房地產財務成本管理問題及對策

席代政

摘要：在國內國民經濟發展中，房地產產業作為一項基礎產業，在促進我國國民經濟發展發揮著不可取代的作用。房地產業具有資金需求量大、開發時間長的特征，也正是因為如此，使房地產越發依賴信貸與資本市場。但房地產企業在實際發展中財務成本管理問題多見，嚴重阻礙著房地產行業穩步向前發展。基于此，文章分析了房地產財務成本管理問題，并提出了相應的對策，提高了企業的經濟效益，以供借鑒。

關鍵詞：房地產；財務成本管理；財務成本體系

當前，房屋建筑儼然成為了推動我國經濟發展的支柱，因為當前房地產行業快速發展，房屋價格居高不下，政府部門出臺很多措施降低房屋成交價格，大大降低了房地產企業經濟利潤空間，也一定程度上沖擊了房地產經濟。也正是因為房地產企業面臨著很大的經濟利潤空間，因此必須要做好財務成本管理，從根本上做好合理分配資金，以便創造更大的社會效益與經濟效益。

一、概述企業財務成本內涵

財務成本就是企業在生產經營中，綜合管理企業成本與費用的模式，以多種方法合理管理，主要經濟包括前期規劃、后期預算、控制審計監督、分析總結等，其目的是節省財務成本，從而提高企業發展能力。從活動特點上而言，財務管理包括預算、計劃以及控制等等經濟活動，這些經濟活動互相影響，形成了完善的體系，唯有對財務成本內涵深入分析，才能更好地開展財務預測，進而形成有效的、健全的成本管理體系，為企業擴大與提高效益奠定堅實基礎。

二、房地產企業進行財務成本管理的必要性

在社會經濟快速發展下，城市化進程也得以加快，這為房地產企業發展帶來了前所未有的機遇，房地產市場越發規范化，這就使房地產企業在競爭越發激烈的市場中注重自身經濟效益的提高，而要想達到這一點，就需要在企業經營與管理中注重成本支出，最大程度上做好財務成本管理工作。另外，在運營中，房地產企業投資多、回收時間長，受到市場影響后，在高風險發展下，想要實現更好的發展，勢必要倍加重視財務成本管理。

三、房地產財務成本管理現狀

（一）對財務成本管理不重視，財務工作開展中問題多

長久以來，我國房地產企業管理者并沒有意識到財務成本管理的重要性，對其并不重視。通過調查發現，房地產企業的財務成本管理工作通常是以設計階段為主，但相關人員卻沒有落實成本管理與工作，還有很多人員認為財務成本管理主要內容就是建筑施工中使用的機械設備、建筑原材料，而忽視了財務成本管理其他方面的內容。從這一點上可以看出，房地產企業領導者與財務管理人員對財務成本管理認識的不足導致財務管理成本工作難以順利開展。

（二）缺乏有效管理建筑工程預算與結算，影響了房地產企業資金的安全性

工程的預結算是財務成本管理中最重要的內容。而在這方面上，房地產企業還存在很多問題。比如：對建筑工程更新預結算定額速度過慢，而以前的核算方法難以保證預算工作準確性與真實性，傳統的、滯后的計算方式對建筑工程效率與速率有著很大的影響；再如：各施工單位之間缺乏及時交流，難以形成統一的、合理的管理，工程管理全面性不足，大幅度加強預算結算資金，給房地產企業資金的安全帶來了很大的影響。

（三）制定目標與流程缺乏合理性，導致成本控制制度難以落實

1. 制定目標缺乏合理性。房地產財務成本控制制定的目標應該以企業所有員工參與管理為主。但很多企業管理者在制定成本管理目標并未依靠施工人員、管理者，目標缺乏可行性、科學性。同時，在制定財務成本管理目標中也并未進行項目分級工作，即便分級也缺乏有效性，造成難以層層落實成本預算目標工作。目標預算計劃與行動相背離，難以以監測和目標管理為手段來實現有效協調成本管理目標與現實管理，這大大影響著成本管理內容的健全，也為工程建設任務的完成帶來了不良影響。

2. 制定流程程序缺乏科學性。從開發建筑項目進度上來講，應刪減工程流程，保證工程控制的合理與規范。很多房地產企業在開發建筑項目中，缺乏規范性，流程程序化水平不高，這些都影響著節省成本、能源節約。很多企業以成本管理制度落實為主，但缺乏約束性，也并未構建具體的、可行的成本互控體系，這很大程度上影響著有效落實成本管理工作。在成本控制上并未實現各大部門間相互監督，成本管理體系不完善，難以將成本控制工作落實好，在控制成本統籌上缺乏合理，部門溝通交流有待于提高。

（四）缺乏健全的財務成本管理體系，財務管理方法過于滯后

對于當前國內房地產企業管理體系來講，很多房地產企業的管理體系都處于不完善階段，企業戰略目標與管理制度不相符，影響著順利推行房地產企業財務成本管理。我們需要看到，很多房地產企業構建了十分健全的財務管理制度，但在落實制度上，卻出現了很多問題，導致制度形如虛設。同時，在房地產企業中職責不明、權責不清、獎懲機制不完善這些都會影響著財務管理人員工作積極性，進而直接影響財務成本管理工作。同時，房地產企業財務成本管理方法缺乏創新性，仍然以傳統方法為主，造成企業財務成本管理水平低。

四、解決房地產財務成本管理問題的對策

（一）加強財務成本控制，規避好發展風險

在建設項目資金中，房地產企業需要以資金成本與稅務成本為主來提高財務管理水平。財務管理人員需要結合可行性報告、現金流量來針對性分析各項資料，具體分析資金投放明細，注重分析資金投資收益。結合資金的有效控制，實現合理控制建筑工程整體規劃。同時，大大強化使用資金效率，降低使用資金的成本。結合稅務成本，在了解與研究一系列稅務法規下，加強各大稅務部門之間協調、交流。結合項目成本合理籌劃稅收，并降低稅率、規避好風險，真正達到節稅的預期目標。

（二）完善管理成本控制，確保工程流程合理性

房地產企業應結合成本增加收益降低來實現成本控制管理。通過加強管理施工建設項目過程與流程，加大監控設計與開發費用，在強化效率基礎上減少施工成本。要以成本核算與開發實現制度控制，在管理中注重創新，提高管理力度，以精細化管理為主，大大提高資金使用率，在強化項目成本核算合理性、精確性的基礎上，強化成本控制決策的合理性，從多方面上加強房地產企業經濟利潤。在房地產企業成本管控中，工程成本作為一項特別關鍵的內容，結合建設與配套成本來針對性管理和控制工程成本。在對分級企業成本經濟測算下，實現合理化成本管理，并制定具體的成本控制體系，并保證體系的合理性。在細化控制指標下，將其落實到具體流程中，實現有效指導工程進度。在施工中，要總結工程流程不完善之處，有針對性地去完善，以制度管理方式，將具體責任落實到個人身上，一旦出現了問題就找相應的負責人，實現權責明確，節省不必要的支出。

（三）加強完善財務成本體系，掌握好收支情況

構建完善的房地產企業財務成本管理體系，通常需要一個強大的資金管理體系，其對于提高財務成本管理質量發揮著舉足輕重的作用。比如：在房地產企業預算管理資金中，財務人員需要對企業中收入與支出情況全面掌握，要做到第一時間內核對每日現金流量，還需要將日常財務管理工作有機結合年度財務管理工作。在科學技術的快速發展下，房地產企業財務管理也要融入信息及時，借助財務核算體系，構建一個與本企業發展實際情況相符的資金管理體系，以此來實現全程預警管理房地產企業財務成本。

（四）完善相應的監督制度，加強監督預算成本

在開發和建設房地產企業中，應認真對待核算對象，通過反復核對，構建完善的監督體系，在掌握實權下，還需要有較高的執行能力。在開發房地產項目中做好預算核算成本，加強監督工程預算的成本，并明細工程后期的決算，這些環節都是財務成本管理中非常重要的內容。同時，結合制定的工作目標與制度來經常監管財務工作，以抽查的方式結合內部監督與外部監督工作，將監督工作真正落實到工作中，保證財務成本數據與賬目明細的有效性、真實性。

五、結語

綜上所述，在社會經濟快速發展下，大大推動了房地產行業經濟發展，房地產企業競爭越發激烈，在這樣的現狀下，房地產企業必須要高度重視財務成本管理，特別是要加大財務成本管理力度，在壯大房地產企業發展規模的基礎上，也要為推動房地產企業穩步向前發展提供有力的條件。

參考文獻：

[1]胡玲玲.房地產財務動態管理方式研究[J].財會學習，2016（22）.

[2]馬嬛.淺析房地產財務動態管理模式[J].現代商業，2013（03）.

（作者單位：宜昌市夷陵區城市建設項目辦公室）