影響我國房地產價格因素的綜合分析

摘 要：隨著房地產業的高速發展，其在國民經濟上的地位日益提高，已經成為了國民經濟的支柱產業。經濟發展帶動了房地產業的繁榮，房地產業的發展反過來又對經濟發展具有積極的影響。然而，中國房地產業還尚未成熟，房價持續上漲的問題是目前最為熱門的話題。政府也對此進行了宏觀調控。文章從成本、人口、經濟及社會角度對房地產價格影響因素進行定性分析。提出對抑制房價上漲的政策建議，使我國房地產業能夠健康穩定的發展，從而帶動經濟持續穩定的發展。

關鍵詞：房地產價格 房地產業 影響因素 措施建議

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）11-048-02

改革開放以來，特別是20世紀末頒布的《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》這一制度改革以來，我國經濟體制發生了深刻的變化，國民經濟取得了非凡的發展，城鎮居民對住房有了進一步的觀念意識，在住房分配貨幣化、住房供給商品化和住房供給社會化的住房新體制下，我國房地產業得到快速發展，引導著整個經濟體系，成為了國民經濟的先導性產業。但是房地產市場的快速發展，使我國房地產價格持續走高，而且房價的上漲速度也日益加快，已經超過了城鎮居民收入的增長速度。這也帶動了住房需求的提高，使住房消費占我國城鎮居民消費的比重越來越高。據國家統計局2016年4月份全國住宅房銷售價格變動情況統計，在70個城市中，新建商品住宅房的價格比3月份下降的城市僅有5個，而價格比3月份上升的城市有65個。房地產業突飛猛進的發展，使國民經濟高度依賴于房地產業，而且房價居高不下的經濟現象引發了一系列問題。

一、影響房地產價格因素的分析

（一）成本因素

1.土地成本。土地成本作為房地產開發成本的重要組成部分，土地價格的變動對房地產價格的變動有著強烈的關聯性，即土地價格的變動必然會導致房地產價格的變化。我國經濟的高速發展帶動了城鎮化水平的提高，這一提高又對土地需求產生了積極影響，增加了人們對土地的需求。因土地的供給彈性相當小，這會使有限的土地資源日趨稀缺，導致土地價格持續上漲，進而導致房價的上漲。

2.建筑安裝成本。建筑安裝成本是指在房屋施工中所產生的設備購置費用和管理費用。我國經濟的高速發展加快了房地產業的優化升級，使得用更優質的建筑原材料提高房屋的質量，滿足那些生活水平日益得到改善的人們的品質要求，這便提高了建筑安裝成本，即生產成本，從而帶動了房價的上漲。

（二）人口因素

1.人口數量。我國雖然放慢了人口增長的速度，但其總數依然在增加，這會給房地產業施加更多的壓力。人口數量的增加直接影響著住房需求量的增加，而在短期內土地供給是完全無彈性的，這會打破需求與供給兩者之間的均衡，也就必然導致房地產價格的上漲。

2.人口素質。經濟的發展提高了中低收入人群的消費水平，而中低收入人群作為最大的消費群體，隨著自身經濟狀況得到日益的改善，整體上的綜合素質水平提高到更高一層次。人們的生活條件越來越得到改善，人們對最基本的衣食住的要求理所當然地也會越來越提高。人們更偏向于住在一個保障社區治安、健全綠化設施的住宅區。這便提高了房屋開發成本以及建筑成本，進而導致房價的上漲。

（三）經濟因素

1.居民收入。根據凱恩斯的消費理論可知，消費隨著收入的增加而增加，隨著收入的減少而減少，即消費與收入兩者之間存在正相關關系。經濟的高速發展帶動了個人可支配收入的增加，從而相應地增加了消費需求。由于每個人的收入水平都是不同的，在同樣的住房價格下，每個人的承受程度不同，必然導致存在不同的住房需求。一般，高收入人群的邊際消費傾向（MPC）低，收入的增加對房地產的需求的影響不明顯，但這些人會以投機的目的進行土地拍賣，從事房地產的投資，這會使房價飛漲。而中低收入人群的邊際消費傾向（MPC）較大，收入的增加必然會導致消費的增加，他們希望居住在比現階段條件更好的房屋，自然就會偏好房地產成本更高的住宅房，這必然會使房價上漲。

2.利率。我國房地產開發企業的自有資本在全部資本中所占的比例大致是30%～40%，其余的是金融系統融資、外資和購房者的預付款。利率作為資金的服務價格，對房地產的需求具有一定的影響，從而使房地產價格發生一定的變動。根據西方經濟學相關理論，對于一般人來說，利率的上升意味著人們更偏向于把資金存放在銀行，而不是拿出來消費，這時抑制了人們的消費需求，對房地產的需求也就會有所減少。而相反，利率的下降會刺激消費，進而增加購房需求。對于房地產投資者來說，投資決定于利率和資本邊際效率，而資本邊際效率遵循效益遞減規律。當利率低于資本邊際效率時，進行投資是有利的，所以這時投資者會增加投資力度。反之，當利率高于資本邊際效率時，進行投資是不利的，所以這時投資者也就縮減開支。即投資與利率反方向變動，投資與資本邊際效率正方向變動。

3.國內生產總值。國內生產總值（GDP）是指在一個國家或者一個地區這一范圍內，在一定時期通過投入一定的生產要素所生產的全部最終產品的市場價值。最終產品包括物品和勞務，它是檢驗一國經濟發展水平和綜合實力的重要指標。我國經濟的高速發展，加快了GDP增長速度，使GDP曲線隨著時間的推移越來越陡，進而相應地增大了對房地產的投資。

（四）社會因素

1.城鎮化水平。我國經濟發展水平的提高加快了城鎮化進程的步伐，帶動了城市化水平的提高。據國家統計局數據，1978年我國的城鎮化率只有17.9%，而2014年我國城鎮常住人口比上年末增加了1800多萬，城鎮化率達到54.77%，以年均增長1.02個百分點的速度穩步提高，而到2030年，城鎮化率將達到65%左右。

城市化率的提高主要體現在人口從農村流動到城市，從而使城市住房的需求增加，在房地產供給缺乏彈性的情況下，需求與供給這兩者之間存在嚴重的不平衡性，這必然會導致全國城市房地產價格的持續上漲，加重人們的住房壓力。endprint

2.社會治安。隨著人們生活條件的改善，對住房的要求也日益提高。除了對房屋實體的質量要求，還考慮到住房的周圍環境。住房附近有地鐵站、公交站等方便的交通設施，或者離學校、大型超市近，房價自然會上漲。而且小區全方位的設有保安設施，當然也會使房價上漲。相反，若在社區內發生危害人身安全的犯罪事件，引起居民的恐慌，會產生負面影響，導致房地產價格的下跌。

3.房地產投機。房地產投機是在房地產價格發生變化的時候所產生的差價來獲利的投資行為。不同于理論上的有效市場假說，通常只有極少數的人才能全面地掌握關于房地產的信息資源，即存在信息的不對稱性，所以一般對房地產的投機行為是非理性的。換句話說，人們對房地產未來價格的預期是非理性的，很多人往往高價買進低價賣出，而不是所謂的低價買進高價賣出，所以大多數人通過房地產投機是不能夠獲利的。目前，房地產投機的過度盛行，嚴重干擾了經濟社會的秩序，阻礙房地產業的健康發展，無法抵制房價的過度上漲，反而會加快房價的上漲速度。

二、應對的措施和建議

（一）土地方面的政策建議

增加土地供應面積是抑制房價上漲過快這一局勢的最直接的措施。首先必須改革政府包攬所有權力的現狀，提高土地供應制度的市場化程度。比如，土地規劃、土地審批以及土地出讓金收取等。并且制定強有力的法律依據來限制廣泛盛行的投機行為，抑制土地市場“地王”的現象，減少對投機的需求。

同時，要確保土地供應必須以普通商品住房為主，保障商品房土地供應面積的增加。由于我國中低收入者占社會的絕大部分，無法承受所謂“天價”的房地產價格，日益提高商品房空置率，導致房地產市場供求的嚴重失衡。就此，政府必須鼓勵加大對經濟適用房和廉價出租房的建設力度，適當減少高檔公寓、別墅等建筑成本高的房地產，降低中低收入消費群的購房承受壓力，給他們提供更為實際的幫助。

（二）金融方面的政策建議

貨幣政策影響著房地產價格傳導途徑，政府面對著房價異常上漲的現象，一般會采取提高利率等緊縮性的貨幣政策，但其效果不佳。原因在于，政府忽略了重要的前提條件。那就是，不能在全國范圍內都實行緊縮性的貨幣政策。由于房地產價格有著區域性的特性，所以根據不同城市應當采取不同措施。同時必須完善金融市場，加快推進利率市場化的改革進程，把市場資金的需求與供給作為基礎，在中央銀行基準利率的引導下，協調利率政策與匯率政策之間的相互作用，健全金融體系。

（三）社會方面的政策建議

隨著經濟的高速發展，人口越來越集中在大城市，這會越來越加重城市的壓力，導致城市飽和現象的日益嚴重。政府必須采取國家宏觀經濟調控政策，加快城鎮化進程，加強對城市邊緣的開發，分散聚集在市中心的人口。在近郊已建好的住房周圍建設公共設施、大型超市、地鐵公交站等，滿足居民的生活需求，吸引更多的住房購買者。通過緩解城市的壓力，改善城市嚴重的環境問題、交通堵塞問題，最重要的是能夠抑制城市購房的需求，從而穩定城市房價的上漲。

總之，要保持房地產業的良性穩步發展，政府應采取宏觀政策調控，對房地產市場的秩序加以規范。在房地產市場經濟自然協調下，適當干預市場運作。比如增加住宅商品房面積的供應，適當地提高住房貸款利率，調整貨幣供給量以及增加居民收入等。同時，要嚴格執行相關的法律法規，有力地抵制違法行為，維護房地產市場的正常運作，為房地產市場的健康穩定發展起到促進作用。

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（作者單位：延邊大學經濟管理學院 吉林延吉 133002）

[作者簡介：崔鈺雪（1994—），女，朝鮮族，吉林省延吉市人，本科學歷，學士學位]

（責編：玉山）endprint