房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案例分析

陳玥

摘要：在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控近一步深化的背景下，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始由過(guò)去的拿地競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的控股合并。企業(yè)并購(gòu)能否實(shí)現(xiàn)自身戰(zhàn)略發(fā)展，其動(dòng)因及風(fēng)險(xiǎn)分析至關(guān)重要。本文以萬(wàn)達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國(guó)“世紀(jì)并購(gòu)”為例，對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的雙方動(dòng)因和并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了系統(tǒng)分析，在此基礎(chǔ)上提出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)的相關(guān)對(duì)策和建議，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的良性健康發(fā)展提供啟示和借鑒。

Abstract： In the context of the state's further macro-control of the real estate industry， more and more real estate enterprises began to change from the competition for taking land to the present holding merger. Whether the enterprise M & A can realize its own strategic development is very important for its motivation and risk analysis. This paper takes Wanda Commercial and Sunac China's "Century Acquisition" as an example to make a systematic analysis on the mutual motivation and merger risk of the merger of real estate enterprises today. Based on this， it puts forward the relevant countermeasures and suggestions on the merger and acquisition of real estate enterprises， which provides real estate industry and enterprises healthy development with inspiration and reference.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；并購(gòu)動(dòng)因；并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)；啟示

Key words： real estate enterprise；M & A motivation；M & A risk；inspiration

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2018）08-0019-04

0 引言

2017年7月10日融創(chuàng)中國(guó)以將近632億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店項(xiàng)目的聯(lián)合公告一經(jīng)發(fā)出，業(yè)界一片嘩然。這場(chǎng)號(hào)稱“世紀(jì)并購(gòu)”的內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)最大并購(gòu)最終以第三方富力的加入結(jié)束，但其所帶來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)問(wèn)題的思考卻沒(méi)有停止。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)活動(dòng)中對(duì)自身?xiàng)l件的具體分析，對(duì)并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的明確認(rèn)知以及對(duì)并購(gòu)后發(fā)展前景的正確估計(jì)等過(guò)程，無(wú)論是對(duì)企業(yè)自身，還是對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展都具有重要意義。

當(dāng)今國(guó)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)研究大多僅著眼于某單一方面，缺少對(duì)整體活動(dòng)的系統(tǒng)分析和對(duì)某一重大案例的具體探索，同時(shí)對(duì)于并購(gòu)動(dòng)因也僅局限于并購(gòu)方單方面，使得企業(yè)并購(gòu)研究缺乏系統(tǒng)性。鑒于此，本文試圖通過(guò)描述性研究，結(jié)合萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)“世紀(jì)并購(gòu)案”，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的動(dòng)因、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策等各個(gè)方面進(jìn)行分析，進(jìn)而對(duì)企業(yè)并購(gòu)行為有更加全面和深入的認(rèn)識(shí)。

1 案例回顧

2017年7月10日，融創(chuàng)中國(guó)和萬(wàn)達(dá)商業(yè)聯(lián)合發(fā)布重大公告，融創(chuàng)將以總代價(jià)631.7億元人民幣收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)和76個(gè)酒店項(xiàng)目。雙方約定，交易完成后，文旅項(xiàng)目的規(guī)劃開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)依舊由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)管理，仍沿用萬(wàn)達(dá)名稱。酒店項(xiàng)目按原合同執(zhí)行直至合同期滿。雙方將在多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步合作。雙方同意將在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，盡早完成收付款和有關(guān)交割工作。

2017年7月19日，富力地產(chǎn)加入，三方在北京正式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。萬(wàn)達(dá)增添煙臺(tái)萬(wàn)達(dá)酒店為第77個(gè)酒店項(xiàng)目，并將77個(gè)酒店項(xiàng)目作價(jià)199.06億元轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)仍以438.44億元人民幣轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)，交易總金額637.5億元。與7月10日所簽協(xié)議相比，增加富力地產(chǎn)作為交易方，但是交易標(biāo)的和交易總金額變化不大。至此，號(hào)稱“世紀(jì)并購(gòu)”的內(nèi)地房地產(chǎn)的最大并購(gòu)案告一段落。

2 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)動(dòng)因分析

2.1 并購(gòu)方動(dòng)因分析——以融創(chuàng)為例

2.1.1 低價(jià)獲取土地資源

作為房地產(chǎn)企業(yè)，土地資源是其生存的前提，也是其得以發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)IPO的限制加強(qiáng)以及對(duì)限制拍賣政策的實(shí)施，企業(yè)無(wú)論是在資金的籌備還是在土地資源的獲得等方方面面都臨著較大困難。在這樣的門檻下，房地產(chǎn)企業(yè)如何能以較低的價(jià)位獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源已成為其當(dāng)前最基本的課題。并購(gòu)作為一種獲取控制權(quán)的手段，既規(guī)避了從一級(jí)市場(chǎng)上拿地的激烈競(jìng)爭(zhēng)，又能在一定程度上節(jié)約開(kāi)發(fā)成本。對(duì)有較強(qiáng)資金能力和追求規(guī)模效應(yīng)的大型房企來(lái)說(shuō)，并購(gòu)不失為一種以低成本獲取高品質(zhì)土地資源的方式。

在本案例中，融創(chuàng)的收購(gòu)成本顯示其對(duì)文旅項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)僅為594.71元/平米，而萬(wàn)達(dá)作為在國(guó)內(nèi)極具地位的明星企業(yè)，其項(xiàng)目均位于各城市的核心地段。這正符合融創(chuàng)“合適就買”的策略。低價(jià)拿地，免于開(kāi)發(fā)，在規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)中獲取更大的話語(yǔ)權(quán)，這些都促成了并購(gòu)方不懼代價(jià)的收購(gòu)。

2.1.2 “1+1>2”的規(guī)模效應(yīng)

并購(gòu)在使企業(yè)發(fā)展壯大的同時(shí)，也為企業(yè)帶來(lái)不小的附加收益。隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，其對(duì)民眾中的潛在客戶或潛在投資者的吸引將逐步增強(qiáng)。市場(chǎng)份額的加大，在業(yè)內(nèi)會(huì)為企業(yè)爭(zhēng)取到更大的話語(yǔ)權(quán)，這在幫助企業(yè)在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)先地位的同時(shí)，也使得其言論在公眾中更具說(shuō)服力，起到導(dǎo)向作用。這對(duì)于在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中把握優(yōu)質(zhì)客戶，取得充足資金具有重要意義。endprint

房地產(chǎn)企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，可使一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)以最快的速度進(jìn)駐到一個(gè)全新的地域，這對(duì)于優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局，節(jié)約開(kāi)發(fā)成本，加快發(fā)展效率無(wú)疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

就融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，并購(gòu)這種另辟蹊徑的拿地方式成本很低，與其他方式相比速度較快。在這一并購(gòu)過(guò)程中，融創(chuàng)成功進(jìn)駐多個(gè)城市，使得擴(kuò)張效率大大提高，激進(jìn)的并購(gòu)策略使融創(chuàng)正在逼近三大巨頭。市場(chǎng)份額增加的過(guò)程，使融創(chuàng)在民眾中的知名度提高，這對(duì)于銷售額的增長(zhǎng)將是潛移默化的。

2.1.3 應(yīng)對(duì)巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力，消除部分同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

隨著我國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間居高不下，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)有增無(wú)減，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，單位成本在盈利程度中的決定地位不再堅(jiān)固，取而代之的是更多方面的競(jìng)爭(zhēng)。運(yùn)作管理能力、品牌效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)模式等方面越來(lái)越成為房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主流。房地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)活動(dòng)，恰巧可以實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中和短板互補(bǔ)，并購(gòu)后的企業(yè)也更容易在新的競(jìng)爭(zhēng)模式中占據(jù)有利地位。

房地產(chǎn)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是指房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)與其控股股東、實(shí)際控制人及其所控制的其他公司的業(yè)務(wù)相近或相似，雙方構(gòu)成直接或間接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性決定了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資產(chǎn)的巨大需求。在這種需求下，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不可避免的存在，而房地產(chǎn)企業(yè)之間的橫向并購(gòu)，恰好在形成企業(yè)規(guī)模的同時(shí)解決了這一問(wèn)題。

在融創(chuàng)對(duì)于萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的收購(gòu)中，在保證了極低單位成本的同時(shí)，該13個(gè)文旅項(xiàng)目仍沿用萬(wàn)達(dá)的管理和名稱，其在管理運(yùn)營(yíng)模式和品牌效應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)中已然獲得了很大的優(yōu)勢(shì)，取得了不菲的內(nèi)在價(jià)值。

2.1.4 財(cái)務(wù)預(yù)期收益

①基于價(jià)值低估理論的溢價(jià)動(dòng)機(jī)。

價(jià)值低估理論認(rèn)為，當(dāng)目標(biāo)企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值由于某種原因未能反映出其真實(shí)價(jià)值或潛在價(jià)值時(shí)，其他企業(yè)可能將其并購(gòu)。并購(gòu)方通過(guò)把握目標(biāo)企業(yè)價(jià)值被低估的時(shí)機(jī)，低價(jià)買入，在進(jìn)行整合或二次開(kāi)發(fā)后使其增值，從而獲取差價(jià)。本案例中，融創(chuàng)取得萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目的單位代價(jià)很低，在運(yùn)營(yíng)整合后，無(wú)論是作為自身資產(chǎn)，還是由萬(wàn)達(dá)溢價(jià)回購(gòu)，均有可能取得很可觀的收益。

②籌資成本和交易成本的降低。

就同一筆籌資行為或交易而言，其籌資成本和交易成本沒(méi)有變化。但隨著企業(yè)的并購(gòu)擴(kuò)張，其成本會(huì)相對(duì)降低，從而帶來(lái)相對(duì)利潤(rùn)的提高。對(duì)融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)帶來(lái)的品牌效應(yīng)或使其在交易談判中把握更大的主動(dòng)性，并以更低的價(jià)格達(dá)到既定目標(biāo)。

③對(duì)利潤(rùn)最大化的追求。

并購(gòu)作為企業(yè)擴(kuò)張的重要手段，規(guī)模大且速度快，極大地提高了企業(yè)的市場(chǎng)占有率。市場(chǎng)占有率大的企業(yè)，可以憑借自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)迫使交易對(duì)手出讓利益。同時(shí)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)使其在同行業(yè)中具有更大影響力，并在一定程度上調(diào)控價(jià)格，操縱市場(chǎng)，獲取超額利潤(rùn)。融創(chuàng)在完成本案例并購(gòu)后，融創(chuàng)在17年上半年順利步入“千億房企”之列的同時(shí)，有望成為規(guī)模前四。

2.1.5 事業(yè)野心與企業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)

除了對(duì)于企業(yè)實(shí)質(zhì)性發(fā)展的追求，企業(yè)家個(gè)人對(duì)于擴(kuò)張野心的滿足也是促使企業(yè)并購(gòu)的動(dòng)因之一。融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌個(gè)性鮮明，事業(yè)心強(qiáng)。通過(guò)并購(gòu)，在各級(jí)城市迅速布局，會(huì)為其帶來(lái)成就感和榮譽(yù)感。此外，企業(yè)并購(gòu)的成功通常向外界傳遞企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性較好，管理能力較強(qiáng)，信用水平較高的信號(hào)，從而增加企業(yè)價(jià)值。

2.1.6 房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的壓力

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)存在行業(yè)集中程度低的現(xiàn)狀和產(chǎn)業(yè)資本集中程度要求高的矛盾。這一矛盾已經(jīng)制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，影響了行業(yè)的資源配置。而萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)等龍頭房企，必然會(huì)在這樣的背景下首當(dāng)其沖。國(guó)家的宏觀調(diào)控和企業(yè)融資的困難使各大房企面臨重新洗牌，以提高集中程度和經(jīng)營(yíng)效率。

2.2 被并購(gòu)方動(dòng)因——以萬(wàn)達(dá)為例

2.2.1 回歸A股的緊迫性

萬(wàn)達(dá)商業(yè)從港股退市的目的是希望能在A股有所作為，根據(jù)其曾在《萬(wàn)達(dá)商業(yè)私有化投資基金推介說(shuō)明書》中的承諾，如果萬(wàn)達(dá)在私有化兩年內(nèi)無(wú)法完成A股上市，其將面臨回購(gòu)款等多種費(fèi)用的支付，這將對(duì)萬(wàn)達(dá)短期流動(dòng)性造成巨大威脅。這樣的壓力下，萬(wàn)達(dá)甚至在7月10日的重大公告中承諾將通過(guò)指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放貸款296億元以完成并購(gòu)。雖然這項(xiàng)規(guī)定隨著第三方富力地產(chǎn)的加入而取消，但其顯示出的萬(wàn)達(dá)對(duì)于A股上市的急迫性可見(jiàn)一斑。萬(wàn)達(dá)若回歸A股，首先要解決以下兩個(gè)問(wèn)題。

①實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。

如今A股IPO排期漫長(zhǎng)，且隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管日益嚴(yán)謹(jǐn)，A股IPO對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)審批更加嚴(yán)格，幾近停滯。在這樣不樂(lè)觀的行業(yè)背景下，萬(wàn)達(dá)需要盡快出手旗下房地產(chǎn)，以作為商業(yè)服務(wù)業(yè)而不是房地產(chǎn)業(yè)申請(qǐng)IPO。

②優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金有著大量需求的重資產(chǎn)特征使房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高，而過(guò)高的負(fù)債比率并不利于企業(yè)IPO及上市后的發(fā)行流通。萬(wàn)達(dá)在并購(gòu)前夕負(fù)債呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì)，這加大了其對(duì)盡快降低資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的緊迫性，進(jìn)而加速了萬(wàn)達(dá)出手房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.2.2 緩解資金緊張的需要

隨著國(guó)家對(duì)萬(wàn)達(dá)等明星企業(yè)的海外并購(gòu)的管控日益嚴(yán)格，各大銀行對(duì)萬(wàn)達(dá)的授信都十分謹(jǐn)慎，與此同時(shí)，由于渣打銀行等海外銀行提供給萬(wàn)達(dá)的貸款均接近還款期限，萬(wàn)達(dá)現(xiàn)金的流動(dòng)性有著巨大的壓力，而此次并購(gòu)恰好可以提供足夠的資金使萬(wàn)達(dá)清償絕大多數(shù)銀行貸款。

2.2.3 管理權(quán)的保留

協(xié)議規(guī)定，交割后文旅城仍沿用萬(wàn)達(dá)品牌，其規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)仍由萬(wàn)達(dá)掌控。對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，一方面自身的品牌影響力不會(huì)改變，另一方面在并購(gòu)后仍把握著項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主動(dòng)權(quán)。此外，不排除萬(wàn)達(dá)日后將所售資產(chǎn)溢價(jià)回購(gòu)的可能。

綜上所述，萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)的“世紀(jì)并購(gòu)”是一場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、互利互助的雙贏并購(gòu)，其動(dòng)因并不止存在于并購(gòu)方單方面。

3 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析

3.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)endprint

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)的過(guò)程中，由于各個(gè)因素導(dǎo)致企業(yè)面對(duì)財(cái)務(wù)危機(jī)。這些因素貫穿著并購(gòu)過(guò)程的始終，一旦沒(méi)有足夠重視，企業(yè)就會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)壓力，甚至破產(chǎn)。

3.1.1 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)?fù)枰罅抠Y金，當(dāng)自有資金有限時(shí)，就需要從外部大量融資。當(dāng)采取債務(wù)融資過(guò)多時(shí)，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率上升，一旦現(xiàn)金流不足，資金鏈斷裂，債務(wù)不能及時(shí)償還，就會(huì)將企業(yè)推向破產(chǎn)。

融創(chuàng)2016年年報(bào)顯示，其長(zhǎng)短期負(fù)債分別為802億元和326.44億元，賬面現(xiàn)金余額698.13億元，股東權(quán)益354.11億元，凈負(fù)債率高達(dá)121.52%。在如此高的負(fù)債率下進(jìn)一步大規(guī)模并購(gòu)，帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)極大，其未來(lái)的資金鏈能否穩(wěn)固也并不確定。

3.1.2 估值風(fēng)險(xiǎn)

估值是指評(píng)定一項(xiàng)資產(chǎn)當(dāng)時(shí)價(jià)值的過(guò)程，如果不能準(zhǔn)確評(píng)估被并購(gòu)方價(jià)值，進(jìn)而確定有利于自身的并購(gòu)價(jià)格，就會(huì)是企業(yè)在付出相當(dāng)大的收購(gòu)代價(jià)后蒙受損失。估值過(guò)程中，雙方信息不對(duì)稱，盡職調(diào)查不詳盡以及土地政策的不確定性等多個(gè)方面都會(huì)為并購(gòu)方帶來(lái)估值風(fēng)險(xiǎn)。融創(chuàng)在7月19日最終協(xié)議簽訂后，用高于7月10日重大公告所示價(jià)格142.69億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目，這樣的估值情況對(duì)于融創(chuàng)是否合理仍需等待時(shí)間檢驗(yàn)。

3.1.3 融資風(fēng)險(xiǎn)

并購(gòu)的融資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在為并購(gòu)融通資金的過(guò)程中由于籌資規(guī)劃引起的收益變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的并購(gòu)過(guò)程中能否籌集到足夠資金，所籌資金在來(lái)源或數(shù)量上會(huì)不會(huì)對(duì)企業(yè)并購(gòu)后的發(fā)展帶來(lái)影響，都是并購(gòu)方必須面對(duì)的問(wèn)題。融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌表示此次并購(gòu)所用資金均來(lái)自有資金，但其在巨大的資產(chǎn)負(fù)債率下仍有如此大的支出，也給融創(chuàng)的后續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不小挑戰(zhàn)。

3.1.4 收益預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)

一次并購(gòu)的成功，不僅僅取決于并購(gòu)過(guò)程的順利與否，更取決于并購(gòu)后的項(xiàng)目能為企業(yè)帶來(lái)多大的預(yù)期收益。如果對(duì)收益的預(yù)期沒(méi)有良好的判斷，就會(huì)使企業(yè)在并購(gòu)時(shí)付出不合理的代價(jià)，導(dǎo)致收益不如預(yù)期甚至虧損。對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)，如果不能對(duì)此前經(jīng)營(yíng)收益不太理想的萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目進(jìn)行正確預(yù)判，就會(huì)為其帶來(lái)?yè)p失。

3.2 運(yùn)營(yíng)整合風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在并購(gòu)后應(yīng)當(dāng)對(duì)并購(gòu)后的企業(yè)進(jìn)行整合，并購(gòu)方與被并購(gòu)方在戰(zhàn)略上能否吻合，在長(zhǎng)期規(guī)劃上能否相互配合，都是企業(yè)在運(yùn)營(yíng)整合上會(huì)遇到的問(wèn)題。企業(yè)只有對(duì)并購(gòu)后的企業(yè)進(jìn)行高效有序的管理，才能將已有資源的最大效用發(fā)揮出來(lái)。融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)作為中國(guó)房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，其在運(yùn)營(yíng)管理上均已形成獨(dú)到見(jiàn)解。兩者在并購(gòu)后配合的好壞，也是影響此次并購(gòu)成功與否的重大因素。

3.3 法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)前或并購(gòu)時(shí)做出具體法律行為不規(guī)范導(dǎo)致的，與其所期望達(dá)到目標(biāo)相違背的法律不利后果發(fā)生的可能性。若融創(chuàng)對(duì)于萬(wàn)達(dá)在并購(gòu)前的財(cái)產(chǎn)交易，工商登記，或有事項(xiàng)等方面不合法合規(guī)行為了解不詳盡，并購(gòu)后將承擔(dān)一切后果，為企業(yè)營(yíng)運(yùn)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 政策風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重大影響，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控比其他產(chǎn)業(yè)更加嚴(yán)格，力度也更大，信貸政策，土地政策等因國(guó)民經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)而時(shí)常發(fā)生變動(dòng)，并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)極大影響。融創(chuàng)萬(wàn)達(dá)的“世紀(jì)并購(gòu)”規(guī)模較大，涉及金額較多，一旦未來(lái)國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)控不利于房地產(chǎn)業(yè)，將為并購(gòu)方帶來(lái)較大虧損。

4 基于本案例的房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)啟示

4.1 結(jié)合自身狀況，明確收購(gòu)戰(zhàn)略

企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體目標(biāo)，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向做出的長(zhǎng)期性和總體性戰(zhàn)略，它將指導(dǎo)企業(yè)在未來(lái)發(fā)展的走向。房地產(chǎn)企業(yè)在并購(gòu)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合行業(yè)實(shí)時(shí)狀況及政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策動(dòng)向，理性制定長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。在制定企業(yè)并購(gòu)戰(zhàn)略的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確自身狀況，結(jié)合自身財(cái)務(wù)水平，決定是否收購(gòu)及收購(gòu)規(guī)模，避免盲目收購(gòu)帶來(lái)的損失。并購(gòu)戰(zhàn)略制定后，還應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)向及時(shí)調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)收益的最大化。

4.2 基于長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，選擇正確收購(gòu)目標(biāo)

能否正確地選擇并購(gòu)目標(biāo)，直接決定了并購(gòu)后企業(yè)的收益。選擇正確的收購(gòu)目標(biāo)，首先結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)照自身并購(gòu)戰(zhàn)略，確定并購(gòu)目標(biāo)的基本范圍。其次，在確定目標(biāo)企業(yè)基本范圍后，應(yīng)對(duì)照本企業(yè)及目標(biāo)企業(yè)的戰(zhàn)略，選擇契合度較高者。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)目標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、市盈率、流動(dòng)比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，確定備選目標(biāo)。最后應(yīng)對(duì)備選目標(biāo)做好優(yōu)勢(shì)分析，做出最后決定。

4.3 做好盡職調(diào)查，預(yù)防估值風(fēng)險(xiǎn)

并購(gòu)對(duì)于并購(gòu)方存在很大風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于涉及金額巨大的房地產(chǎn)并購(gòu)更是如此，而盡職調(diào)查，恰好可以補(bǔ)救買賣雙方在信息獲知上的不平衡。做好盡職調(diào)查，首先應(yīng)當(dāng)在知名度較高的中介機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)專業(yè)調(diào)查人員，以減少工作失誤帶來(lái)的可能性。另外，在估價(jià)方法的選擇上，應(yīng)當(dāng)選擇適合房地產(chǎn)企業(yè)的估價(jià)方法，以使估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

4.4 拓寬融資渠道，保證資金流健康

房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了其并購(gòu)過(guò)程中融資的重要性。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)加管控，房地產(chǎn)行業(yè)面臨IPO排期長(zhǎng)、審批難，銀行貸款授信謹(jǐn)慎等諸多困難，這使有意并購(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)必須把握足夠資金。與此同時(shí)，在掌握足夠并購(gòu)資金的同時(shí)，還要保證并購(gòu)后企業(yè)現(xiàn)金流的健康，以免造成資金鏈的斷裂，帶來(lái)生存危機(jī)。拓寬融資渠道，可以通過(guò)吸引外資，盤活邊緣性資產(chǎn)等多方式進(jìn)行。

4.5 依照戰(zhàn)略整合，相互包容理解

雙方的并購(gòu)?fù)瓿珊筮M(jìn)行整合時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)戰(zhàn)略做出長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，以保證戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。雙方應(yīng)當(dāng)在保留各自特色的同時(shí)相互尊重，相互理解，以企業(yè)戰(zhàn)略作為總依據(jù)，保證并購(gòu)后運(yùn)營(yíng)順利。

5 結(jié)語(yǔ)

萬(wàn)達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國(guó)的“世紀(jì)并購(gòu)”已經(jīng)告一段落，融創(chuàng)對(duì)萬(wàn)達(dá)的收購(gòu)究竟能不能獲得理想收益還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。但可以看出的是，總體上未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)橫向并購(gòu)還將持續(xù)上演，像萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)等明星房企之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟也會(huì)不斷深入，而強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)改變。企業(yè)根據(jù)各自的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)狀況，科學(xué)分析并購(gòu)的動(dòng)因及風(fēng)險(xiǎn)，有助于企業(yè)并購(gòu)的成功和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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