營改增規(guī)制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理策略分析

錢鈞

摘要：在營改增的形勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的轉(zhuǎn)變。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的重要組成，有效的企業(yè)成本管理工作對提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，以及促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重要的作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在營改增的規(guī)制下，明確當(dāng)下企業(yè)成本管理工作中存在的問題，結(jié)合有效的策略來提升成本管理工作的有效性，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增規(guī)制;房地產(chǎn)企業(yè);成本管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題

（一）前期墊付成本問題

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)過程中，需要在前期準(zhǔn)備充足的資金來維持項目的進(jìn)行。而資金的來源主要依托于投資者的資金投資以及建設(shè)項目樓盤的預(yù)售資金。其中樓盤預(yù)售資金則是房地產(chǎn)企業(yè)確保項目資金充足的關(guān)鍵所在。但是在營改增的規(guī)制下，使得建筑企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)需要分別進(jìn)行增值稅的繳納，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在墊付過程中需要投入更多的成本，致使企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生影響。

（二）土地成本方面的問題

作為房地產(chǎn)企業(yè)成本投入中的重要組成，土地成本占據(jù)較大的比例份額。主要是因為房地產(chǎn)項目的建設(shè)需要進(jìn)行一定規(guī)模的土地購置，所以企業(yè)需要進(jìn)行出讓金的繳納。而站在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展角度而言，土地購置價格的提升等于建設(shè)項目樓盤的價格也需要提高。而過高價格的樓盤與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展如若不在同一水平，就會導(dǎo)致樓盤賣不出去，進(jìn)而對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。

（三）建設(shè)成本方面的問題

在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中，建筑成本主要包括人力成本以及材料成本。針對材料成本而言，企業(yè)大都通過一些私營企業(yè)進(jìn)行材料的購置。而大多數(shù)私營企業(yè)不具備開增值稅發(fā)票的能力，意味著房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的增值稅的金額無法被降低，導(dǎo)致企業(yè)材料成本的投入大大提升;而針對人力成本而言，員工薪資的發(fā)放大都通過工資卡或者是現(xiàn)金的方式，而這種方式也無法進(jìn)行增值稅發(fā)票的開設(shè)。在營改增的規(guī)制下，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的增值稅金額已經(jīng)占據(jù)不小的份額，甚至是對企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)造成影響。

二、營改增規(guī)制下提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理有效性的策略

（一）注重企業(yè)抵扣管理的加強(qiáng)

在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，由于缺乏相應(yīng)的抵扣制度，使得企業(yè)增值稅繳納的金額不斷提升，進(jìn)而對企業(yè)自身的資金鏈循環(huán)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。所以，在實際成本管理過程中，企業(yè)要想有效控制增值稅金額的增加，提升企業(yè)自身成本管理的有效性，需要對抵扣管理提高重視度。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以以自身實際情況為基礎(chǔ)，向相關(guān)政府部門提出關(guān)于在“營改增”中增加或者完善相應(yīng)的抵扣管理與管理制度，并申請相關(guān)的幫助，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在營改增的規(guī)制下得到相應(yīng)的益處。此外，針對建筑成本的管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重對材料公司以及勞務(wù)企業(yè)的選擇，盡可能選擇具備開設(shè)增值稅發(fā)票的資質(zhì)材料公司，以此來降低企業(yè)自身增值稅繳納的金額。所以，企業(yè)需要重視對抵扣管理的建設(shè)，以此來降低企業(yè)資金成本的投入，確保企業(yè)在整個項目建設(shè)過程中具備充足的資金，以此來促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）注重對發(fā)票的管理

營改增的規(guī)制下，企業(yè)增值稅的繳納主要源自于企業(yè)自身的抵扣發(fā)票以及增值稅發(fā)票。因此，企業(yè)在實際發(fā)展過程中，需要對土地成本的抵扣發(fā)票以及建筑成本的增值稅發(fā)票進(jìn)行獲取。并且企業(yè)需要以自身發(fā)展情況為基礎(chǔ)，將發(fā)票的管理獲取工作納入到企業(yè)成本管理工作之中，形成健全完善的工作體系，進(jìn)而有效提升發(fā)票管理工作的有效性，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)成本管理有效性的提升。另外，企業(yè)需要重視與合作企業(yè)良好關(guān)系的構(gòu)建，以此來實現(xiàn)對發(fā)票的有效獲取，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本投入。除此之外，企業(yè)需要結(jié)合實際情況對相關(guān)稅務(wù)工作人員的專業(yè)素質(zhì)能力進(jìn)行提升，以此來確保企業(yè)發(fā)票得到有效的管理和或缺，以此來提升企業(yè)成本管理的質(zhì)量與效率，確保企業(yè)資金鏈的健康循環(huán)。

（三）注重對成本管理制度的創(chuàng)新

當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要想在營改增機(jī)制中獲取益處，需要以自身實際發(fā)展情況為基礎(chǔ)，對企業(yè)內(nèi)部成本管理工作的制度進(jìn)行不斷革新和優(yōu)化，針對土地購置、企業(yè)建設(shè)、人員管理以及材料構(gòu)建等方面進(jìn)行細(xì)致研究，調(diào)查這些環(huán)節(jié)中是否有無增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票，以及能否在規(guī)定的時間內(nèi)及時提供，這些都是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)工作內(nèi)容中的核心。當(dāng)然，企業(yè)需要重視對成本管理人員進(jìn)行素質(zhì)能力提升，通過定期進(jìn)行知識、技能培訓(xùn)的方式來發(fā)展創(chuàng)新性綜合管理人員。進(jìn)而在企業(yè)發(fā)展過程中依托于成本管理人才分析出企業(yè)發(fā)展前景與發(fā)展形勢，并制定相應(yīng)的發(fā)展對策和建議。另外，企業(yè)需重視對自身社會效益的提升，以此來提升自身的核心競爭力，進(jìn)而實現(xiàn)對內(nèi)部制度的不斷革新和優(yōu)化。實現(xiàn)在營改增制度下企業(yè)得到有效發(fā)展，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)束語：

綜上所述，在營改增的規(guī)制下，提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理有效性，對確保企業(yè)資金鏈的健康循環(huán)，以及企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展有著重要的作用和影響。因此，企業(yè)需要對成本管理提高重視度，明確當(dāng)下成本管理中存在的問題，結(jié)合有效的策略來提升企業(yè)成本管理的質(zhì)量與效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本的投入，穩(wěn)定資金鏈的循環(huán)，確保相關(guān)建設(shè)項目的順利開展。

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