試析房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)優(yōu)化

陳凱燕

摘要：本篇文章首先對(duì)債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)的基本內(nèi)容進(jìn)行概述，從規(guī)模結(jié)構(gòu)方面、期限結(jié)構(gòu)方面、來源結(jié)構(gòu)方面三個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資存在的問題進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

關(guān)鍵詞：投資；房地產(chǎn)企業(yè)；債務(wù)融資；來源結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型企業(yè)，自身含有資金投放多、投資期限高以及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特性，足夠的資金能夠給企業(yè)順利運(yùn)作提供依據(jù)。自2010年以后，銀行信貸以及房屋限購(gòu)等政策的落實(shí)，給房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠帶來了一定影響，資金匱乏現(xiàn)象逐漸顯著，融資成本的提升，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。而在房地產(chǎn)資金來源中占據(jù)較大位置的債務(wù)融資得到了各界的廣泛關(guān)注。一方面，債務(wù)融資來源框架在企業(yè)財(cái)務(wù)資金、資金流動(dòng)等方面發(fā)揮著一定的效果，從而給房地產(chǎn)企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)造成影響。另一方面，提升債務(wù)融資來源框架的規(guī)范性，能夠激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)具備的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體效益價(jià)值的提升，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。下面，本文將重點(diǎn)闡述和解析房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

一、債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)的基本概述

所謂的債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)主要指房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)資金中各個(gè)來源資金之間的占比和構(gòu)建關(guān)系。一方面，因?yàn)閭鶆?wù)融資來源具有差異性，使得其成本以及償還時(shí)間方面也大不相同。所以，債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資本以及資金流動(dòng)等方面帶來一定影響，進(jìn)而約制企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)情況。另一方面，提升債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)的規(guī)范性和合理性，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)自身具備的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)進(jìn)行全面發(fā)揮，進(jìn)而有效提升企業(yè)整體價(jià)值[1]。

結(jié)合當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)的探究來說，其探究核心內(nèi)容在于兩點(diǎn)，一個(gè)是債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)，另一個(gè)是債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，只要保證債務(wù)融資來源結(jié)構(gòu)的規(guī)范性和合理性，實(shí)現(xiàn)債務(wù)融資方式的多樣化，才會(huì)促進(jìn)其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資存在的問題

（一）規(guī)模結(jié)構(gòu)方面

債務(wù)融資自身含有一定的稅盾特性，能夠減少代理成本的投放。然而，當(dāng)債務(wù)融資達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)以后，將會(huì)加劇風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，進(jìn)而讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉危機(jī)。如果債務(wù)融資占比相對(duì)較大，將會(huì)提升風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率，一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，將會(huì)與稅盾效應(yīng)進(jìn)行抵消，進(jìn)而給企業(yè)治理帶來一定影響。并且，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)融資方面，具備規(guī)模高以及占比大等特性，再加上房地產(chǎn)投資項(xiàng)目需要投放資金數(shù)量比較大，隨著有關(guān)企業(yè)債務(wù)融資占比的逐漸升高，財(cái)務(wù)融資成本將會(huì)超過稅盾效應(yīng)所創(chuàng)造的效益，進(jìn)而使得企業(yè)整體績(jī)效開始呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)[2]。當(dāng)負(fù)債率比較大時(shí)，必將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)狀況帶來影響，加大運(yùn)營(yíng)成本的投放。當(dāng)盈利水平減少時(shí)，將會(huì)引發(fā)虧損現(xiàn)象，從而給房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展帶來約制。

（二）期限結(jié)構(gòu)方面

首先，結(jié)合融資渠道來說，金融市場(chǎng)有待完善，并且債券市場(chǎng)發(fā)展含有一定的落后性，大多數(shù)企業(yè)無法借助債務(wù)市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期債務(wù)的獲取。企業(yè)在開展融資工作時(shí)，一般以銀行機(jī)構(gòu)的短期借貸為主。另外，中長(zhǎng)期貸款相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)比較高，大多數(shù)企業(yè)都無法滿足其借貸需求。其次，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身角度來說，即便獲取了一定比例的長(zhǎng)期債務(wù)，但是部分企業(yè)為了減少融資成本投放，還會(huì)采用多種方面來獲取更多的短期負(fù)債，進(jìn)而加劇了風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨砗幸欢ǖ奶厥庑裕浜豌y行等機(jī)構(gòu)聯(lián)系比較緊密，所以，需要采用短期債務(wù)的方式來處理將會(huì)面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

（三）來源結(jié)構(gòu)方面

首先，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樵谕恋夭少?gòu)以及工程建設(shè)過程中，需要投放大量的資金，而銀行貸款成本獲取標(biāo)準(zhǔn)較為簡(jiǎn)便，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一項(xiàng)較為合理的融資方式。其次，和銀行貸款進(jìn)行比較，債券融資時(shí)間比較長(zhǎng)，同時(shí)我國(guó)債券市場(chǎng)還不完善，相關(guān)體系對(duì)企業(yè)債券發(fā)行表現(xiàn)和要求較為嚴(yán)謹(jǐn)。因此，債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)占比相對(duì)較低。由此可見，房地產(chǎn)債務(wù)融資來源方面還存在諸多漏洞和問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策

（一）規(guī)模結(jié)構(gòu)優(yōu)化的對(duì)策

首先，實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資規(guī)模的擴(kuò)充。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債水平較高的現(xiàn)象，導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的主要因素有兩點(diǎn)，一個(gè)是債務(wù)融資占比較高，另一個(gè)是股權(quán)融資占比相對(duì)較大。其中，股權(quán)融資作為房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)充融資渠道，提升資金應(yīng)用效果的主要方式。只有將股權(quán)融資規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)充，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)資金框架的均衡性，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。其次，提升銀行信貸的約制性。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，需要投放大量資金，而資金獲取主要依賴于銀行貸款，但是代理成本相對(duì)較大，無法將房地產(chǎn)企業(yè)高占比的債務(wù)融資具備的約束運(yùn)營(yíng)人員行為的作用進(jìn)行發(fā)揮[3]。高資產(chǎn)負(fù)債將會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)應(yīng)用債務(wù)融資的約制作用。但是如果負(fù)債銀行以外部債權(quán)人的身份存在，將不能發(fā)揮企業(yè)信貸的約制效果。

（二）期限結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策

首先，實(shí)現(xiàn)債務(wù)期限的合理分配。鑒于該現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身建設(shè)項(xiàng)目周期以及運(yùn)營(yíng)情況，合理設(shè)定債務(wù)期限，盡可能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目周期和債務(wù)時(shí)間的高度統(tǒng)一，減少短期負(fù)債的占比，在提高長(zhǎng)期債務(wù)占比的基礎(chǔ)上，減少融資風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，進(jìn)而給企業(yè)創(chuàng)造更高的效益。其次，將長(zhǎng)期債務(wù)作用進(jìn)行全面發(fā)揮。房地產(chǎn)企業(yè)需要把債務(wù)融資期限框架占比管控在合理范疇內(nèi)，并且借助財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)實(shí)現(xiàn)企業(yè)績(jī)效情況的優(yōu)化，提升融資效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)如果一味的注重短期借款，將會(huì)擔(dān)具較大的資金成本，并且對(duì)應(yīng)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大。對(duì)比之下，長(zhǎng)期債務(wù)所產(chǎn)生的資金成本相對(duì)較少，同時(shí)不會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較高的償債壓力。最后，構(gòu)建完善的債權(quán)人保障體系。結(jié)合相關(guān)的法律條例，完善債權(quán)人保障體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)期限框架加以修整和優(yōu)化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)融資水平的提升。

（三）來源結(jié)構(gòu)優(yōu)化對(duì)策

第一，擴(kuò)充融資渠道，提升融資方式的多元化。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資工作時(shí)，由于受到融資方式的約制，導(dǎo)致融資資金來源渠道比較單一，通常情況下，房地產(chǎn)融資資金來源于兩個(gè)方面，一個(gè)是企業(yè)自身積累，另一個(gè)是銀行機(jī)構(gòu)貸款。所以，為了實(shí)現(xiàn)融資渠道的擴(kuò)充，就要提升房地產(chǎn)企業(yè)融資水平，采用多樣化的融資方式，給房地產(chǎn)企業(yè)開展融資工作提供充足的選擇空間[4]。并且把將銀行借貸當(dāng)作主體的融資方式進(jìn)行優(yōu)化，完善商業(yè)票據(jù)，促進(jìn)資金流動(dòng)效率，確保房地產(chǎn)企業(yè)在資金比較匱乏時(shí)，可以借助相關(guān)票據(jù)來獲取一定資金。第二，加強(qiáng)債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合融資來源，對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)加以科學(xué)識(shí)別和評(píng)估，結(jié)合評(píng)估結(jié)果，采用相應(yīng)的防范措施，以此減少風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。針對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)比較低的房地產(chǎn)企業(yè)來說，在融資來源選擇上，主要以銀行借貸等方式為主，并且擴(kuò)充融資規(guī)模，減少無形資產(chǎn)占比，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)方式，給房地產(chǎn)企業(yè)融資水平的提升提供條件。

四、結(jié)束語

總而言之，銀行機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放相應(yīng)的貸款以后，出于各種因素的影響，企業(yè)投放成本以及預(yù)算效益受到不同程度的影響，也就是因?yàn)榻杩钊藛T存在違規(guī)操作，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到損失的可能性。所以，在實(shí)施債務(wù)融資時(shí)，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資來源框架優(yōu)化，在減少房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的基礎(chǔ)上，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[4]鄭慧開，謝赤.房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)期限結(jié)構(gòu)及其優(yōu)化研究——以滬深A(yù)股市場(chǎng)上市公司為例[J].財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐，2014，35（06）：65-69.

（作者單位：廣州市城市復(fù)建有限公司）endprint