杭州市加強(qiáng)住宅用地多主體供應(yīng)的探索與實(shí)踐

□ 杭州市國(guó)土資源局 楊文龍 應(yīng)曉煜

住宅用地以往主要包括商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、廉租房、城市棚戶(hù)區(qū)（拆遷安置房）等，商品類(lèi)住宅和保障類(lèi)住宅的兩元?jiǎng)澐直容^明顯，地方政府在土地供應(yīng)過(guò)程中，政策界限也比較清晰。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，國(guó)家明確提出構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度后，人才房、共有產(chǎn)權(quán)房、“只租不售”租賃房、“藍(lán)領(lǐng)公寓”等新的住宅類(lèi)型也不斷出現(xiàn)。

杭州市針對(duì)新情況，積極探索住宅用地多主體供應(yīng)的有效途徑，根據(jù)住宅用地的性質(zhì)和收益模式的不同，將住宅用地細(xì)分為三類(lèi)，分別是保障類(lèi)、長(zhǎng)租類(lèi)和市場(chǎng)類(lèi)，同時(shí)配套了差別化的土地供應(yīng)政策。

一、配置方式多元化

保障類(lèi)住房。主要包括公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、廉租房等保障性安居工程。此類(lèi)用地堅(jiān)持政府兜底負(fù)總責(zé)，鼓勵(lì)社會(huì)力量積極參與，以劃撥方式辦理土地供應(yīng)手續(xù)。

長(zhǎng)租類(lèi)住房。主要包括“只租不售”租賃房、“藍(lán)領(lǐng)公寓”、集體租賃住房、開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)等租賃用房。此類(lèi)用地堅(jiān)持政府統(tǒng)籌管理，政府、企事業(yè)單位、村集體、個(gè)人等多主體共同參與，多渠道保障用地，根據(jù)不同的項(xiàng)目實(shí)際，綜合采取公開(kāi)招拍掛、協(xié)議出讓、集體使用、保持原土地用途和權(quán)利類(lèi)型的過(guò)渡期保留等方式供應(yīng)土地。

市場(chǎng)類(lèi)住房。主要就是以銷(xiāo)售為目的的商品住宅。此類(lèi)用地堅(jiān)持政府主導(dǎo)，嚴(yán)格按照中央保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的要求，堅(jiān)持市場(chǎng)化配置資源，由政府統(tǒng)一收回后以公開(kāi)招拍掛方式供應(yīng)。

二、供應(yīng)主體多樣化

落實(shí)政府主體責(zé)任。一方面認(rèn)真貫徹中央和省市加大土地供應(yīng)的具體要求，加大商品住宅用地做地力度，加快出讓節(jié)奏。加大蕭山、余杭、富陽(yáng)、臨安和大江東周邊區(qū)域住宅用地供應(yīng)，為市場(chǎng)提供更多剛需商品住房。2017年，杭州市區(qū)供應(yīng)商品住宅用地7960畝，同比增長(zhǎng)18.73%；2018年上半年，杭州市區(qū)供應(yīng)商品住宅用地4717畝，同比增長(zhǎng)153.27%。另一方面，對(duì)規(guī)劃選址明確的各類(lèi)保障性住房用地，優(yōu)先納入年度新增建設(shè)用地計(jì)劃和國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行政府兜底保障。

鼓勵(lì)社會(huì)力量參與。為鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自有土地投資建設(shè)保障性住房，杭州市于2012年即率先開(kāi)展了浙江省高校公共租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目——祥符地塊，共計(jì)房源342套、建筑面積2.89萬(wàn)平方米。2014年，為進(jìn)一步緩解在杭高校教師住房難問(wèn)題，又在杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)擴(kuò)大了省屬高校公共租賃住房試點(diǎn)，共計(jì)房源592套、建筑面積6.65萬(wàn)平方米。上述兩個(gè)項(xiàng)目共934套房源建成后，均定向安排給在杭高校（包括省屬高校和市屬高校）教師租住。此外，鐵路、監(jiān)獄、部隊(duì)、農(nóng)場(chǎng)等國(guó)有企事業(yè)單位也利用自有存量用地，積極參與各類(lèi)保障性住房建設(shè)。

推進(jìn)“工改住”和“商改住”。為切實(shí)解決中低收入者的“租房難”問(wèn)題，杭州市明確了2018-2020年建設(shè)4萬(wàn)套“藍(lán)領(lǐng)公寓”的目標(biāo)任務(wù)，其中2018年建設(shè)1萬(wàn)套，目前各區(qū)按照“因地制宜、有序開(kāi)展”的原則，以市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有平臺(tái)公司為主體，盤(pán)活利用存量的工業(yè)、商業(yè)辦公用地、用房，在確保安全生產(chǎn)、符合規(guī)劃前提下臨時(shí)改建為租賃住房。

三、結(jié)構(gòu)任務(wù)目標(biāo)化

牢牢把握“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一科學(xué)定位，杭州市以租購(gòu)并舉的住房制度為方向，主動(dòng)作為，多方施策，著力構(gòu)建商品住宅用地出讓與租賃用地保障聯(lián)動(dòng)機(jī)制，全力打造“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的住房租賃體系，明確提出2018-2020年新增租賃住房總量將占新增商品住房總量的30%的結(jié)構(gòu)要求。

（一）積極配建公共租賃房

從2017年9月開(kāi)始，杭州主城區(qū)土地出讓計(jì)劃涉及的商品住宅用地均按建筑面積的10%落實(shí)公租房配建指標(biāo)，蕭山、余杭、富陽(yáng)、臨安四區(qū)按5%進(jìn)行配建。對(duì)采取集中配建的公共租賃房項(xiàng)目，以劃撥方式供應(yīng)；對(duì)采取逐宗配建、相對(duì)集中配建的公共租賃房，配建要求納入規(guī)劃條件，隨商品住宅用地一并招拍掛出讓?zhuān)墒茏寙挝唤ǔ珊鬅o(wú)償移交。

（二）推出“只租不售”租賃房

在住宅用地供應(yīng)中，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展、平臺(tái)建設(shè)和人才引進(jìn)需要，按照不小于年度商品住宅用地出讓計(jì)劃5%的比例，落實(shí)“只租不售”人才租賃房，通過(guò)科學(xué)選擇地價(jià)評(píng)估方法，合理設(shè)定競(jìng)買(mǎi)資質(zhì)條件，有效落實(shí)租賃監(jiān)管職責(zé)，鼓勵(lì)市（區(qū)）國(guó)有企業(yè)積極參與，采取招拍掛方式公開(kāi)出讓。截至目前，杭州市區(qū)已出讓成交“只租不售”租賃房用地8宗319畝，可建地上總建筑面積47萬(wàn)平方米。

（三）優(yōu)化出讓規(guī)則競(jìng)自持

市區(qū)商品住宅用地出讓溢價(jià)率超過(guò)一定比例（目前是50%）后，轉(zhuǎn)為競(jìng)拍自持面積，同時(shí)制定出臺(tái)規(guī)范性文件，明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持的房屋必須全部用于租賃。目前，杭州市區(qū)通過(guò)土地出讓競(jìng)拍自持面積，已合計(jì)為租賃市場(chǎng)提供了195萬(wàn)平方米租賃用房，其中主城區(qū)達(dá)到109萬(wàn)平方米。

四、土地來(lái)源雙軌制

為進(jìn)一步拓寬住房用地渠道，改變國(guó)有土地作為住房用地唯一來(lái)源的局面，杭州市堅(jiān)持“只用不征、只租不售、只減不增、只公不私”四點(diǎn)核心要求，積極向國(guó)土資源部和住建部成功爭(zhēng)取了《杭州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)》，重點(diǎn)圍繞蕭山、余杭、富陽(yáng)、臨安區(qū)以及大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，在摸底調(diào)查并積極對(duì)接有關(guān)鎮(zhèn)街、村集體的基礎(chǔ)上，全市第一期明確了6宗試點(diǎn)項(xiàng)目地塊，總用地面積約96.5畝，以集體使用的方式辦理土地供應(yīng)手續(xù)，其中蕭山、富陽(yáng)、臨安的4個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)即可動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。