打造土地二級市場改革創新“余姚模式”
——余姚市“土地超市”入選浙江省26條經濟體制重點領域改革典型經驗

□ 余姚市國土資源局

近年來，余姚市以全國土地二級市場試點為有利契機，大膽創新、科學實踐，構建完善的土地二級市場規則，健全服務和監管體系，在浙江省率先啟動建立“土地超市”，努力開創土地二級市場改革創新“余姚模式”，取得了顯著成績。截至目前，全市“土地超市”共完成交易163宗，面積2033.6畝，交易金額近20億元；2017年1月1日至今，共受理抵押登記業務560件，抵押融資金額約2.5億元。余姚市“土地超市”新模式作為浙江省26條經濟體制重點領域改革典型經驗之一，經省政府同意在全省復制推廣。

一、政策上“開閥門”，交易難題巧破解

一是填補空白擴范圍。適時出臺《余姚市國有建設用地轉讓二級市場試點實施方案的通知》，明確本市各類導致國有建設用地使用權轉移的行為都屬于轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資、司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的國有建設用地使用權轉移，首次為二級市場轉讓范圍提供文件依據。二是突破限制變思路。按照“政府引導、產業準入、成本轉讓、限期開工”的十六字方針，在全國首創以“預告登記”方式為“未完成開發投資總額25%以上的國有建設用地”辦理轉讓，受讓方可憑《不動產預告登記證明》辦理項目開工相關手續，待開發投資總額達到法定要求時，再依法辦理轉移登記手續。截至目前，已有12宗土地以預告登記方式辦理轉讓，其中3宗已辦理施工許可證可開工建設，預計可增加固定資產投資2.3億元。同時，積極開展工業用地分割轉讓試點，在出讓合同無限制性約定的前提下，允許工業、倉儲和用于科研的科教用地經批準后分割轉讓。目前，余姚市已為6家企業辦理了分割轉讓，涉及面積40.4畝。三是釋放紅利降成本。實施稅收優惠，對通過司法拍賣、協議轉讓等方式取得閑置資產所有權，其中涉及房產和土地資產過戶產生的地方稅收（僅指增值稅、土地增值稅和契稅）收入的50%獎勵給受讓人。截至目前，已成功為22家企業節約資金750萬元，切實降低了企業初始用地成本。降低違約金比例，因用地單位自身原因造成逾期開竣工的，用地單位接受違約處置或通過二級市場轉讓的，原出讓合同約定的違約金比例從每日萬分之五調整為每日萬分之一。同時，新簽訂的土地出讓合同的開竣工違約的違約金比例按每日萬分之一設定。也就是說，按照以往處置每日萬分之五來算，用地單位每年須繳納違約金比例為18.25%，接受違約處置或二級市場轉讓后，違約金比例可降至每年3.65%，降低幅度達14.6%，極大地減輕了企業處罰成本。

二、建設中“搭平臺”，土地買賣進“超市”

一是交易場所有形化。余姚市以年度土地出讓計劃以及全市批而未供和供而未用和低效閑置土地數據庫為基礎，于2017年6月建立了土地交易二級市場數據庫平臺。開發建設“發布、歸集、查詢”三位一體的微信公眾號“余姚土地市場”，第一批110宗土地信息于2017年9月發布。依托“互聯網+新媒體”，在微信公眾號宣傳一級市場土地出讓的同時，兼顧二級市場的用地需求，發布意向轉讓地塊信息，定期推送優質地塊，實時更新數據。二是信息登記便利化。廣泛宣傳引導和鼓勵有意向轉讓或求購企業，直接向國土資源部門或在“余姚土地市場”公眾號上登記，實現“線上”和“線下”同步登記，不斷充實“土地超市”的“貨源”，推動信息集聚和實時共享。截至目前，“土地超市”上共登記企業381家，其中意向交易的企業201家，涉及面積2787畝，意向申購的企業180家，涉及面積1811畝。三是市場動態透明化。“土地超市”中土地需求信息、轉讓信息、成交宗數、成交金額等大數據應用的建立和基礎數據庫的實時更新，成為了土地市場的“晴雨表”，不僅能夠精準反映土地市場冷熱和動態，也有助于為職能部門在土地資源配置上提供科學依據，幫助政府作出正確決策。

三、監管時“下功夫”，交易管控有力度

一是規范交易流程。結合本地實際，明確土地二級市場按照“信息發布-交易登記-交易審批-合同簽訂-權證辦理”的交易流程進行，采取違約責任追究、價格管控、批后監管等方式進行管理，實現信息發布常態化、交易登記一體化、交易審批標準化、轉讓合同規范化的管理機制。同時，結合“最多跑一次”改革要求，擬定了國有建設用地二級市場轉讓事項權力清單，明確了辦理依據、受理材料、工作流程等內容，最大限度地減少辦事企業和群眾“多跑”，不斷規范交易程序。二是完善市場調控。完善土地二級市場的價格形成、監測、指導和監督機制，防止交易價格異常波動。嚴格落實土地交易價格申報制度，對交易價格進行審核。存在閑置違約責任的先處置違約責任后方可進行交易，經營性用地低于近3年同類用途、同地段土地一級市場平均出讓價格70%的，政府可行使優先購買權。三是加強履約監管。形成土地二級市場動態監測監管體系，強化以開、竣工為重點的履約情況監管。及時與受讓方簽訂土地出讓補充合同，按照交易價格的10%收取開竣工履約保證金，明確其開竣工時間及違約責任。設立專人定期對項目用地利用現狀進行實時跟蹤，做好開竣工預警提醒、開竣工申報、現場核查和竣工驗收等工作，督促用地單位按照合同要求有序開發。對于司法處置涉及建設用地使用權轉讓的案件，涉及空地轉讓、在建工程轉讓的，重新約定開發建設期限和履約條款。截至目前，余姚市共有9宗土地通過司法處置方式實現土地使用權轉移。