昆明市樓宇經濟標準體系研究

楊 敏，馬 霄，龔繼萍，李紅娟，韓豐霞

（1.云南省標準化研究院，昆明 650228；2.昆明理工大學質量發展研究院，昆明 650093；3.云南省特種設備安全檢測研究院，昆明 650228）

隨著城市經濟的快速發展，商務寫字樓作為承載城市經濟布局和產業發展的重要載體，對加速城市化進程、提高GDP和提升城市形象具有重要作用[1-2]。昆明市作為云南省內唯一的大型城市，地處我國西南地區云貴高原中部，是東亞大陸與南亞次大陸和中原半島進行政治和經濟聯系的陸地交通樞紐，也是我國面向東南亞、南亞開放的門戶城市。地理位置上的得天獨厚，為昆明樓宇經濟的發展奠定了基礎。[3]近年來，昆明市樓宇經濟快速發展，建設規模正在逐漸擴大。但與國內發達城市相比，昆明樓宇經濟總體發展水平仍較低，寫字樓服務管理理念、行業標準化發展也相對滯后。

本文在實地調研昆明市俊發中心、同德昆明廣場、低碳中心、招銀大廈、昆鋼大廈和欣都龍城等6幢昆明市首批甲級商務樓宇，收集、整理和研究商務樓宇標準化體系、國家標準化編制文件及大量相關文獻資料，深入分析昆明市寫字樓發展現狀和商務樓宇發展過程中存在問題的基礎上，構建了昆明市樓宇經濟標準體系框架，并提出相應對策建議，以期對總結具有昆明特色的商務寫字樓建設模式和發展經驗、完善寫字樓建設標準、豐富昆明市商務寫字樓治理形態、進一步提高城市樓宇經濟發展水平提供參考。

1 研究背景

樓宇經濟在我國的提法始于上世紀90年代，是經濟學界提出的一種復合概念。樓宇經濟的概念和實踐首先出現在深圳和上海，隨后出現在沿海的一些經濟發達城市，并日益被其他一些城市政府所接受。[4-6]昆明市作為輻射東南亞、南亞的區域性國際中心城市，需要以標準來規范與提升樓宇經濟發展，進一步凸顯昆明市寫字樓的主要特質。樓宇經濟相關標準，首先應明確反映出昆明市現有商務寫字樓應達到的水平和要求，對寫字樓的建設和服務人員的行為規范進行定性描述；其次應明確寫字樓可量化的基準，使寫字樓基礎設施及服務水準統一化、規范化；最后還應對未來昆明市寫字樓的發展方向進行規劃，為行業的良性發展提供重要的技術支持和基本保障。

2 昆明市樓宇經濟發展現狀

近年來，昆明市委市政府對樓宇經濟產業發展高度重視，先后出臺了《昆明市人民政府關于促進樓宇經濟發展的指導意見》《昆明市加快樓宇經濟發展支持政策（試行）》等系列政策文件，把發展樓宇經濟作為一種新的發展舉措，積極推進，并取得了一定的成績。截至2017年，昆明市內城市綜合體約150座，其中稅收過億的商務寫字樓達19棟。樓宇經濟已成為昆明市經濟的重要組成部分，成為城市經濟發展從外延式擴張向內涵式深化的重要途徑，成為經濟發展新的增長點。2018年6月，昆明市人民政府舉辦了“2018年昆明樓宇總部經濟論壇”，會上成立了昆明市樓宇經濟促進會，這是繼成都之后，全國范圍內第二個成立樓宇經濟社團組織的城市，有效地促進了昆明樓宇經濟的發展。

目前，昆明市已入駐樓宇面積、商戶入住率都有了大幅度提升，在建商務樓宇面積不斷攀升，呈高品質、高檔次、多功能化發展的趨勢。截至2017年，僅昆明市盤龍區就有83棟商務樓宇（稅收過億元有14棟），62家總部企業（包括25戶世界500強和中國500強企業），樓宇經濟納稅總額39.72億元，較2016年增加74.74%，占昆明市樓宇經濟納稅總額的36.2%。樓宇經濟正成為昆明市優化產業結構、經濟轉型升級的新路徑、新渠道。但是，由于行業內缺乏統一的標準，樓宇項目服務、管理參差不齊，嚴重制約了昆明市樓宇經濟的進一步發展，因此，迫切需要通過標準化手段提升樓宇經濟發展質量。

3 昆明市樓宇經濟發展存在的問題

3.1 企業入駐率較低

近些年來，昆明經濟快速發展，城市地位逐漸提升，代表著城市發展面貌的高端寫字樓開始崛起。但近幾年寫字樓市場新增供應量巨大，市場吸納速度卻沒有跟上新增速度，導致寫字樓空置率變高，截至2017年底，昆明甲級寫字樓存量為619,886平方米，全市空置率居于60.34%的高位。

3.2 樓宇內部管理混亂

商務寫字樓的房地產性質決定了各自的業權及比例不盡相同，業權比例的多少直接關系到該樓宇的管理質量。部分寫字樓因業權問題導致管理較為混亂，從而增加了本地的招商難度，影響了樓宇經濟發展速度及質量。此外，目前昆明市商務寫字樓物業服務機構組織各不相同，現有許多商務樓宇缺乏統一的服務標準和流程，從業人員的專業素質也參差不齊。為滿足進入昆明發展的各類企業的更高需求，應以標準化手段來促進和推動服務質量的提升。

3.3 特色樓宇品牌不突出

2016年，為引導打造專業特色樓宇經濟，昆明市出臺了《昆明市加快樓宇經濟發展支持政策（試行）》，市場上也涌現了金融產業集聚度較高的商務樓宇，如招銀大廈。然而，大多數樓宇的特色并不明顯，發展方向不明確，品牌不突出，產業之間關聯少。因此，應加快引導相同或相近行業的企業聚集在同一空間內，打造特色樓宇品牌，以推進樓宇經濟健康、有序、快速發展。

3.4 樓宇配套不夠完善

昆明市現有的許多樓宇內部設置檔次不高，智能信息化水平較低，電梯設計和配置不夠合理，停車場車位設置不足，往往會造成服務管理方式繁瑣、停車不便、電梯候梯時間過長等不利現象。同時，樓宇周邊的配套公共基礎服務設施也存在結構單一，商業、醫療、教育等配套設施不夠完善，交通擁堵等弊端。

4 昆明市樓宇經濟標準體系的構建

4.1 基本原則

通過查閱相關文獻，深入分析國內樓宇經濟發展現狀，對比研究發達城市樓宇經濟標準體系，本文提出昆明市樓宇經濟標準體系的構建應遵循以下原則[7]：

（1）科學性原則

構建昆明市樓宇經濟標準體系應明確目標，從商務寫字樓樓宇概況、硬件設施、物業服務、特色服務及社會責任五個角度出發，從有效滿足商務寫字樓日常運營過程中服務質量提升的需求入手，體現昆明市商務樓宇建設的合理性，全面化、多維度構建商務樓宇等級劃分及評價等相關標準。

（2）開放包容性原則

樓宇標準體系應具有開放包容的屬性和特征，既能整體地反映該行業通用的質量標準體系基本要求，又能及時結合昆明市商務樓宇的實際發展情況的現實需求及國內外商務寫字樓發展的新趨勢、新方向做出修正、調整。

（3）協調規范性原則

樓宇標準體系在整體上應符合體系相對完善、各體系層次邏輯關系明晰的要求，在內容上能夠凸顯商務樓宇建設和管理的協調一致性，能夠與各類商用寫字樓建筑標準、物業服務標準和國家強制性標準的要求相協調。

（4）可操作性原則

樓宇標準體系應立足于昆明市商務寫字樓的實際需求，具有普遍性、靈活性、可操作性、實用性、規范性。

4.2 標準體系框架設計

國內樓宇經濟標準體系建設還處于起步階段，全國各地都仍處在嘗試和摸索中。本文在走訪考察云南俊發地產物業服務有限公司等昆明市首批甲級寫字樓，搜集、比對、研究國內發達城市樓宇經濟標準化工作現狀的基礎上，初步構建昆明市樓宇經濟標準體系框架。

按照GB/T 1.1—2009《標準化工作導則 第1部分：標準的結構和編寫》、GB/T 24421.2—2009《服務業組織標準化工作指南 第2部分：標準體系》的要求，根據《昆明市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》《昆明市“十三五”時期商務發展規劃》《昆明市加快樓宇經濟發展支持政策（試行）》等昆明市樓宇經濟發展相關政策，結合服務機構建設、管理需求及樓宇經濟未來發展方向，以“統一、簡化、協調、優化”的標準化理論方法，搭建以樓宇經濟服務管理標準子體系為核心，樓宇經濟通用基礎標準子體系為原則和導向，樓宇經濟設施保障標準子體系為支持的覆蓋昆明市樓宇經濟服務標準化全過程的標準體系框架。其中，樓宇經濟通用基礎標準體系對設施保障標準體系和服務管理標準體系起指導作用，設施保障標準體系和服務管理標準體系互相起支撐和扶持作用（如圖1所示）。

圖1 昆明市樓宇經濟標準化體系相互關聯圖

根據每個子體系板塊包含的模塊，構建昆明市樓宇經濟標準體系總體框架，如圖2所示。其中，通用基礎標準體系包括標準化導則，術語與縮略語標準，符號與標志標準，數值數據、量和單位標準等，是具有廣泛指導意義并被普遍運用的標準，如商務寫字樓的基本術語、商務寫字樓的等級劃分等；設施保障標準體系主要是指寫字樓建設和發展過程中的基礎設施評估與改進標準，如空調、消防、安保系統等指標的劃分，突出硬件設施建設質量的重要性；服務管理標準體系主要包含商務樓宇服務質量及服務結果的評估與改進標準，如按照商務寫字樓物業服務的管理模塊劃分為財務管理標準、人力資源管理標準、合同管理標準和檔案管理標準等。

圖2 昆明市樓宇經濟標準體系總體框架圖

4.3 標準體系完善建議

（1）強化政府服務功能，制定昆明市樓宇經濟等級劃分標準[8]

政府在樓宇經濟標準化工作發展中起主導作用。建議在規范樓宇建設、綜合管理與服務，以及有效開展產業導向、環境整治、物業管理、配套服務等方面，進一步強化政府的服務功能。與此同時，應在政府主導下制定樓宇等級劃分標準，明確樓宇等級評價辦法，開展樓宇等級評價活動，對樓宇進行專業化、精品化管理，推進樓宇管理的標準化、信息化和品牌化建設，引領昆明市樓宇經濟健康有序發展。

（2）提升內部管理品質，制定樓宇物業管理標準[8]

當前，越來越多的入駐企業對物業服務質量提出了更高的要求，比如，硬件方面，希望物業提供可自由調節室溫的空調系統和24h的空調服務等；軟件方面，要求物業管理人員素質高，及時為入住企業和商戶排憂解難，提供充滿人情味的熱忱服務。周邊配套服務既要有商務洽談區，又要有生活服務區。在這樣的市場需求之下，迫切需要用標準化的手段對樓宇物業管理進行統一規范，制定樓宇物業管理標準，使樓宇物業管理服務有章可循、有據可依，從而提高樓宇服務的管理水平，提升服務形象。

5 昆明市樓宇經濟標準體系價值分析

（1）利于提高樓宇運營和管理水平

商務樓宇管理的首要工作是建立一套科學合理的標準化體系，從硬件設施著手，結合樓宇內部服務管理及智能化管理等一系列軟件設施，制定樓宇量化評定標準，將樓宇分為超甲級商務寫字樓、甲級商務寫字樓、乙級商務寫字樓，并建立樓宇經濟動態監測體系，對樓宇的客觀條件（如位置、數量、面積等）和主觀效益（企業結構、從業人員、稅收貢獻等）進行實時監控，實現對樓宇經濟的全息把控[9]。樓宇經濟標準體系對提高樓宇運營和管理水平意義重大。首先，有利于引導樓宇業主或第三方公司對樓宇進行內部改造和提升，優化樓宇內部商務配套設施，為入駐企業營造安全、舒適、便捷的辦公環境，增強樓宇內各企業的向心力；其次，有利于加強樓宇內企業彼此的溝通和交流，推動街道或社區與樓宇建立密切的聯系機制，帶動樓宇解決供電、供水、交通、消防、安保等方面的問題；再次，通過組織推動樓宇的招商互動，形成樓宇經濟產業鏈，可提高服務的覆蓋范圍并產生一定的行業特色；另外，通過標準體系的規范和引導，也能夠促進樓宇從以前單純的追求場地、租金轉變為關注員工和客戶的需求及辦公質量、樓宇內部整體氛圍、溫馨工作環境等人性化管理方面；最后，樓宇經濟標準體系還為引進優質的國內外企業入滇投資和發展提供了基礎和保障，進而為促進區域經濟高質量發展，提升昆明城市整體形象和影響力作出貢獻。

（2）利于提高樓宇的整體競爭力

樓宇經濟標準體系是衡量商務樓宇硬件和軟件質量的標尺，也是評判商務樓宇發展質量的主要依據。標準化是樓宇品質提升的必由之路。商務樓宇質量的建設和發展成果體現在標準體系的建立和量化指標中。昆明市樓宇經濟標準體系是社會各界及投資入駐企業對昆明市商務樓宇各方面需求的集中體現，是商務樓宇建設和進一步完善的依據。只有適應昆明市商務樓宇發展現狀和滿足入駐企業的實際要求，了解商務樓宇的未來發展方向，才能制定出科學合理、結合實際、全面系統的昆明市樓宇經濟標準體系，才能保證昆明市商務樓宇的質量不斷提升。標準體系的建立完善和有效實施，有利于商務樓宇增強競爭意識，重視品牌建設，提高管理和服務水平，提升發展質量和經濟效益，進而在行業內獲取競爭優勢，緊跟時代潮流。