商業(yè)地產(chǎn)餐飲商鋪租金的影響因素分析

張仕廉　王夢夢

摘要：餐飲已成為降低商業(yè)地產(chǎn)商鋪空置率的重要角色。商業(yè)地產(chǎn)餐飲商鋪租金影響因素眾多，對商鋪租金的影響因素進行梳理歸納，以重慶市沙坪壩商圈餐飲商鋪為研究對象，構(gòu)建特征價格模型對餐飲商鋪租金與影響因素之間關(guān)系進行定量研究，從而為餐飲商鋪租金確定提供科學參考和依據(jù)。研究結(jié)果表明：商鋪可達性、商鋪樓層、商鋪裝修及設(shè)施和商鋪面積會對餐飲商鋪租金產(chǎn)生顯著影響，餐飲商鋪租金與建筑年代、商鋪層高之間非線性相關(guān)；同時發(fā)現(xiàn)餐飲商鋪面積越大，租金水平越高。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；餐飲商鋪；租金；特征價格模型

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2018）02-0062-69 收稿日期：2018-01-03

伴隨著住宅市場政策的加緊，開發(fā)商逐步從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)，2007-2016年全國商業(yè)地產(chǎn)投資每年增長20%左右，正處于發(fā)展井噴期。與此同時，受消費習慣變革的沖擊，多地大型購物中心關(guān)店率提升，商業(yè)地產(chǎn)空置率也在不斷增加。隨著居民收入的提升，體驗性業(yè)態(tài)開始受到大眾青睞，尤其是餐飲能增加消費者的停留時間，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)引入餐飲業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)態(tài)已成為降低商業(yè)地產(chǎn)空置率的重要角色。但餐飲商鋪租金的影響因素眾多，租賃雙方常常對這些因素的判斷不一致，影響租金的達成，導致有些餐飲機構(gòu)不愿入駐。因此，研究餐飲業(yè)態(tài)商鋪租金的影響因素，對合理確定租金水平就顯得尤為重要。

目前，國內(nèi)外對商鋪租金的研究不多，聶沖對長三角和珠三角部分城市購物中心商鋪租金從區(qū)位特征、建筑特征、商鋪特征和租約特征四大維度構(gòu)建了特征價格模型；Carter & Vandell采用特征價格模型利用9種不同的零售商鋪來評估非主力店的租金；楊琦峰等對城市地鐵商鋪租金從日均客流量、有效客流量率、商鋪捕獲率、客單價等四個因素進行分析研究。這些研究多偏向于定性分析，商鋪租金影響因素較宏觀，未區(qū)分商鋪業(yè)態(tài)，將所有商鋪業(yè)態(tài)籠統(tǒng)地放在一起進行研究，目前商業(yè)地產(chǎn)租金影響因素的定量研究尚不完善。為此，本文將在前人研究的基礎(chǔ)上，選取商鋪業(yè)態(tài)中的餐飲，進行商鋪租金更微觀層面的影響因素分析。首先采取文獻研究和調(diào)研相結(jié)合，梳理和歸納出餐飲商鋪租金的影響因素，識別出主要影響因素；其次基于搜房網(wǎng)和調(diào)研的相關(guān)數(shù)據(jù)，構(gòu)建影響餐飲商鋪租金的特征價格模型，運用回歸分析等統(tǒng)計分析方法進行相關(guān)檢驗，識別出餐飲商鋪租金的微觀影響因素并分析相關(guān)性。

1 因素選取

1.1 因素初選

住宅價格特征影響因素一般包含建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征，本文商鋪租金的影響特征包含商圈特征、鄰里特征、商鋪特征和租約特征。餐飲商鋪租金的影響因素很多，根據(jù)文獻梳理及結(jié)合實際調(diào)研歸納影響因素如表1所示。

通過文獻及調(diào)研進一步分析得知，餐飲商鋪租金影響因素主要包括消費能力、站場數(shù)量（包括輕軌站/地鐵站/公交站/停車場）、商鋪面積、鄰里商鋪業(yè)態(tài)、商鋪樓層、商鋪可見性、商鋪可達性、商鋪裝修及設(shè)施、建筑年代、商鋪層高等。

1.2 因素確定

商鋪作為不動產(chǎn)，其租金的影響因素應結(jié)合商鋪所在區(qū)域來確定。本次研究以重慶市五大商圈之一的沙坪壩商圈為研究范圍。由于沙坪壩區(qū)是重慶市的科教文化中心，商圈及周邊有多所重慶排列靠前的大學和中學，大中學生較多，學生消費水平低，區(qū)域以大眾化餐飲為主，本次研究暫不考慮消費能力。輕軌站/地鐵站/公交站/停車場的數(shù)量決定了到達商鋪周邊的人流，其中有多少能被商鋪吸引，這與站場到商鋪的距離或所花費的時間有關(guān)；可見性與吸引消費者關(guān)注密切，而可見性又分為外部可見性和商鋪內(nèi)部可見性，但在電子信息發(fā)達的今天，不管是外部還是內(nèi)部可見性，其最終都反映在可達性上。因此，將站場和可見性因素統(tǒng)一并入可達性因素中考慮。鑒于數(shù)據(jù)可得性，本文將選取商鋪面積、商鋪樓層、商鋪可達性、商鋪裝修及設(shè)施、建筑年代、商鋪層高等六個餐飲商鋪租金的影響因素進行實證研究。

① 商鋪面積：商鋪租賃合同上約定的商鋪規(guī)模。

② 商鋪樓層：商鋪租賃合同上載明的商鋪所處樓層。考慮到研究的普適性，本文暫未考慮高層和超高層觀景餐飲商鋪。

③ 商鋪可達性：即商鋪周邊輕軌站/地鐵站/公交站/停車場等到達商鋪的交通距離平均數(shù)或到達時間，本文采用到達時間。

④ 商鋪裝修及設(shè)施：包括商鋪外部裝飾、內(nèi)部公共區(qū)域裝飾、商鋪單元內(nèi)部裝飾和為餐飲業(yè)態(tài)提供配套的設(shè)施（消防、排煙排氣排污、供水供電、電梯、垃圾間）。由于商鋪單元內(nèi)部裝飾通常是承租人根據(jù)自己需要自行負責。因此，本文所指的“商鋪裝修及設(shè)施”僅指商鋪外部裝飾、內(nèi)部公共區(qū)域裝飾的標準以及為餐飲業(yè)態(tài)提供配套設(shè)施的完善性，具體標準應符合規(guī)范要求。

⑤ 建筑年代：指商鋪實際開發(fā)建成的日期。建筑年代不同的商鋪風格不同。

⑥ 商鋪層高：指商鋪地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。商鋪的層高標準應符合規(guī)范要求。

2 研究假設(shè)與模型確定

2.1 研究假設(shè)

假設(shè)1：租用面積較大的餐飲商鋪意味著承租人更具有砍價能力，更容易獲得較多的租金優(yōu)惠，因此面積較大的餐飲商鋪租金水平可能會更低。

假設(shè)2：商業(yè)地產(chǎn)一般將餐飲業(yè)態(tài)置于最難招商的頂層，借此增加人流的停留時間，拉動其他業(yè)態(tài)的消費。客流量隨樓層增加而減少，很多租戶不愿選擇高樓層，因此低樓層商鋪租金水平會較高。

假設(shè)3：餐飲種類和選擇越來越多，消費者一般會選取可達性高的餐飲商鋪。因此商鋪位置越好，可達性越高，客流量越大，租金水平相對越高。

假設(shè)4：餐飲商鋪的外部和內(nèi)部公共區(qū)域裝修標準越高，配套設(shè)施越完善合理，越能滿足租戶經(jīng)營風格的要求，對租戶也就越有吸引力，租金水平越高。

假設(shè)5：年代久遠的餐飲商鋪周邊可能更有商業(yè)氛圍，配套設(shè)施更完善，知名度更高，因此年代越久遠的商鋪租金水平可能會越高。

假設(shè)6：餐飲商鋪層高過低會壓抑，不能給消費者營造舒適的就餐環(huán)境，層高越高可改造性越好，因此租金水平可能會相對越高。

2.2 模型確定

將餐飲商鋪租金作為因變量Y，商鋪面積X1、商鋪樓層X2、商鋪可達性X3、商鋪裝修及設(shè)施X4、建筑年代X5、商鋪層高X6作為自變量。

特征價格模型能夠有效揭示商品價格與各特征屬性之間的關(guān)系，每一個屬性都有相對應的特征價格，即消費者愿意為其支付的價格，商品價格即為這些內(nèi)在特征價格的集合。特征價格模型被引入房地產(chǎn)定價后，國外一般用特征價格模型進行房地產(chǎn)住宅價格的實證研究，因為其商鋪標準化程度高，而國內(nèi)商鋪特征各不相同，其租金確定適用特征價格模型。目前特征價格函數(shù)形式?jīng)]有統(tǒng)一的定式，學者根據(jù)實際情況和具體數(shù)據(jù)來確定函數(shù)形式，一般初步設(shè)定線性函數(shù)形式，在計算過程中不斷修正，使之對樣本數(shù)據(jù)具有較好解釋力和擬合性。國內(nèi)外學者在研究租金時絕大多數(shù)采用線性函數(shù)、對數(shù)函數(shù)、半對數(shù)函數(shù)等特征價格模型，其中對數(shù)函數(shù)要求變量值非0，而本文中有變量（商鋪裝修及設(shè)施）采用虛擬變量量化，因此本文擬初步選取特征價格模型中的線性函數(shù)、半對數(shù)函數(shù)形態(tài)對餐飲商鋪租金影響因素分別進行實證研究。

①線性模型

Y=β0+β1X1+β2X2+…+βnXn （1）

②半對數(shù)模型

lnY=β0+β1X1+β2X2+…+βnXn

（2）

式中，β0為線性模型的常數(shù)項，β1、β2、…βn分別為線性模型中X1、X2、…Xn系數(shù)；β0為半對數(shù)模型的常數(shù)項，β1、β2、…βn分別為半對數(shù)模型中X1、X2、…Xn系數(shù)。

對方程中各個租賃特征求偏導數(shù)，可得到每個特征的租賃價格，即方程中相對應的系數(shù)。

=βi （i=1，2，…，n） （3）

3 實證分析

3.1 數(shù)據(jù)獲取及量化

由于受到數(shù)據(jù)不充分的限制，關(guān)于商鋪租金的實證分析較少；又因商鋪租金涉及到商業(yè)機密，十分敏感，進一步增加了數(shù)據(jù)收集的難度。為實證分析餐飲商鋪租金與影響因素之間的關(guān)系，本文分析的數(shù)據(jù)來源于房搜網(wǎng)和重慶市沙坪壩商圈調(diào)研收集整理所得的數(shù)據(jù)，為基于橫截面數(shù)據(jù)的實證研究。

根據(jù)餐飲商鋪自變量的量化方式，相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取分為三種情況：

①直接采用商鋪特征變量的實際數(shù)值。該方法比較簡單，操作性較強，同時也能客觀地反映變量。如商鋪面積、樓層、層高等變量。

②采用間接數(shù)據(jù)來測量，此類變量主要是商鋪可達性、建筑年代。

商鋪可達性采用從輕軌站/地鐵站/公交站/停車場至商鋪的到達時間來體現(xiàn)，單位為分鐘，用時越少可達性越好。到達時間的測量為：商鋪附近的輕軌站/地鐵站/公交站/停車場到商鋪的步行時間（步速為90m/min，電梯為正常使用狀態(tài)），在10分鐘內(nèi)，取這些站場到商鋪的平均時間；步行時間超出10分鐘的，取這些站場到商鋪時間的最少者。

建筑年代采用房齡（建筑建成年數(shù)）來測量。

③采用虛擬變量進行量化（有為1，無為0）是商鋪裝修及設(shè)施。“外部和內(nèi)部公共區(qū)域裝修”可用“高”和“低”來表達，“配套設(shè)施”則用“完善”和“不完善”來表達。為此，本文統(tǒng)一用“有”和“無”表達“商鋪裝修及設(shè)施”。“有”表示“有較好的外部或內(nèi)部公共區(qū)域裝修和較完善的配套設(shè)施”；“無”表示“缺乏較好的外部或內(nèi)部公共區(qū)域裝修和較完善的配套設(shè)施”。

數(shù)據(jù)的量化方式及預期相關(guān)性如表2所示。

3.2 模型計算

半對數(shù)模型與線性模型采用的變量一樣，并使用同樣的樣本數(shù)據(jù)進行擬合，只是半對數(shù)模型將因變量Y進行了對數(shù)變換。在Eviews中選取普通最小二乘法分別對線性模型、半對數(shù)模型進行檢驗。線性模型、半對數(shù)模型的檢驗結(jié)果數(shù)據(jù)統(tǒng)計與匯總?cè)绫?所示。

3.3 結(jié)果分析

3.3.1 檢驗分析

半對數(shù)模型變量X2、X3、X6系數(shù)符號均與預期符號一致。線性模型僅變量X2通過t檢驗，對數(shù)線性模型中變量t檢驗X5、X6實際顯著水平概率值太大（>10%），不能通過統(tǒng)計檢驗，變量X1、X2、X3、X4均在5%顯著水平下通過檢驗，經(jīng)調(diào)整的R2為0.902。整體而言，半對數(shù)模型優(yōu)于線性模型，具有很好的擬合性和較強的解釋力。

3.3.2 結(jié)果說明

檢驗結(jié)果顯示：|β3|>|β4|>|β2|>|β1|，即商鋪可達性對餐飲商鋪租金水平影響最大，其次是商鋪裝修及設(shè)施、商鋪樓層、商鋪面積，建筑年代、商鋪層高對餐飲商鋪租金水平的影響相對較弱。

①租金水平與餐飲商鋪面積X1正相關(guān)，與預期不一致，可見餐飲商鋪面積越大，租金水平越高。可能有以下兩個原因：a，餐飲商鋪面積越大，可改造性相對較強，較容易實現(xiàn)風格轉(zhuǎn)換；b，餐飲商鋪自身規(guī)模越大，商鋪可見性越好，也意味著更豐富的產(chǎn)品選擇，越能夠吸引顧客。

②租金與餐飲商鋪樓層X2負相關(guān)，與預期一致，位于低樓層的商鋪租金反而更高。說明了兩方面：一方面，把顧客從低樓層引向較高樓層并不容易，客流量少，租戶不愿意選擇高樓層，因此低樓層商鋪較高樓層同類商鋪租金會較高；另一方面，低樓層商鋪做餐飲可能會影響到購物中心或商場的整體氛圍與環(huán)境，降低檔次，同時給奢侈品等彈性需求會帶來強烈沖擊，不利于商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)組合和長期運營，因此位于低樓層的餐飲商鋪租戶會支付較高租金。

③租金水平與到達時間負相關(guān)，即與餐飲商鋪可達性X3正相關(guān)，與預期一致。周邊交通越便捷、可達性越好的餐飲商鋪，通常其客流量也越大，收益越好，因而餐飲商鋪的租戶需要支付更高的租金。

④租金水平與餐飲商鋪裝修及設(shè)施X4負相關(guān)，與預期不一致，有較好商鋪裝修及設(shè)施的餐飲商鋪租金反而低于缺乏較好商鋪裝修及設(shè)施的。究其原因，可能是不同餐飲類型對商鋪裝修要求差異很大，開發(fā)商進行的統(tǒng)一外部和內(nèi)部公共區(qū)域裝修可能滿足不了租戶的個性化需求，商鋪內(nèi)外部裝修風格不統(tǒng)一，因此餐飲商鋪租戶更愿選擇商鋪相鄰外部或內(nèi)部公共區(qū)域可改造裝修的餐飲商鋪，以利根據(jù)具體經(jīng)營風格等進行特色裝修。

⑤租金水平與餐飲商鋪的建筑年代X5、商鋪層高X6之間并非是簡單的線性關(guān)系。根據(jù)樣本數(shù)據(jù)分別做出餐飲商鋪租金與建筑年代、商鋪層高的散點圖如圖1、圖2所示。

由圖1得知，建筑年代在2008-2012年的餐飲商鋪相對2000-2008年和2012-2017的餐飲商鋪租金較低。建筑年代久遠的商鋪（不考慮年久失修商鋪）周邊配套較為成熟，具備一定的知名度或文化底蘊，能夠保證一定客流量，因此餐飲商鋪租金會較高；而新建商鋪功能較完善，可改造性強，商鋪容易實現(xiàn)風格變換，對消費者具有極大吸引力，因此新建餐飲商鋪租金會較高；而建筑年代處于中間的商鋪可能缺乏一定的知名度或歷史感，商鋪周邊的功能可能還不夠完善，因此餐飲商鋪租金相對較低。

由圖2得知，層高在4.8-5.1米的餐飲商鋪租金較高，層高更高或更低的餐飲商鋪租金普遍較低，說明此高度范圍內(nèi)的餐飲商鋪更容易為消費者營造舒適的就餐環(huán)境。更高層高的餐飲商鋪出現(xiàn)租金較低的現(xiàn)象，可能不是更高層高餐飲商鋪的租金較低，而可能是由于更高層高的餐飲商鋪可進行樓層分割，可改造性強，能充分利用商鋪空間，可利用面積增加，因此顯現(xiàn)的單位可利用面積租金不高，但這并不是原餐飲商鋪建筑面積的租金水平。

4 啟示

4.1 對出租人而言

餐飲商鋪租金是各種因素綜合作用的結(jié)果，出租人在確定租金時需要識別一系列影響因素，可以根據(jù)重要性賦予不同權(quán)重。應充分考慮餐飲商鋪的具體位置，對不同位置的餐飲商鋪收取差異化租金。對交通便捷、可達性高的餐飲商鋪，租金水平可高些。出租人可以根據(jù)商鋪裝修及設(shè)施與餐飲品牌的匹配程度來收取租金。

4.2 對承租人而言

①為了餐飲品牌運營穩(wěn)定性，承租人應選擇首層外的較低樓層商鋪，性價比高，可達性好，客流量大。②餐飲一般要選擇交通便捷、人流量大的商鋪，但也需考慮餐飲品牌和周邊客戶群體的消費能力是否匹配，餐飲品牌是否具有較強的顧客吸附力，否則再大的客流都是過客。餐飲商鋪位置固然重要，但后期的運營和宣傳也必不可少。③盡量選擇裝修及設(shè)施簡單的餐飲商鋪，可以根據(jù)自身餐飲品牌風格進行特色化裝修，避免不必要的前期投入；或者選擇與餐飲品牌風格匹配度較高的商鋪裝修及設(shè)施，稍加改造在短時間內(nèi)便可以營業(yè)。④租戶選擇建筑年代久遠的商鋪，可結(jié)合當?shù)匚幕厣蛟熘黝}餐飲，在保證人氣的同時更能滿足現(xiàn)代人的情懷；選擇可改造性強的新建商鋪發(fā)展?jié)摿Υ螅菀状蛟旄囡L格的主題餐廳。⑤租戶可以選擇較高層高的商鋪進行樓層分割，上層儲物，可以充分利用空間。

4.3 對開發(fā)商而言

為了降低商鋪的空置率，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應規(guī)劃選址在交通便捷的區(qū)域，商鋪設(shè)計采用合適層高，不要統(tǒng)一規(guī)劃商鋪裝修及設(shè)施。開發(fā)商前期的投入最終都會體現(xiàn)在租金上，水漲船高，導致商鋪租金高于市場平均水平或租戶預期水平，未來品牌招商的難度增加，商鋪空置率較高，造成開發(fā)商資金難以快速回籠。餐飲對商鋪裝修及設(shè)施要求較高，除了裝修風格要與自身品牌相符，還會追求個性化特色化的設(shè)施配置。拆除重裝餐飲風格不符的商鋪裝修及設(shè)施，無疑會造成資源浪費、租戶前期投入增加，這對強勢品牌餐飲影響較小，卻是盈利微弱商鋪的重要控制對象。因此，專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在店鋪設(shè)計開發(fā)、招商運營中應合理安排餐飲商鋪業(yè)態(tài)比例，可針對餐飲商鋪租戶個性化需求制定菜單式裝修及設(shè)施配置方案。

5 結(jié)論

本次研究得出以下幾個結(jié)論。

研究表明商鋪可達性、商鋪樓層、商鋪裝修及設(shè)施和商鋪面積等因素會對餐飲商鋪租金產(chǎn)生顯著影響，對出租和承租人確定租金水平具有指導意義；商鋪建筑年代和商鋪層高對餐飲商鋪租金影響較弱，餐飲商鋪層高的設(shè)置可為開發(fā)商商鋪設(shè)計提供參考。

本次研究對分散在相關(guān)文獻中商鋪租金的影響因素進行了梳理歸納，并結(jié)合餐飲業(yè)態(tài)選取商鋪面積、商鋪樓層、商鋪裝修及設(shè)施、商鋪可達性、建筑年代、商鋪層高等影響因素，基于特征價格模型中的半對數(shù)函數(shù)形態(tài)進行實證研究，實現(xiàn)了對餐飲商鋪租金的影響因素量化計算，模型具有解釋力。

數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)，具有很大的偶然性，沒有考慮其租金變動，之后研究可加入時間期限；本次研究基于重慶市沙坪壩商圈，對其他城市雖有一定的借鑒性，但可能不具備一定的適用性。因此，可結(jié)合具體研究對象的數(shù)據(jù)來源，設(shè)置有針對性的變量進行分析。

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