公共租賃房PPP項目特許定價影響因素研究

郎啟貴　李麗霞

摘要：公共租賃房PPP項目可有效實現(xiàn)社會保障效益并彌補(bǔ)政府財力的不足，而特許定價是影響項目成敗的關(guān)鍵所在。首先從政府、私營部門、公眾、項目與市場、經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境、政治法律環(huán)境6個方面對公共租賃房PPP項目特許定價影響因素定性分析，然后采用層次分析法定量研究這6個方面共39個影響因素。最后提出要充分發(fā)揮政府職能作用、重視項目外部環(huán)境影響力等對策建議，旨在進(jìn)一步完善公共租賃房PPP項目特許定價機(jī)制，實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：公共租賃房；PPP模式；特許定價

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）02-0010-20 收稿日期：2017-12-25

1 引言

公共租賃房是一種社會公益型產(chǎn)品，但投資規(guī)模較大、投資回收較慢，由政府完全承擔(dān)項目的投資建設(shè)任務(wù)已不太可行，因此為推進(jìn)我國以公共租賃房為主的保障性住房事業(yè)，引入PPP融資模式便成為客觀需要。在公私合營機(jī)制下，項目各參與方可以優(yōu)勢互補(bǔ)，但要想實現(xiàn)共贏仍面臨較大的挑戰(zhàn)。而公共租賃房PPP項目的特許定價，集中體現(xiàn)了各方的利益需求和實現(xiàn)目標(biāo)的可能性。如果定價過高，雖然滿足了私營部門的盈利需求，但超過公眾的接受程度，就不能滿足政府的職能需求和公眾的使用需求；如果定價過低，社會效益良好，卻又會影響私營部門的經(jīng)濟(jì)效益而打擊其參與項目投資建設(shè)的積極性，最終影響項目的持續(xù)發(fā)展。因此，公共租賃房PPP項目的特許定價，是三方利益相互滲透、相互影響而最終達(dá)到的平衡狀態(tài)。合理的特許定價，既能滿足各方的基本需求，又有助于加強(qiáng)彼此合作，共同推動項目的順利進(jìn)行。雖然我國鼓勵在公共產(chǎn)品或服務(wù)領(lǐng)域引進(jìn)PPP融資模式，但結(jié)合實際國情仍缺少成熟的理論和豐富的實踐經(jīng)驗的支持。尤其在特許定價方面，制定過程復(fù)雜，考慮因素繁多，因此全面深入地研究公共租賃房PPP項目特許定價的影響因素，成為構(gòu)建合理有效的特許定價機(jī)制和成功進(jìn)行特許定價工作的首要任務(wù)。

2 文獻(xiàn)回顧

研究公共租賃房PPP項目特許定價的影響因素，需要“站在巨人的肩膀上”，通過回顧眾多學(xué)者對PPP項目定價以及公共租賃房定價影響因素的研究，對其進(jìn)行整理與思考，以求盡量系統(tǒng)地分析各方面的影響因素及其影響價值。

葉曉甦（2012）從不同利益主體的角度概括了定價目標(biāo)、公眾的承受能力、產(chǎn)品的成本、市場需求、政府的補(bǔ)貼和優(yōu)惠共5個主要影響因素。段世霞（2013）以較為具體、量化的視角分析了經(jīng)濟(jì)、政治法律、技術(shù)、政府、私營部門、公眾、項目自身特征共7個方面29個PPP項目特許定價的影響因素。除了考慮一般PPP項目特許定價共有的影響因素外，侯麗（2012）在研究收費公路PPP項目特許定價這一具體問題時分析了投資收益率、交通量、公共基礎(chǔ)設(shè)施狀況、特許經(jīng)營期、級差效益5個主要影響因素。通過文獻(xiàn)分析不難發(fā)現(xiàn)，眾多學(xué)者都是從不同利益主體和項目自身特點兩個角度出發(fā)，通過定性與定量分析相結(jié)合的方式考察每個因素的影響作用。雖然基本抓住了問題的主要矛盾，但主因素分類仍不夠系統(tǒng)，缺乏整體性，子因素的分析也并不夠全面和具體，不能綜合分析主因素的影響作用，PPP項目特許定價的影響因素研究尚待完善。

公共租賃房的租金價格，不僅體現(xiàn)了社會保障力度的大小，還影響著項目的可持續(xù)性運行。自我國大力發(fā)展公共租賃房以來，國內(nèi)眾多學(xué)者通過研究公共租賃房定價的影響因素積極為政府建言獻(xiàn)策。侯應(yīng)俠（2011）較早地探索了公共租賃房的差別化定價模式。主要考慮了不同收入水平的消費者在需求和支付能力上的差異以及項目成本和合理收益率之間的差別。陳德強(qiáng)（2011）分別從宏觀和微觀層面分析了公租房價格的影響因素。其中國家的政策支持以及財政投入是最直接的因素，而城鎮(zhèn)居民的收入、市場價格、項目的投資與經(jīng)營成本都對租金有一定的影響。孔凡文（2014）也主要考慮了建設(shè)與運營成本、當(dāng)?shù)刈》渴袌鲎饨稹⒐夥康膮^(qū)位條件和微觀因素以及保障對象的支付能力。曹麗娟（2014）認(rèn)為在收入法和市場法相結(jié)合的公租房定價模式下，影響租金的主要因素有承租人支付能力、政府的決策、同區(qū)域市場平均租金、項目地段、小區(qū)環(huán)境、房屋戶型結(jié)構(gòu)等。通過文獻(xiàn)整理發(fā)現(xiàn)，要對公共租賃房進(jìn)行差別化定價，都要考慮政府、公眾、項目本身、市場、外部環(huán)境等方面的影響作用。具體來說，政府方面普遍關(guān)注相關(guān)政策的支持以及政府的補(bǔ)貼能力；公眾方面重點關(guān)注其支付能力；項目本身方面重點考察成本、投資回收、區(qū)位條件等情況；市場方面僅看重市場平均租金水平；項目外部環(huán)境方面考慮得比較狹隘，只關(guān)注小區(qū)環(huán)境，而忽視了項目所在地經(jīng)濟(jì)、社會、政治、法律等環(huán)境條件對公共租賃房定價的影響作用。對公共租賃房定價影響因素的研究也缺乏全局性的考慮，且只是點到為止而缺乏具體的現(xiàn)實指導(dǎo)意義。

3 公共租賃房PPP項目特許定價影響因素定性分析

本文以系統(tǒng)性、科學(xué)性為原則，通過回顧相關(guān)文獻(xiàn)，在繼承其可取之處、彌補(bǔ)其不足的基礎(chǔ)上，分別從PPP項目三方利益主體的角度出發(fā)，同時考慮公共租賃房項目的特殊性，定性分析公共租賃房PPP項目特許定價6個方面的影響因素，即政府、私營部門、公眾、項目與市場、經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境、政治法律環(huán)境。其中項目與市場因素綜合了項目自身特征與市場方面的因素，經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境、政治法律環(huán)境則從項目外部環(huán)境分析公共租賃房PPP項目特許定價的影響因素。

3.1 政府

政府是公共租賃房PPP項目的倡導(dǎo)者與監(jiān)管者，在研究其對特許定價的影響作用時，多數(shù)學(xué)者往往只關(guān)注政府是否能夠提供政策支持、采取補(bǔ)貼或優(yōu)惠措施。政府及時出臺相關(guān)政策支持公共租賃房PPP項目的發(fā)展，并在項目運營期間提供有力的財政補(bǔ)貼或?qū)嵭幸欢ǖ亩愂諆?yōu)惠政策，能夠減少私營部門參與投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)方面的壓力，從而有利于盡快促成雙方合作，制定恰當(dāng)?shù)奶卦S價格。但是政府在提供政策支持后還應(yīng)該設(shè)法增強(qiáng)其穩(wěn)定性與連續(xù)性，致力于建立完善的政策體系并保障其高效持續(xù)地發(fā)揮作用，從而促進(jìn)項目特許定價乃至全過程各環(huán)節(jié)的順利和穩(wěn)步運行。

除了政策、補(bǔ)貼等因素，還應(yīng)考慮公私關(guān)系和政府自身的能力等一些具體的因素對公共租賃房PPP項目特許定價的影響。首先要考慮政府的信用，主要體現(xiàn)在政府是否嚴(yán)格按照規(guī)定對特許定價工作進(jìn)行監(jiān)督管理，是否隨意更改或新增個別條款而影響項目各參與方的利益平衡。如果政府信用良好，就有利于提高民間資本投資的積極性，進(jìn)而建立公平和諧的政企關(guān)系。雙方彼此信任、相互負(fù)責(zé)，便能提高合作協(xié)商效率，方便特許定價工作的展開，避免出現(xiàn)雙方為各自利益互不讓步而阻礙項目發(fā)展的狀況。政企關(guān)系良好，也易于雙方進(jìn)行有效的風(fēng)險分擔(dān)。合理的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，有利于提高雙方共同解決問題的效率，避免特許定價因個別特殊情況忽高忽低、喪失穩(wěn)定性。另外政府自身的能力方面需考慮政府實施PPP項目的經(jīng)驗和決策的效率。政府相關(guān)經(jīng)驗豐富，有利于實現(xiàn)特許定價的合理性，避免盲目性，減少決策失誤，從而更好地實現(xiàn)項目的社會效益；政府決策效率高，有利于防止特許定價決策環(huán)節(jié)工作拖沓，減少資源浪費。

3.2 私營部門

在研究私營部門對PPP項目特許定價的影響作用時，人們普遍重視建設(shè)項目所需的資金成本、預(yù)期的投資收益率、資金運行情況以及項目的質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)方面的因素。這些經(jīng)濟(jì)因素也會直接影響公共租賃房PPP項目特許定價的水平。私營部門是盈利性組織，即使跟政府合作實施社會公益型項目，他們也不會為實現(xiàn)社會福利而使企業(yè)財務(wù)受損。如果資金成本過高，為了保障企業(yè)回收投資的基本要求，特許定價必然較高。當(dāng)然，企業(yè)不僅滿足于回收投資，還需要獲取合理的報酬，這一部分依然體現(xiàn)在特許定價上。隨著項目建成后投入運營，可能產(chǎn)生一些質(zhì)量問題而不得不返工維修，這些費用最終還是通過抬高特許定價來滿足盈利需求。但是如果項目質(zhì)量好的話，即使所需費用較高，也有利于刺激公眾的租賃需求，提高入住率，這樣企業(yè)就不需要提高特許定價來獲取收益。因此公共租賃房的質(zhì)量是特許定價需要考慮的重要影響因素。當(dāng)然在公共租賃房項目運營過程中，私營部門為應(yīng)對出現(xiàn)的各種風(fēng)險可能會采取調(diào)整特許價格等措施來維持項目的正常運行，從而會直接影響到租戶的正常租住，打破了原有特許定價機(jī)制下各方利益的平衡狀態(tài)。

除了以上經(jīng)濟(jì)因素，還應(yīng)考慮企業(yè)的自身實力對特許定價的影響。如果企業(yè)在行業(yè)中有良好的聲譽(yù)，就比較容易獲得政府和公眾的信任，不僅有利于提高特許定價工作的效率，制定合理的租金價格，還有利于增強(qiáng)公眾租房的熱情，實現(xiàn)資金的有效回收。另外如果企業(yè)擁有豐富的類似項目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗，就有利于公私雙方在進(jìn)行特許定價時全面考慮各種問題，有效預(yù)測和規(guī)避風(fēng)險，從而盡量符合各方的利益要求。當(dāng)然企業(yè)的管理能力也需重點考慮，企業(yè)管理能力高，便能夠盡量避免一些決策或操作失誤，即使缺乏相關(guān)建設(shè)經(jīng)驗，也足夠有能力解決各種問題而不至于依靠提高定價甚至是反復(fù)調(diào)價來保障企業(yè)的投資回報。

3.3 公眾

社會中低收入群體，作為公共租賃房PPP項目的保障對象與使用者，也是項目特許定價最終的檢驗者和接受者。因此多數(shù)學(xué)者普遍關(guān)注其支付能力的大小。若租金價格超過公眾的租房能力，使其承擔(dān)較大的住房壓力，就背離了公共租賃房提供住房保障的初衷，公共租賃房PPP項目的特許價格應(yīng)適當(dāng)?shù)陀诠姷钠骄Ц赌芰Γ瑤椭涔?jié)省住房開支、改善生活質(zhì)量。但是考察公眾支付能力的高低需要進(jìn)行大量的社會統(tǒng)計和數(shù)理分析，而其復(fù)雜程度也反映了全面進(jìn)行特許定價的工作難度。

除了支付能力，還需考慮公眾的租房規(guī)模，即公眾的需求量。由供求關(guān)系可知，特許定價與需求量存在一定的反比關(guān)系。若公眾需求量高，私營部門就不用依賴較高的特許定價而是通過提高入住率來獲取收益。當(dāng)然公眾需求量小，大規(guī)模地建設(shè)公共租賃房項目也就失去了意義。

另外，公眾的消費心理因素容易被忽視，但它也在一定程度上影響著公共租賃房PPP項目的特許定價。公眾的消費心理有很多種，在公共租賃房項目上主要表現(xiàn)在選價心理、便利心理、攀比心理等，即租金價位是否合理、周圍交通等設(shè)施是否便利、對改善自己的就業(yè)等生活情況是否有積極的作用以及與別人相比自己租房是否合適等。這些消費心理，將直接體現(xiàn)在租賃行為和租賃需求上，從而影響公共租賃房的入住率、私營部門的收益，進(jìn)而作用于項目的特許定價。

3.4 項目與市場

項目與市場因素考慮了項目自身特征和市場的運行情況。項目自身特征對公共租賃房PPP項目特許定價產(chǎn)生最直接最根本的影響，而市場的運行則產(chǎn)生間接的影響。項目自身特征包含經(jīng)濟(jì)特征和非經(jīng)濟(jì)特征。經(jīng)濟(jì)特征有項目開發(fā)與運營成本、政府規(guī)定的開發(fā)利潤、特許經(jīng)營期等，分別代表了項目“花多少錢”“獲多少利”“經(jīng)營多長時間”等核心問題，且最終直接由特許定價表現(xiàn)出來。非經(jīng)濟(jì)特征包括項目征地選址、配套設(shè)施的完善度、與PPP方式的匹配度和承受風(fēng)險的程度，這些因素一方面直接規(guī)定了特許定價的一般水平，另一方面暗示了特許定價的波動情況。市場運行方面，住房市場租金水平給特許定價工作提供了參考，同時明確了上限，公共租賃房租金不得高于同期租賃市場價格，因此該因素得到多數(shù)學(xué)者的重視。除此之外，市場供需情況和入住率也是影響特許定價的重要因素，間接限定了租金定價的水平，因此公私雙方在合理定價時需對其充分考慮，既要實現(xiàn)社會福利又不影響企業(yè)適當(dāng)盈利。

3.5 經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境

經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境是公共租賃房PPP項目外部環(huán)境的一個方面。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化將導(dǎo)致項目現(xiàn)金流和財務(wù)生存能力的不穩(wěn)定性，并且其惡劣影響最終將作用在特許定價上。如果公私雙方能充分考慮項目的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如貸款利率、通貨膨脹率、投資市場的完善程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，將有利于提高合作談判的效率，從而制定符合項目財務(wù)生存要求的特許定價。社會環(huán)境從側(cè)面影響著項目的特許定價，比如公眾的社會福利水平，間接表明了特許定價實現(xiàn)公益效果的水平和嚴(yán)格程度。當(dāng)然特許定價還需適當(dāng)考慮社會誠信程度的影響，比如租戶缺乏支付租金的主動性和積極性，總是以各種理由拖欠租金，阻礙私營部門正常回收資金，從而損害項目的收益能力。

3.6 政治法律環(huán)境

政治法律環(huán)境是公共租賃房PPP項目外部環(huán)境的另一個方面。公共租賃房PPP項目涉及眾多的法律制度和政治因素，而政治法律環(huán)境是否健康、是否穩(wěn)定關(guān)系著項目特許定價工作的成敗。政治方面如果存在官僚腐敗等惡劣現(xiàn)象，就不利于政企雙方公平合作、合理談判，法律方面如果法律體系、監(jiān)管體系不完善，就不利于雙方有效履約，而這些不利情況都會導(dǎo)致資源浪費、成本增加、收益減慢，進(jìn)而對特許定價產(chǎn)生負(fù)面的影響。另外，稅收政策、土地政策的實施條件和優(yōu)惠程度也約束著私營部門的盈利行為，進(jìn)而影響特許定價的水平。

4 公共租賃房PPP項目特許定價影響因素定量分析

除了從以上6個方面定性分析公共租賃房PPP項目特許定價影響因素，還需對每個因素進(jìn)行具體的定量研究，系統(tǒng)地考察其影響程度的大小。

4.1 研究方法

層次分析法（AHP）是一種定性與定量相結(jié)合的決策方法。通過該方法可以系統(tǒng)地分析復(fù)雜的決策內(nèi)容，并用簡明的分析思路和計算方法描述影響決策的所有因素及其重要程度，最終構(gòu)建出全面的科學(xué)的影響因素體系，有利于快速高效地完成決策工作。本文采用該方法對公共租賃房PPP項目特許定價影響因素進(jìn)行定量分析。

4.2 研究過程

4.2.1 構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型

結(jié)合上述定性分析，對公共租賃房PPP項目特許定價的影響因素進(jìn)行整理和編碼，確定主因素與子因素，構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型，如表1所示。

4.2.2 構(gòu)造判斷矩陣

運用Saaty確定的1-9標(biāo)度法構(gòu)造判斷矩陣，如表2所示。

通過專家打分，對有效數(shù)據(jù)進(jìn)行簡單整理和計算，得到主因素判斷矩陣N以及各子因素判斷矩陣A、B、C、D、E、F。

4.2.3 權(quán)重計算

首先通過計算幾何平均值

（aij表示矩陣N中的元素，n為N的維數(shù)），得到向量M：

M=（m1，m2，m3，m4，m5，m6）T= （2.1822，

1.7321，0.7783，1.5704，0.5888，0.3676）T

然后通過歸一化處理：（i=1，2…n）得到判斷矩陣N的權(quán)重向量：WN=（0.3023，0.2399，0.1078，0.2175，0.0816，0.0509）T

同理可得其他判斷矩陣的權(quán)重向量：

WA= （0.2642，0.1702，0.0577，0.0438，0.0759，0.0312，0.2467，0.1103）T

WB= （0.0303，0.0449，0.1849，0.2163，0.3322，0.1275，0.0641）T

WC= （0.3325，0.5278，0.1396）T

WD= （0.0437，0.0381，0.2296，0.0707，0.1097，0.1011，0.0269，0.2071，0.0789，0.0943）T

WE= （0.3388，0.1777，0.0565，0.1076，0.2396，0.0799）T

WF= （0.0596，0.4108，0.1611，0.2647，0.1038）T

4.2.4 判斷矩陣的一致性檢驗

經(jīng)計算判斷矩陣N的最大特征根λmax=6.4336，將其代入公式，其中n為矩陣的維數(shù)。

計算一致性比例CR=CI/RI（RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，查表得到）。由此可得出判斷矩陣N的一致性比例為CR=0.0688。小于0.1則通過一致性檢驗。

同理對其他判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗，如表3所示。

4.2.5 總層次排序及一致性檢驗

由WN-A=WN×WA計算因素Ai對N的權(quán)重，其中WA表示主因素A中每個子因素的權(quán)重，WN表示主因素A對N的權(quán)重。所有子因素計算結(jié)果和排序如表4所示。（排序前10用黑體突出）。

通過計算檢驗總層次排序的一致性。其中，CI （j）為以上所求判斷矩陣A、B、C、D、E、F的一致性檢驗指數(shù)，b （j）=WN。經(jīng)過計算可得CRN=0.0892，小于0.10，所以層次總排序具有較滿意的一致性。

4.3 研究結(jié)論

通過以上定量研究，可以較為清晰地把握6個方面39個公共租賃房PPP項目特許定價的影響因素及其影響程度。就總體來看，政府在項目各環(huán)節(jié)發(fā)揮著重要的引導(dǎo)與監(jiān)管作用，因此在判斷矩陣N中，政府與其他主因素相比均比較重要，比重最高為0.3023。說明要保證特許定價工作的順利實施，首先要考慮政府方面的影響作用。確定了政府的影響行為，也就從根本上規(guī)定了特許定價的基調(diào)；因特許定價必須滿足私營部門的盈利需求，否則將影響企業(yè)的工作熱情以及項目的正常生存能力，所以私營部門因素對特許定價的綜合影響力自然較大，為0.2399，僅低于政府因素；然后是項目與市場因素（0.2175），其影響比重是公眾因素（0.1078）的兩倍。因為項目與市場這一關(guān)注項目本質(zhì)特點的因素，決定了特許定價的一般水平，而作為價格考察者的公眾，其支付能力或需求也只是代表了特許定價的上界，所以項目與市場因素的影響權(quán)重更高；位列最后2項的是經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境因素（0.0816）和政治法律環(huán)境因素（0.0509），因公共租賃房PPP項目的主要屬性為社會公益性和項目運營的經(jīng)濟(jì)性，因此經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境因素比政治法律因素對特許定價的影響程度稍大。另外兩者的比重和為0.1325，超過了公眾因素的影響權(quán)重，從而體現(xiàn)了全部項目外部環(huán)境因素對公共租賃房PPP項目特許定價仍有著重要的影響作用。

在所有因素總排序中，政府因素中的政策支持、政府的補(bǔ)貼能力以及政策穩(wěn)定性與連續(xù)性均位列前十，從而決定了政府在所有主因素中影響權(quán)重最大。當(dāng)然這也跟眾多學(xué)者重點研究的政策及補(bǔ)貼等主要因素有所契合。因為政策支持與保障才是推動特許定價工作進(jìn)行的根本動力，但是政府方面其他的因素如風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制等對特許定價的影響權(quán)重排序也比較靠前，均體現(xiàn)了政府對公共租賃房PPP項目特許定價的關(guān)鍵影響作用；私營部門因素中的資金成本、公共租賃房質(zhì)量、企業(yè)管理能力也都排在前十，雖比政府個別因素較低，但也決定了私營部門對特許定價的重要影響作用。畢竟成本、質(zhì)量和管理水平?jīng)Q定了項目產(chǎn)品的基本定價；公共租賃房PPP項目的特許定價既要反映項目的基本特征，也要適當(dāng)?shù)陀谑袌鲎赓U價格。因此項目與市場因素中的項目開發(fā)與運營成本因素這一最根本的經(jīng)濟(jì)特征以及租賃市場租金因素對特許定價的影響權(quán)重均比較大，分別排到第7和第8；公眾作為公共租賃房項目的服務(wù)目標(biāo)和受益對象，其被保障效果的好壞標(biāo)志了項目的成功與否。因此公眾方面雖然只有三個因素，但其中公眾的支付能力與需求2個因素的影響權(quán)重都排在前十，成為特許定價不得不考慮的重要因素；貸款利率、社會福利水平以及法律體系完善程度分別代表了不同方面的外部環(huán)境對公共租賃房PPP項目特許定價的影響程度。雖然外部環(huán)境各個因素影響權(quán)重不高，但卻是全面進(jìn)行特許定價工作所必須考慮的，否則將不利于保證特許定價的合理性和穩(wěn)定性。

5 結(jié)論與建議

本文通過定性和定量分析，全面而具體地分析了公共租賃房PPP項目特許定價的影響因素，揭示了政府、私營部門、項目與市場等因素對特許定價的重要作用。為了促使公私雙方盡可能制定合理的特許價格，推動公共租賃房PPP項目的可持續(xù)發(fā)展，本文提出以下幾點建議。

其一，政府應(yīng)加強(qiáng)政策體系建設(shè)，建立良好的政企合作關(guān)系。

政府需發(fā)揮關(guān)鍵的領(lǐng)導(dǎo)管理作用，對整個公共租賃房PPP項目特許定價工作“保駕護(hù)航”。而建立完善的政策保障體系、提供全方位的政策支持，是政府吸引民間資本進(jìn)行投資建設(shè)的首要工作。然后政府與私營部門需通過公平協(xié)商與談判，充分考慮特許定價所反映的各自利益和風(fēng)險分擔(dān)，當(dāng)然這時需要雙方建立良好的合作伙伴關(guān)系，彼此信任、互相監(jiān)督，從而提高雙方洽談效率，促進(jìn)特許定價工作的順利進(jìn)行。

其二，設(shè)立專項調(diào)研小組，充分考察各項特許定價影響因素。

因影響公共租賃房PPP項目的因素復(fù)雜，對其全面分析所消耗的人力物力資源比較多，而且其中某些因素的考察過程也會比較復(fù)雜，從而增加了特許定價工作的難度。因此，為在我國全面推進(jìn)公共租賃房PPP項目的建設(shè)，政府可以成立專門的調(diào)研小組，在日常工作和跟進(jìn)項目時充分考察各項影響特許定價的因素，而不僅僅在特許定價工作需要時才花費大量的時間和精力去單獨考察。設(shè)立專門的特許定價專項調(diào)研小組，有助于充分發(fā)揮成員的專業(yè)效用，提高工作效率，盡可能實現(xiàn)特許定價的利益均衡性和社會公平性。

其三，重視日常對項目外部環(huán)境變化的跟蹤記錄和分析。

由以上分析可知，項目外部環(huán)境對公共租賃房PPP項目特許定價具有重要影響作用，但對這些影響因素的考察不應(yīng)是有特許定價工作時才去進(jìn)行。即使當(dāng)前沒有公共租賃房PPP項目的建設(shè)工作，政府也需重視日常經(jīng)濟(jì)社會等外部環(huán)境的變化情況并做好相關(guān)的跟蹤記錄與分析。政府也可以建立一個外部環(huán)境影響因素數(shù)據(jù)庫，從而方便每個公共租賃房PPP項目或者是其他類似項目建設(shè)時，能夠及時得到相關(guān)數(shù)據(jù)對特許定價的影響情況并進(jìn)行分析，避免將項目與外部環(huán)境分離而導(dǎo)致特許價格的不合理。

其四，積累經(jīng)驗，逐步完善特許定價機(jī)制。

現(xiàn)階段我國公共租賃房PPP項目還屬于新興事物，對特許定價的理論研究并不成熟，影響因素的研究也還不完善。本文雖從政府、私營部門、公眾、項目與市場、經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境、政治法律環(huán)境6個方面較為系統(tǒng)地分析了公共租賃房PPP項目特許價格的影響因素，但仍不夠完善詳盡。因此政府還需借鑒并積累大量的國內(nèi)外類似項目特許定價方面的工作經(jīng)驗，取長補(bǔ)短，不斷完善特許定價機(jī)制，以期促進(jìn)公共租賃房PPP項目的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)社會的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展。

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