農地經營權登記現狀分析
——以不動產登記為視角

陳毛過 江 嵐

（1.天津商業大學，天津 300000；2.天津市四方君匯律師事務所，天津 300000）

1 不動產登記性質

不動產是指無法移動或移動后對其價值有嚴重貶損的財產，通常包括土地、海域以及房屋、林木等定著物［1］。在我國，不動產作為財產性權利的一種，其支配由物權制度調整，由于物權的對世性，故而登記成為我國法律明確規定的公示方法。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）明確規定：“不動產登記是登記機構將不動產的權利歸屬及其他法定事項，依據法律規定記載在不動產登記簿上的行為”。

不動產登記是何種性質，學術界沒有形成統一的認識。筆者認為，不動產登記行為既有公法的特征，又有私法的表現，在法律性質上應歸納屬于以私法性交易為基礎的綜合性行政性行為。理由如下，一是從外在表現形式來看，不動產登記符合行政性行為的特征。行政性行為在主體上具有專屬性，在主觀意志上具有單方性，在執行力度上具有國家層面的強制性特征［2］。登記結果將依法約束國家、權利人、賣方及第三人。二是從不動產登記的目的與功能來看，不動產登記是以私法性交易為基礎的綜合性行政行為，主要目的還是為不動產市場交易服務。

2 我國不動產登記模式

學理上把不動產登記模式分為三類，分別是形式主義登記制、實質主義登記制、權利交付主義登記制［3］。3種模式各有其特點。綜合目前我國的法律頒布情況，我國不動產物權采用的是登記生效主義與登記對抗主義并存的制度。登記生效主義主要體現在《中華人民共和國物權法》規定中，即不動產物權僅以依法登記的方式才可產生物權效力。登記對抗主義也主要體現在《中華人民共和國物權法》相關規定中，即主要是針對土地承包經營權及地役權而言，未經登記，不得對抗善意第三人。《不動產登記暫行條例實施細則》第六條規定，登記審查兼采用形式審查與實質審查。具體審查形式體現在相關法律規定了登記權力機構的職責范圍，在審查時應以權屬證明為主要審查內容，并可以詢問相關不明事項，特殊情況下，可以采取實地考察的形式進行審查，以確保無誤。綜上分析可知，我國不動產物權登記制度主要是以形式審查的方式進行，并輔之以實質審查手段，是一種糅合以上3種登記模式的綜合性、混合性登記形式。

3 農地經營權登記現狀分析

《暫行條例》第五條規定了耕地、林地、草地等土地承包經營權登記的事項，并未明確規定農地經營權的登記事項，但在兜底條款規定了法律規定需要登記的其他不動產權利。考慮到2015年“三權分置”制度的開展情況，筆者認為這一條款在當時也為農地經營權登記的法定化預留了空間。2015年8月，《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》指出相關試點地區應加快推進農村土地承包經營權明確權利歸屬并登記頒證的工作，進而探索出對以流轉形式取得的農地經營權進行確定權屬并頒證登記的道路。這是在政策上首次明確指出探索農地經營權登記并頒證。2017年11月初，全國人大發布了《農村土地承包法修正草案》，第二十三條規定：國家對耕地、林地和草地等實行統一登記，具體由行政法規規定。這一條款只是模糊地說明了國家對土地登記的重視，但并沒有明確農地經營權的登記。其他相關的行政法規，如《不動產登記條例》等，均未對農地經營權登記予以明確規定。

有學者認為，應把農地經營權納入土地承包經營權登記簿中的“其他土地權利”板塊，以平行的形式與抵押權等作為一種負擔性權利記載于登記簿上［4］。此觀點顯然是站在農地經營權債權性權利的角度，但忽視農地經營權本身也是可以抵押融資的功能，如果按此說法，辦理農地經營權抵押登記時顯然與土地承包經營權抵押相沖突。還有學者認為，農地經營權應當具有物權性質，應進行不動產權利登記，認為在中國土地公有制下，土地使用權不屬于土地的他項權利，應進行獨立于土地承包經營權的登記［5］。此觀點顯然是結合了農地市場流轉的功能性要求，并站在不動產物權理論的基礎上進行農地經營權登記的研究，但該研究只是象征性地說明農地經營權應該登記，并未對具體登記制度予以深入的探究。因此，為了響應黨中央政策的號召，穩定和完善農村基本經營制度、深化農村集體土地改革制度，保護農民和新型經營主體的權利，有必要把農地經營權界定為物權性權利，靈活貫徹不動產登記制度，在農戶進行土地流轉時，為一級新型經營主體辦理登記勢在必行，從而為保障二次流轉提供法律依據。

4 結語

黨的十九大報告明確指出農地推行“三權分置”改革制度，提出第二輪土地承包到期后再延長30年。“三權分置”制度是結合我國農村基本現狀并結合市場規則制定，在我國農村地區實施的一項土地改革制度。土地集體所有權、土地承包權已經在立法和政策上予以明確規定，而農地經營權登記目前大多在政策上有所提及，《土地承包法修正草案》雖有規定，但還未正式通過。作為與農村土地直接相關的農地經營權，農地登記制度成為當下需要重點關注的問題。