新形勢(shì)下在建工程抵押登記風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

鐘尚文

摘 要：當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用在建工程抵押融資已成為其獲取后續(xù)建設(shè)資金的一種重要方式，本文對(duì)在建工程抵押登記存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析與思考，并結(jié)合工作實(shí)踐提出了相應(yīng)的防控措施。

關(guān)鍵詞：在建工程? 抵押登記? 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、在建工程抵押存在的登記風(fēng)險(xiǎn)

（一）在建工程抵押的復(fù)雜性、多樣性帶來(lái)的登記審查風(fēng)險(xiǎn)

與一般現(xiàn)房抵押登記相比，在建工程抵押登記明顯具有復(fù)雜性、多樣性的特點(diǎn)，存在著較大的不同之處，不但登記審查程序、內(nèi)容要比一般抵押登記復(fù)雜的多，其涉及的法律關(guān)系、法律主體也比較多，這無(wú)疑加大了登記機(jī)構(gòu)的審查、登記風(fēng)險(xiǎn)。

（二）因部門(mén)之間系統(tǒng)信息不同步導(dǎo)致的登記風(fēng)險(xiǎn)

目前，在建工程抵押登記由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，預(yù)購(gòu)商品房合同備案等業(yè)務(wù)則由住建主管部門(mén)負(fù)責(zé)，兩個(gè)部門(mén)間因不同系統(tǒng)導(dǎo)致信息不同步容易出現(xiàn)重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)，而這又是造成登記風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因。

（三）抵押權(quán)利價(jià)值認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，在建工程的價(jià)值可以由抵押雙方協(xié)商議定或者也可以由有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，但不管哪種方式登記機(jī)構(gòu)均不能拒絕受理，在登記實(shí)踐中如果雙方協(xié)商議定的價(jià)值明顯超過(guò)市場(chǎng)價(jià)值，又或者是反復(fù)多次抵押的，因?yàn)槿狈χ笇?dǎo)性辦法，因此仍存在較大的登記風(fēng)險(xiǎn)。

（四）在建工程界定標(biāo)準(zhǔn)與條件的風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中因?yàn)樵诮üこ滩淮_定的因素較多以及因開(kāi)發(fā)商基建手續(xù)不完整或建設(shè)資金短缺等自身原因造成的工期延誤等原因?qū)е陆缍ㄊ欠穹显诮üこ虡?biāo)準(zhǔn)與條件也成為了一個(gè)重要的登記風(fēng)險(xiǎn)。

二、在建工程抵押登記風(fēng)險(xiǎn)防范

考慮到在建工程抵押的復(fù)雜性和多樣性并且容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的特點(diǎn)，結(jié)合工作實(shí)際從以下方面著手防范風(fēng)險(xiǎn)。

（一）在建工程的界定標(biāo)準(zhǔn)與條件須進(jìn)一步完善，加大審查力度

首先，擬抵押的在建工程的手續(xù)是否合法、完備成為登記機(jī)構(gòu)第一個(gè)要予以審查確認(rèn)的。不動(dòng)產(chǎn)登記人員可通過(guò)審查土地使用權(quán)人、建設(shè)單位（即抵押人）及債務(wù)承擔(dān)人等是否合法、是否一致同時(shí)在建工程的建筑面積是否超過(guò)規(guī)劃審批的面積等幾個(gè)方面來(lái)確認(rèn)，通過(guò)認(rèn)真審查進(jìn)而確認(rèn)主體、手續(xù)等是否齊全、合法從而避免登記風(fēng)險(xiǎn)。

其次，擬辦理抵押權(quán)登記的在建工程，登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)操作規(guī)范（試行）》等規(guī)定進(jìn)行實(shí)地查看：擬抵押的在建工程占地范圍是否在批準(zhǔn)的紅線范圍內(nèi);在建工程坐落等信息是否與證明材料記載的相一致以及是否合法建設(shè);工程形象進(jìn)度等是否符合要求。若經(jīng)審查同意登記則應(yīng)將實(shí)地查看的影像資料及有在場(chǎng)人員簽字確認(rèn)的記錄表一并同抵押人提交的材料入檔備查。

（二）進(jìn)一步強(qiáng)化申請(qǐng)材料的要件審查

登記人員可通過(guò)對(duì)申請(qǐng)材料合法性、有效性等的審查，確認(rèn)在建工程即抵押物合法且不存在法律法規(guī)禁止抵押等的情形、抵押物清單已經(jīng)住建主管部門(mén)確認(rèn)符合要求以及抵押權(quán)人已出具書(shū)面承諾并愿意承擔(dān)可能的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合以上要件審查結(jié)果并結(jié)合其他各項(xiàng)材料的審查符合要求后即可辦理在建工程抵押權(quán)登記。

（三）對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)提示

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條規(guī)定，申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，因此可認(rèn)為判斷是否超過(guò)抵押物價(jià)值的責(zé)任由抵押權(quán)人負(fù)責(zé)，但登記機(jī)構(gòu)在申請(qǐng)表上注明抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)對(duì)抵押權(quán)人進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)提示還是很有必要的。

（四）建立良好的溝通、協(xié)商機(jī)制，進(jìn)一步健全完善信息共享平臺(tái)

在建工程是否存在預(yù)售、預(yù)告登記等情況由登記人員及時(shí)在信息共享平臺(tái)中查詢并根據(jù)查詢結(jié)果決定下一步處理意見(jiàn)，如已辦理了商品房合同備案的房屋不能作為抵押物且應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)權(quán)利人;在建工程抵押登記后應(yīng)及時(shí)錄入登記系統(tǒng)并通過(guò)信息共享平臺(tái)與住建主管部門(mén)共享，從而方便住建主管部門(mén)在開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)可準(zhǔn)確決定是否予以辦理。

三、結(jié)束語(yǔ)

基層不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)既要從支持企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，充分發(fā)揮在建工程抵押登記制度對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極促進(jìn)作用，又要針對(duì)在建工程抵押登記的特殊性和復(fù)雜性采取合法、科學(xué)、有效的措施進(jìn)一步完善與健全不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度，合理規(guī)避登記風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]徐靜雅.在建工程抵押中利益沖突法律問(wèn)題研究[D].西南政法大學(xué)，2012.