周期長又使得購房者的資信狀況處于變動和不確定的狀態。目前我國未出臺有關調查個人資信狀況的法律法規，也未建立對居民個人資信狀況進行調查的專門機構，銀行無法以低成本的手段持續有效的監測居民借款人的信用及財務狀況。有關個人信用的信息資源分散在工商、稅務、公安、法院、海關、保險、醫院等部門，機構之間也未建立起資源共享機制。這種銀行與借款人之間信息不對稱的狀況極易引發信用風險。

（二）來自抵押物及抵押權行使的風險

1. 抵押物因開發商違約產生的風險。開發商提供的房產抵押物有瑕疵會給抵押權人貸款銀行帶來抵押權行使的瑕疵。首先是房地產項目的合法性，任何一個環節的違法或違規都將使該項目處于不合法的地位，從而影響抵押登記的辦理。影響抵押權人權益的行使。開發商因種種主客觀原因導致所開發的房地產項目無法按期竣工，甚至成為爛尾樓或所建房產存在嚴重質量問題，這將會同時損害貸款銀行的債權和抵押權。

2. 來自抵押物本身風險。住房本身也可能存在風險，抵押房屋隨著經濟環境、房地產市場供求關系的變化和自然磨損、借款人在其抵押期限內對房屋的損壞，都會造成抵押物價格下降，致使銀行貸款遭受風險。對于價格虛高的老舊的二手房貸款，若在個人住房貸款尚未清償期間，由于國防建設、城市規劃、市政建設和拆遷等政策因素而產生產權風險，雖有拆遷補償，但價格很可能低于市場價格，不夠清償借款，并且借款人可能會拿到補償后拒絕還款，給銀行帶來違約風險。

3. 來自處置抵押物時的風險。第一，優先權風險。這是指三項法定優先權所產生的風險：（1）建設工程款的優先權，《合同法》第二百八十六條和最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中也進一步明確了建設工程款的優先受償權優于抵押權和其他債權。（2）國家稅款的優先權。《稅收征收管理法》第四十五條規定了稅收應當先于抵押權、質權、留置權執行。（3）土地使用權出讓金的優先權。《城市房地產抵押管理辦法》第四十五條規定了土地使用權出讓金優先于抵押權人受償。”第二，執行風險。《最高院關于執行設定抵押房屋的規定》第二條規定人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出被執行房屋，應當給予被執行人六個月的寬限期。這一法律規定不僅拖延了住房貸款抵押權的實現時間，同時也帶來了抵押價值在該期間內發生變動的不確定性，增加了銀行風險。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第六條規定屬于債務人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，雖然被查封，但不能自由轉讓。該規定給逾期貸款的催收和執行帶來了法律風險，銀行的抵押權有可能落空。由于該規定沒有對“必需的居住房屋” 這一概念進行具體量化，導致對此條文的理解存在爭議，指該規定缺乏可操作性，這也給銀行處置抵押房屋帶來不確定性風險。第三，時效風險。《物權法》第二百零二條規定抵押權人如果不在主債權訴訟時效期間內及時行使抵押權，將喪失勝訴權。銀行也可能會因為購房者或者開發商的各種原因，比如欺騙、拖延等，而延誤了行使抵押權的時間，導致喪失勝訴權。

（三）來自抵押權人的風險

不少小型地方商業銀行為了搶占個人住房抵押貸款的市場，重業務拓展、輕業務管理。銀行對個人住房貸款業務普遍奉行“抵押物本位”的經營思想，不注重對第一還款來源即借款人還款能力的審核，普遍降低客戶準入門檻，加大銀行被違約風險。并且銀行內部缺乏熟悉個人住房抵押貸款的專業人士。少數員工的法律意識淡薄，部分員工出于眼前利益，與開發商合謀，對貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，甚至內外勾結通過假按揭騙取貸款。部分銀行激勵機制主要以利潤為中心，忽視了遵守規則程序意識的培養，放松了對經辦人員行為的管理和監督，使內控制度形同虛設，客觀上縱容了虛假個人住房貸款的發生。

（四）來自宏觀經濟政策的風險

在宏觀調控政策的影響下，當房價出現正向波動時，資產價格的上漲會提高借款人的償付能力，掩蓋和降低按揭貸款的違約風險；若房價出現逆向波動時，將對借款人的還款意愿、還款能力產生負面影響，從而引起住房按揭貸款的違約率上升。當前處于供給側結構性改革關鍵時期，市場機制不夠健全，當房地產市場發展脫離個人消費能力，出現泡沫和經濟過熱，與調控宏觀目標相違背，合肥市政府已經采取限購限貸政策。隨著房地產業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。

三、完善住房抵押貸款違約風險防控法律制度的建議

（一）制定相關法律法規，健全住房信貸程序法律體系

1. 制定專門的住房抵押貸款法律。國家應盡快制定《住房抵押貸款法》，規定住房抵押貸款的各項行為，為住房抵押貸款的相關法律程序構建總框架，使得各省、自治區、直轄市在針對自身情況制定地方法規時有法律依據，不會出現下位法抵觸上位法情況。同時出臺《房地產評估法》，以立法方式規范房地產評估制度，對評估機構的選擇、評估依據等進一步以法律的形式明確。

2. 政府應制定住房抵押貸款操作流程的實施細則。國務院應制定《住房抵押貸款法》、《房地產開發企業貸款管理條例》、《個人住房貸款管理條例》等一系列配套法規，明確開發商及個人的權利與義務，使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為，認真明確還款職責建立良好的銀行與企業及銀行與個人客戶的合作關系。人民銀行匯同財政部、銀監會制定部門規章，指導細則操作。

3. 修改完善相關已有法律。針對各種違法抵押房屋的現象，可在《商業銀行法》中的法律責任部分增設貸款欺詐罪的條款。在《城市房地產管理法》中對評估行業做出明確處罰，以此來規范金融秩序，防止個人住房抵押貸款欺詐行為。通過健全抵押物產權審查登記機制，完備發放程序和合同內容，以遏制無權抵押、重復抵押等違法行為。

（二）構建個人信用法律制度，形成比較完整的信用體系

建立健全個人信用制度的法律法規。運用法律形式對個人賬戶體系和個人信用資源、個人信用檔案進行評定、使用、披露。對個人信用義務、信用權益及信用規范等環節做出具體規定，運用強制方式將個人信用制度推行下去，為銀行提供個人信用貸款時控制政策法律方面的風險提供必要的條件。另外要提高處罰違約行為的力度，對于惡意逃避個人貸款的，要將刑事制裁和經濟制裁結合在一起，保護銀行的正當權益。

在征信的過程中，必然涉及征信數據開放所帶來的法律問題，我國現行法律對征信活動中的隱私權問題缺乏系統性法律規定，而對數據的收集程序，對數據的使用范圍、對象的確定等，也需要建立一套法律規范，以明確法律救濟途徑。

（三）建立完善個人住房抵押貸款風險轉移法律制度

1. 推行住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化涉及到房地產開發商、銀行、擔保、保險和資信評估等相關部門。建議由國家指定綜合管理部門牽頭統一協調管理并加強立法工作，為住房抵押貸款證券化提供法律保障。要盡快制定出臺《住房金融機構組織法》、《住房抵押貸款保險法》等相關法律法規，同時要建立抵押證券評級的統一標準和金融機構開辦住房抵押貸款證券化業務的會計制度。我國會計和稅收法規要結合資產證券化本身的特征，制定相應的會計和稅收制度。

2. 完善抵押房產保險制度和抵押登記制度。保險中介機構在住房抵押品需要保險時可以為之提供各保險服務，如住房抵押貸款信用保證保險、抵押財產保險和借款人按時還款的保證保險，轉移住房抵押貸款違約風險。保險公司還可在住房抵押貸款保險機制中引入人壽保險。目前我國開展的抵押房產保險業務沒有解決購房者因故死亡導致的其家屬無力償還貸款余額的問題，而人壽保險的引入則可以很好的解決這一難題。

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*本文為安徽省高校2016年度人文社科研究重點項目“個人住房抵押貸款違約影響因素研究——基于合肥市部分違約案例的分析”（項目號：SK2016A005）、安徽省高校2017年度人文社科與研究重點項目——安徽大學經濟法制研究中心“經濟法視角下的國民收入分配制度重構研究”（項目號：SK2017A0033）系列研究成果。

（作者單位：安徽大學國際商學院）