房地產融資渠道的現狀與發展

張冬漪

【摘要】隨著社會的不斷發展，我國房地產行業的成長較為迅速，并帶動了國民經濟的提升。然而迅速的發展致使房地產融資渠道出現了些許問題，目前主要依靠銀行體系的支持，但并不能解決公司的燃眉之急。本文針對房地產融資渠道的現狀展開分析，提出相關意見以幫助此行業穩定的發展。

【關鍵詞】房地產 融資 渠道

當前，我國房地產融資主要依靠銀行系統，而間接的融資渠道相對較為匱乏，這種方式的融資無法滿足大型企業的生產需求。因此，在新環境下要擴大融資渠道，優化企業融資模式，提高房地產行業自身抵御風險的能力，并擴大現有企業規模，對企業的發展百利而無一害。

一、房地產融資渠道現狀分析

我國房地產的發展較為迅速，且屬于資金密集型企業，若想在競爭激烈的市場中站穩腳跟首要條件便是獲得足夠的資金支持。而當前房地產行業的融資大都以銀行貸款為主，這種方式將對所有企業都帶來一定的風險。銀行貸款便是房產企業以土地或其他固定資產作為抵押，向銀行申請用于經營活動的資金。但由于居民住房的硬性要求使得房價在一定程度上保持水平，因此房地產在反復的經營活動中仍會造成資金鏈斷裂的情況[1]。另外，債券融資已逐漸成為第二種融資渠道，但這種方式存在著兌付風險，同時我國對于房產債券發行的企業有兩項硬性指標，因此對于部分中小型房產公司仍無法實現這種融資渠道，另外，對于股權融資以及利用外資等方式對于中小型房產企業只能望而生畏，這些融資渠道僅針對信譽較好規模較大的公司，因此適用范圍受到一定的限制。

二、房地產融資渠道未來發展方向

（一）借鑒國外優秀的融資創新模式

房地產投資信托基金實際是一種證券，通常由信托公司等有關機構發行，集合眾多的投資資金由專業的人員進行管理與投資。其持有者可自由買賣或交易，也可根據每年的利潤進行分紅。這種融資方式優勢為：房地產基金的籌備，要求相對較低，對于眾多中小企業而言是融資的最佳渠道；基金投資方式大都以股份制實行，有效優化了企業的資本結構，同時能夠保證企業債務不再增加，降低了財務風險，且能夠提升公司的市場價值；這種融資方式本身具有流動性與變現功能，投資者的收益較為穩定，且隨著房產公司價值的提升也能夠升值，將社會閑散資金有效融合在一起實現資源利用最大化；而對于房產公司而言，在資金流入的同時不會對項目的控制能力有所影響，有效保證了公司經營運行的穩定性。

（二）私募股權融資方式

股票發行屬于公募，那么通過非正規金融市場引入股權投資人的方式便是私募，分為投資者入股與投資者共同設立公司兩種私募方式。相對而言第一種較為簡便，第二種方式使得公司管理方式更加清晰。房地產私募股權融資方式優點較多，第一，資金以股份制形式加入公司，優化了企業資金結構，同時降低企業資產負債率；第二，入股人員不參與公司管理工作，因此對除合作項目外的事項無影響；第三，入股方式可自行協商，根據需要靈活變動，自由分配雙方股份比例，當投資方收益獲得滿足后其余收益可全部歸房產公司自行支配；第四，對于經濟較為發達的地區，股份參與者的選擇更加多樣，為身在海外的房產公司提供了新的思路與創新辦法。

（三）證券融資法

這種方法能夠將房產公司的項目轉化為市場流通的證券，使社會閑散資金集合在一起達到融資的目的[2]。住房抵押證券將房產工資項目作為抵押轉化為證券，而投資權益證券則指依托房地產投資信托將項目轉為證券作惡日流通性的商品。這種方式能夠分散企業的風險，在項目轉化證券的過程中涉及眾多主體，且投資選擇較為多樣。目前這種融資方式在國際上較為認可，為我國房地產融資方式提供了借鑒參考。2015年國家推行了相關公告，對于符合條件的房地產企業可以向央行央行申請注冊，這有效推動了證券融資法的實行。

（四）夾層融資法

介于股份和優先債券之間的融資形式便是夾層融資法，起初在美國發展，通常采用夾層債與優先股結合的方式進行。隨著估計各種金融項目進入中國，夾層融資法也被中國接納。但是目前我國還沒有針對這種融資方法制定出相關的法律法規，具體的一些合模式都是在摸索中逐步前進。這種融資方式不需要抵押，減輕了房產公司抵押物的壓力。同時，夾層融資通常不分享股權利潤，通過有效經營提升資金收益率，而投資者退出方式也較為簡便。雖然對夾層融資法未提出相關規定，但在一定范圍內的約定與合作都可以受到法律的保護。

（五）規范民間金融機構

我國國民經濟的穩步增長促進了民間金融機構的產生，且規模在不斷的擴大。在一些經濟條件較為發達的地區，民間金融機構成為了企業獲得資金來源的最佳渠道。2014年時我國居民儲蓄資金已達到了49.9億元，部分資金無法找到更好的投資方式便轉向房地產投資。同時，我國對于中小企業銀行貸款的管理較為嚴格，發展困難的中小企業只能通過民間貸款的形式籌備資金。基于此，政府應規范民間“金融機構”，針對民間借貸市場出臺相關政策，將其聚集在一起統一管理，確保其能夠正常穩定健康發展，逐步引入房地產市場中，從而為融資渠道提供更多的創新思路。

綜上所述，我國房地產企業的融資渠道主要問題在于方式過于單一。因此，總體來說，要及時借鑒國際優秀融資渠道，結合國情合理引用。另一方面，減少對銀行融資渠道的依賴，廣泛思考多種形式的融資方式。而國家也應在此多加關注，對行業發展提供積極的參考意見。

參考文獻

[1]金淼.我國房地產融資渠道問題探討[J].現代商貿工業，2017，（07）：102.

[2]張瓊予.我國房地產企業融資渠道困境與創新[D].對外經濟貿易大學，2016.