關于介休市綠都名苑房地產市場定位策略的分析

馬妍

(山西師范大學，山西 臨汾 041000)

現如今國家經濟快速繁榮之時，房地產市場逐步在我國經濟當中起著重要作用。本文主要是以介休市綠都名苑房地產的市場定位為內容進行研究，通過搜集介休市綠都名苑的相關資料，并對居住在綠都名苑的居民進行走訪問卷，從中了解其市場定位的相關策略。

劉國俊(2014)認為在競爭日趨緊張環境下，開發商應將公司目標積極轉移到房地產定位策略上來，以達到預期的經濟。湯立(2007)認為雖然我國城鄉房地產市場發展逐步增長，但相關理論依據在與市場實踐時沒能很好結合運用。李虹(2005)指出前期定位已成為房地產市場戰略的重心內容,但仍然存在一些不完善的問題。周源(2013)認為房地產市場定位研究具有發展空間，可以為有關項目市場營銷發揮重要作用。

1 介休市綠都名苑市場定位分析

綠都名苑房地產是介休市近兩年成長最快的房地產,坐落于介休市重要發展地段，在其房地產周圍是有重點小學、初中、大型超市等吸引住宅居民的硬件設備，有利于居民的出行方便。由此可以看出外部環境為綠都名苑房地產市場定位提供了條件，使得綠都名苑房地產能快速準確的市場定位。在調查當中，發現除了外部環境影響著綠都名苑的現狀外，影響綠都名苑現狀市場定位的主要因素是其競爭對手介休市宏順嘉園房地產。根據調查面對競爭對手一樣的外部環境下，綠都名苑采用了迎頭定位的市場定位方式去面對市場現狀。綠都名苑采用了迎頭定位的市場定位方式去面對市場現狀。所謂迎頭定位的方式是指企業在面對競爭對手的壓力下，依然迎頭向前，實行競爭性的對抗抵御定位，促進企業了解自己的能力，從而知彼知已。在了解到迎頭定位方式后，進一步深入了解綠都名苑的現狀可知，面對宏順嘉園競爭對手，其自己首先是采取“知彼知己”。在調查中了解到綠都名苑房地產利用重點小學初中的外部條件，使得有入學孩子的住宅居民來講更加方便，解決了孩子的小學、小升初的問題。其次為了突出自己與競爭者的優勢，其自身又建立了大型超市，方便了住宅居民的日常購物的需求，也有利其他非本居民進行超市消費。

2 介休市綠都名苑在市場定位中存在的問題

2.1 綠都名苑房地產競爭優勢戰略不到位

在進行調查中有54.5%的住宅居民覺得宏順嘉園在優勢戰略方面比綠都名苑更好。調查后得知這些教育培訓機構給予宏順嘉園的住宅居民更低教育培訓價格。這樣通過和教育機構的緊密聯系，使得宏順嘉園的市場突出了自己的競爭優勢。相比之下，綠都名苑雖然靠近重點小學，但自身并沒有很好的利用這一優勢進行制定相關的市場策略。

2.2 綠都名苑房地產的產品差異化不明顯

根據調查61.9%的住民認為綠都名苑在產品方面的差異不明顯。綠都名苑很難在競爭中占有絕對的優勢，也不足以去吸引更多的居民選購本小區的住房。因此在產品差異化上面，綠都名苑應當多做出一些很好的住房設計，多聽本市購房需求者的想法，增加一些本住房設計的特色，來滿足住宅居民。

2.3 綠都名苑房地產的形象差異不突出

根據調查52.5%的居民認為在同樣的外部環境下，綠都名苑與宏順嘉園在形象差異上不是很明顯。在52.5%居民認為綠都名苑沒有屬于自己獨特的形象設計，沒有使得自己獨特的地方融入到自己的市場定位當中。因此可知一個企業形象上沒有差異化那么同競爭者的市場競爭中就不占有優勢的市場定位。

3 對介休綠都名苑房地產明確市場定位的對策

3.1 加大本身品牌定位

根據調查可以看出綠都名苑競爭優勢不是很明顯，所以要在市場中加大自身的品牌定位。這就要求綠都名苑在品牌定位時要加入新思想、新理念、給與房子新的概念。這就要求綠都名苑在品牌定位時要加入新思想、新理念、給與房子新的概念。在本市，綠都名苑是以“休閑”為主題，給住宅居民帶來綠色化安逸化的環境，把住宅居民帶入以“休閑”為主舒適化的環境中去。而宏順嘉園是側重以“商務”為主，設計方面多以商務風格為主，吸引了本市工作的年輕居民居住。面對競爭，綠都名苑要加強自己的品牌地位，要把自己的品牌的價值和使用價值發揮極致。多走訪居民，在他們的看法和建議下對品牌定位給出新的想法，極力打造更加具有環境優美的園林社區，使得品牌效能深入居民。

3.2 采取有力的產品定位

綠都名苑在產品定位時需要了解消費者的需求有針對性的進行定位。在對其定位中價格定位和質量定位是主要因素。

1.在調查當中有60%的人認為價格是最關心的問題。因此對房地產的價格定位來講要制定高質高價，高質中價，高質低價，中質高價，中質中價，中質低價的策略。精確的價格可以提供不同的購房者的高度需求，準確掌握有關方面的開發。總得來看精確的價格可以提供不同的購房者的高度需求，準確掌握有關方面的開發。

2.產品質量方面，要從產品的性能、使用性、安全性、經濟性、外觀的方面進行研究定位。要著重考慮安全性質量，要努力做到從產品的原料、生產、消費全過程的安全性能，提升房屋的安全效能

3.對于產品款式上來講，在設計住房戶型時應當多設計一些私人定制，這樣可以滿足不同類型購房者的需要。比如：住宅當中有老人的，可以為了他們提供多舒適性功能戶型；在樓道或者是電梯當中提供老人扶手，從而體現出自己的人性化設計。家里有小孩的可以為他們提供安全實用性功能戶型；在面對年輕夫婦可以提供方便耐用功能戶型。

3.3 提升服務定位

1.提升自己設備的服務，比如：對于自己建立的聯華超市，應當采取對于入住本住宅居民的優惠政策，可以給與本居民購物打折卡；采取天天優惠的政策，也可以為有老人家庭提供送貨上門服務給與老人購物的方便或者是為年輕夫婦提供網絡化購買平臺。

2.加強社區設施建設，可以提供適合老人，小孩戶外活動的地方。比如建設公園、健身場所等活動區域，給與住宅年輕化的居民提供休閑娛樂的場所，提供完善的社區配套，讓居民感受到人性化的服務。

運用人性化的服務戰略方式，提升服務定位能為綠都名苑的市場地位更精準化、全面化，從而增加了在本市購房者心里的影響力，能在市場中凸顯自己的服務化優勢。

3.4 實現渠道差異化定位

渠道的差異會影響到整個市場的定位準確度，因此在進行市場定位時要擴寬自身的市場渠道，從層次多樣，范圍寬泛，角度不同的渠道中進行市場的定位。

1.利用媒體加大自己核心優勢的宣傳：通過在街邊設立自己廣告牌的宣傳，展現自己的核心優勢。

2.利用網絡新媒體平臺以及房地產交流會，比如：建立微信公眾、微博等新媒體的傳播，通過網絡信息來擴散自己的影響力，發揮自己的競爭優勢。

3.可以固定自己的銷售場所，在現場的銷售渠道可以為購房者提供全面性、權威性、服務周到的銷售方式。

3.5 提升人員形象定位

在調查介休市其他房地產時，發現有許多房地產的物業里的保安、環衛、維修人員都不屬于同一家物業管理，這樣的情況就給住宅居民帶來了極大的不方便，也沒有維護本居民的利益。物業管理比較散。因此綠都名苑在人員形象差異化定位時可以以采用下列策略：

1.創建一體化的物業團隊。形成屬于自己的保安、環衛、維修人員等管理人員的物業團隊一體化，使他們能快速提升自己的技能，友好對待本居民，了解本居民的信息，在面對一些信息時能夠快速準確的提供給本居民。

2.要讓管理人員保持一致的責任心，不能消極怠慢自己的工作。可以采取績效的評價標準，讓管理人員彼此間相互鼓勵，相互評定。

綠都名苑房地產擁有一體化的物業團隊可以為自己的市場定位提供有利的條件，也能夠給住宅者營造良好的人性化服務和居住條件。

3.6 可以與競爭者形成互助的關系

在選擇迎頭定位的戰略時，可以選擇和競爭者形成互助的關系。這樣的合作可以勉勵綠都名苑在市場的發展。

1.綠都名苑房地產可以和宏順嘉園進行合作，這樣在合作中才可以實現共贏；

2.綠都名苑可以把宏順嘉園的市場定位的優勢加以分析，在對別人的優勢分析之后，提出自己的創新優勢，從而可以形成自己的獨特性。

總之在面對有相同市場時，更應當積極的的合作，而不是相互之間惡性競爭。因此綠都名苑可以和宏順嘉園共享市場優勢、擴大了在介休市市場的影響力。和競爭者進行合作與共贏的市場營銷策略可以使得綠都名苑房地產在競爭當中降低自己的損失，也能提高自己在競爭當中的優勢。

不管是房地產的市場定位，還是其他行業的市場定位。只有具備好的市場定位，才能在市場這個復雜的、變化的環境中，找出自己市場優勢，發揮自己的市場獨特性，成為同行業的市場典范，擴展在市場的積極的影響力。

參考文獻：

[1] 周源.湘核華府房地產開發項目市場定位研究[J].中南大學.項目管理.2013(8).

[2] 李虹.房地產開發項目前期定位策劃研究[J].重慶大學.建筑與土木工程.2005(1).

[3] 劉國俊.A公司房地產項目營銷策略研究[J].湖南師范大學.工商管理.2014.

[4] 湯立.房地產項目目標市場定位研究[J].中南大學.土木工程規劃與管理.2007.

[5] 張躍松,戴朝紅.我國房地產企業市場定位策略研究[J].2007.