商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金壓力及優(yōu)化管理策略研究

宋昊宸

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金經(jīng)營業(yè)務(wù)是影響企業(yè)綜合發(fā)展質(zhì)量的關(guān)鍵，而資金運(yùn)營壓力的有效明確與合理處置，是保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體經(jīng)營性活動的價值得到充分運(yùn)用的重點(diǎn)，本文針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)運(yùn)行過程中的實(shí)際壓力特點(diǎn)，對主體資金壓力的優(yōu)化控制措施進(jìn)行了明確制定，對提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金壓力管理控制質(zhì)量，具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；資金壓力；優(yōu)化策略

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都涉及到諸多資金的支出，因此，保證資金壓力得到有效的緩解，是提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)整體質(zhì)量的關(guān)鍵，也是目前很多商業(yè)地產(chǎn)資金運(yùn)營人員高度關(guān)注的問題。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營工作存在的主要壓力

1.商品商業(yè)營運(yùn)資金管理工作存在壓力

目前，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然將商品商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)作為維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最有效因素，卻缺乏對商品商業(yè)營運(yùn)管理客觀狀態(tài)的調(diào)查，這就使得一些商品商業(yè)在開展管理性質(zhì)工作的過程中，難以完整的憑借營運(yùn)資金管理控制工作的方式進(jìn)行資金營運(yùn)壓力調(diào)查，部分經(jīng)營工作存在忽視資金營運(yùn)細(xì)節(jié)的問題。因此，商品商業(yè)從當(dāng)前營運(yùn)資金的管理具體狀況來看，存在著較大的資金償還壓力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多難以對商品商業(yè)資金營運(yùn)的大環(huán)境施加足夠的影響，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)很容易在財務(wù)危機(jī)等一系列因素影響下產(chǎn)生對現(xiàn)有資金款項(xiàng)的不良反應(yīng)。雖然當(dāng)前很多上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以憑借規(guī)模性優(yōu)勢對資金償還利率實(shí)施必要的控制，但很多企業(yè)依然在固定款項(xiàng)的使用發(fā)展方面對借款活動進(jìn)行科學(xué)的設(shè)置，造成很多項(xiàng)目款項(xiàng)無法對經(jīng)濟(jì)資源運(yùn)營周期進(jìn)行合理有效的控制。目前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營運(yùn)資金領(lǐng)域普遍存在資金周轉(zhuǎn)日期較長的特點(diǎn)，這就使得很大一部分資金的運(yùn)作難以與資本償還能力進(jìn)行合理對應(yīng)，也很難在債務(wù)處置方面通過資本支付等手段，對資金成本的控制時間進(jìn)行合理設(shè)計，造成很大一部分股東難以有效利用現(xiàn)有投資渠道進(jìn)行上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)控制，造成營運(yùn)資金不能適應(yīng)上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)付要求。

2.資金運(yùn)營渠道管控機(jī)制尚不完善

目前，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并沒有將資金運(yùn)營業(yè)務(wù)的渠道管理工作進(jìn)行有效的處理完善，這就使得一些資金管理的具體業(yè)務(wù)很難憑借常規(guī)業(yè)務(wù)體系的管控特點(diǎn)進(jìn)行有效的管控機(jī)制建設(shè)，很大程度上降低了資金營運(yùn)控制工作的實(shí)際價值。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的采購業(yè)務(wù)渠道和生產(chǎn)渠道等因素都會影響到企業(yè)的資金運(yùn)營效率，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營銷業(yè)務(wù)渠道也會直接構(gòu)成成本的提升。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行貨幣資金管控的過程中，并不能在資金完整運(yùn)行的程序內(nèi)對資金的交易性特點(diǎn)實(shí)施分析，使得很多資金僅僅可以憑借現(xiàn)金流的優(yōu)勢進(jìn)行資金支出，難以適應(yīng)現(xiàn)有資金的交易活動要求，最終造成很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)僅僅可以按照當(dāng)前的資金余額特點(diǎn)進(jìn)行資金運(yùn)行模式的調(diào)整和控制，難以從根本上適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理要求，使得大量處在營運(yùn)狀態(tài)的資金出現(xiàn)較大程度的波動。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金分類措施不健全

目前，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并沒有使用資金分類設(shè)計的方式適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金管理控制方案的建設(shè)，使得一些資金管理業(yè)務(wù)的推進(jìn)很難有效的結(jié)合資金分類控制業(yè)務(wù)的特點(diǎn)進(jìn)行有效的壓力分析，難以保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以憑借資金分類管控體系的特點(diǎn)進(jìn)行壓力因素的有效排除處理。一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏對資金運(yùn)營特點(diǎn)的深入研究，使得部分決策人員雖然在主觀意愿方面具備與項(xiàng)目資金管控業(yè)務(wù)的重視，卻難以有效的憑借商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營性業(yè)務(wù)過程中的各類技術(shù)要素實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目資金管理控制措施的細(xì)化處置，造成資金分類處置的價值無法得到實(shí)現(xiàn)。還有一些資金分類管理業(yè)務(wù)對時間要素的分析不夠深入，導(dǎo)致一些資金管理雖然完成了分類，卻難以充分適應(yīng)資金管控要素的優(yōu)化處置要求，很大程度上降低了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金營運(yùn)水平，不利于資金運(yùn)營壓力的有效控制。

4.資金運(yùn)用渠道設(shè)計缺乏科學(xué)性

目前，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然具備對營運(yùn)資金渠道進(jìn)行調(diào)整的能力，卻缺乏對資金運(yùn)營模式具體要求的關(guān)注，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然可以憑借財務(wù)指標(biāo)管理控制模式的實(shí)際要求進(jìn)行資金運(yùn)營渠道的優(yōu)化建設(shè)，卻降低了資金營運(yùn)壓力的操作管控水平，十分不利于商務(wù)業(yè)務(wù)機(jī)制在資金運(yùn)營過程中的合理控制。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏對資金運(yùn)營工作穩(wěn)定性的關(guān)注，并不能憑借資金運(yùn)營渠道的直接調(diào)節(jié)是吸納對資金運(yùn)營價值的優(yōu)化建設(shè)，降低了財務(wù)指標(biāo)控制工作水平。

5.對集團(tuán)資金處理應(yīng)用缺乏合理性

當(dāng)前，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在集團(tuán)資金調(diào)查研究的過程中，對于資金考察壓力的關(guān)注程度較低，使得一些集團(tuán)資金在進(jìn)行直接管理的過程中，難以憑借集團(tuán)資金優(yōu)化控制需要進(jìn)行調(diào)查管理機(jī)制的控制，難以保證集團(tuán)資金操作模式中的諸多阻力性因素可以在資金運(yùn)營價值得到明確的情況下得到運(yùn)用。部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在主體資金壓力控制領(lǐng)域缺乏對成本性質(zhì)資金調(diào)查體系的重視，客觀上降低了成本管理工作的一貫性，不利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金資源價值的直接優(yōu)化。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營壓力管理控制措施

1.強(qiáng)化對商品商業(yè)資金營運(yùn)壓力控制力度

主體性質(zhì)的資金營運(yùn)壓力控制業(yè)務(wù)必須適應(yīng)資金管理環(huán)境的優(yōu)化處置要求，首先，要強(qiáng)化對商品商業(yè)資金運(yùn)營業(yè)務(wù)客觀狀態(tài)的調(diào)查，結(jié)合資金償還的實(shí)際需求及特點(diǎn)，對商品商業(yè)資金運(yùn)營業(yè)務(wù)推進(jìn)過程中的資金價值管理控制細(xì)節(jié)進(jìn)行調(diào)查，使資金的管控業(yè)務(wù)可以較為完整的適應(yīng)營運(yùn)資金優(yōu)化控制要求，并保證資金營運(yùn)壓力的控制業(yè)務(wù)可以在資金管控措施得到明確的情況下得到優(yōu)化。在資金償還壓力控制方面，必須按照資金周轉(zhuǎn)日期特點(diǎn)進(jìn)行債務(wù)壓力分析，為降低營運(yùn)資金運(yùn)作壓力提供基礎(chǔ)條件。

2.提升資金運(yùn)營渠道管控機(jī)制水平

要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)處理主體資金運(yùn)營工作的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提升資金運(yùn)營管控機(jī)制操作質(zhì)量，并以此作為資金營運(yùn)業(yè)務(wù)運(yùn)行模式的一項(xiàng)優(yōu)化基礎(chǔ)，為資金管理控制業(yè)務(wù)的進(jìn)一步完善提供必要支持。此外，要針對資金營運(yùn)渠道的建設(shè)方案，對當(dāng)前的資金營運(yùn)成本進(jìn)行分析，完整的按照資金營運(yùn)業(yè)務(wù)體系的建設(shè)情況，對更多資金管理控制措施的價值進(jìn)行明確化處理，有效的保證更多資金管控工作能夠在現(xiàn)金流管理工作推進(jìn)的過程中得到合理設(shè)計處置。資金運(yùn)營渠道的設(shè)計還可以使用對外拓展的方式進(jìn)行資金壓力的轉(zhuǎn)化處置，保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以憑借與外部業(yè)務(wù)的結(jié)合處理更加全面的順應(yīng)資金運(yùn)營工作體系的建設(shè)要求，提高資金控制壓力管理水平。

3.對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金實(shí)施分類處置

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必須按照資金運(yùn)營方向的特點(diǎn)，對資金運(yùn)營壓力產(chǎn)生狀態(tài)下的項(xiàng)目資金控制方案予以研究，以便更多的項(xiàng)目資金管理控制措施可以憑借商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目資金操作運(yùn)行價值的明確化處置，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更加完整的適應(yīng)主體資金管理控制壓力的調(diào)整需要提供必要的支持。保證各類成本收益活動都能提升資金運(yùn)營活動的價值，并使成本控制業(yè)務(wù)可以與運(yùn)營性質(zhì)的資金取得一致，提高資金的固定時間段內(nèi)的運(yùn)營價值。在完成了基礎(chǔ)性成本支出之后，要按照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金運(yùn)營模式，對可以實(shí)施分類管控的因素加以調(diào)查，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要在這一過程中加強(qiáng)對后續(xù)資源浪費(fèi)模式的關(guān)注，尤其要加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)支出特點(diǎn)的關(guān)注，以便商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)財務(wù)活動都可以有效的結(jié)合業(yè)務(wù)經(jīng)營要求進(jìn)行設(shè)計，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)控制能力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行具體的資金營運(yùn)過程中，需要保證全部的資金都可以借助現(xiàn)有監(jiān)管體制的優(yōu)勢進(jìn)行監(jiān)管制度的構(gòu)建，結(jié)合資金運(yùn)營模式的分類特點(diǎn)，對監(jiān)管制度進(jìn)行細(xì)化，使重新進(jìn)行分類處置的項(xiàng)目控制要素可以將其價值適用于資金分類控制工作，并保證全部的監(jiān)管制度都能在財務(wù)資金的控制過程中得到合理應(yīng)用，以便上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金控制業(yè)務(wù)可以在項(xiàng)目資金分類管理體系的支持下得到處置，并提升資金賬戶管理過程中的資本借貸水平，進(jìn)一步充實(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金控制機(jī)制。

4.利用財務(wù)指標(biāo)對現(xiàn)有的資金運(yùn)營渠道實(shí)施完整的設(shè)置

首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對現(xiàn)有的資金運(yùn)營渠道實(shí)施完整的設(shè)置，使資金的運(yùn)營業(yè)務(wù)可以結(jié)合資金管理工作的具體要求，對企業(yè)的采購活動進(jìn)行技術(shù)層面的設(shè)計，使資金在財務(wù)指標(biāo)科學(xué)調(diào)節(jié)之下降低運(yùn)營壓力。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對已經(jīng)具備的資金管理機(jī)制進(jìn)行完整的研究，使企業(yè)的全部活動都能憑借生產(chǎn)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)進(jìn)行商務(wù)機(jī)制的構(gòu)建，以便企業(yè)可以對已經(jīng)具備的業(yè)務(wù)進(jìn)行營運(yùn)策略的控制，并保證商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

5.加強(qiáng)對現(xiàn)有集團(tuán)資金的關(guān)注和應(yīng)用

要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金壓力的考察情況，對集團(tuán)資金的運(yùn)用成本進(jìn)行調(diào)查，使集團(tuán)資金可以避免受到使用過程中各項(xiàng)阻力性因素的影響。在完成了高水平的資本控制之后，需要加強(qiáng)對現(xiàn)有集團(tuán)資金的關(guān)注，保證上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)資金短缺問題能夠在成本性資金的集中管理過程中得到有效的應(yīng)用，并不斷的適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性資金資源應(yīng)用要求，以便商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的降低運(yùn)營性質(zhì)的資金的不確定性，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在資金投入狀態(tài)下的資金控制水平。

三、結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性壓力的控制工作需要從資金管理角度展開業(yè)務(wù)設(shè)計，以此保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營價值。因此，針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金經(jīng)營壓力的特點(diǎn)進(jìn)行具體應(yīng)對措施的設(shè)計，可以很好的實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金控制壓力的優(yōu)化，提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營控制水平。

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